老舊房屋維修管理和改造

楊新飛

北京鐵建物業管理有限公司

老舊房屋維修管理和改造

楊新飛

北京鐵建物業管理有限公司

當前，在經濟發展的帶動下，建筑行業的發展也越來越快。在新建筑建設的過程中，對原先的老舊房屋進行管理，也是建筑行業發展過程中需要關注的問題。由于房屋建筑都是有一定的使用年限的，一旦年久失修，就容易出現房屋破損、坍塌的情況，對人們的生命安全也會造成嚴重的影響。因此，加強老舊房屋的維修與改造，是值得重視的一個課題?；诖?，文章就老舊房屋維修管理和改造進行簡要分析。

老舊房屋；維修管理；改造

1 房屋維修管理和改造施工的目的

房屋建筑在經歷過一段比較長的使用時間之后，其結構會容易受到一些因素的影響，從而出現破損問題。造成房屋損壞的因素涉及到各個方面，其中主要的因素有：房屋在建造之前沒有做好基礎勘探工作，從而出現選址不合理的情況；在房屋結構設計的過程中，設計指標不達標；在施工過程中，部分施工工序沒有落實到位；除此之外，還用其他的一些因素，比如施工材料、施工組織、施工管理等方面的因素。在這些因素的影響之下，就容易使得房屋建筑出現結構不穩定、地基沉降、結構松散、開裂等一些問題，從而對房屋建筑的耐久性與安全性造成很大的影響，以至于縮短房屋建筑的壽命。

針對上述這些問題，就需要采取必要的措施，降低房屋中出現的安全隱患，從而保證房屋建筑的質量。對于一些在改造后仍然具有使用價值的建筑，需要采取維修管理措施以及改造技術對建筑結構加以維修，從而將建筑的構件堅固程度不斷提高，加強建筑結構的穩定性。并且，對老舊房屋做好改造與維修管理，能夠將房屋建筑結構的鋼韌度大大提高，從而保證房屋建筑與規范性的標準相適應，即使房屋出現一定的變形問題，也能夠保證裂縫與變形控制在一個可控的范圍之內。

2 房屋維修工程分類

2.1 檢修

檢修，就是根據房屋建筑的用戶報修與設備檢查，對房屋建筑工程的結構進行簡單的維修，其目的是保證房屋建筑的使用功能可以正常的發揮。檢修的主要特點是比較零散、簡單、時間緊迫。一般是用于房屋建筑中的屋面出現小面積滲漏問題、門窗修護、落水管修補等方面的修理中。

2.2 綜合維修

對于房屋建筑工程的一般病害加以修復就是綜合維修。在綜合維修中，其目的就是消除隱患、整治病害，對存在破損的地方，按照原本的樣子將其進行維修。使用綜合維修，其具有維修地點集中、工程量大、計劃性強、項目復雜的特點。采用這種維修方式，比較常用于房屋的墻體局部拆砌、梁柱損壞或者是局部加固等方面。

2.3 大修

大修就是需要讀房屋建筑的主體結構或者設備進行更換，其主要的任務就是恢復功能、根治病害，從而使得房屋建筑的使用壽命得以延長。大修的特點有以下工程兩大、工程地點集中兩個方面。采用大修方式的工程，一般比較適合用于建筑結構損壞嚴重，但是沒有倒塌危險，能夠繼續使用的房屋工程中。或者是由于居住條件的改善而需要對房屋的局部加以改造，對房屋建筑的主體結構采用全面抗震的措施來進行加固。

3 舊房屋維修管理和改造的對策

3.1 堅持“安全、經濟、合理、實用”原則

所謂的安全，就是指房屋建筑利用改造或者是維修，從而保證建筑結構主體的穩定性，以免房屋建筑出現滲漏、倒塌、影響業主人身安全的不良因素，并且也需要保證相關施工人員在施工過程中的安全；經濟，就是指在保證建筑改造或者是維修安全的基礎上，降低改造的成本，對人力、物力以及財力等方面進行合理的配置，花最少的錢做更多的事情；合理指的是以業主的維修改造要求為主，安排合理的計劃、進行適當的維修，不出現私自更改維修計劃的情況。實用，則是指在改造的過程中，能夠因地制宜、從實際出發，采用合理的措施，在保證業主的使用要求的基礎上，保證建筑結構的質量與功能。

3.2 加大投入、吸引人才

針對當期存在的維修管理人才缺乏的情況，應當從以下兩個方面來進行必要的改進。第一，應當加強人才培訓的投入，并吸引高素質的復合型的管理人才；第二，應當對當前的管理人員加以培訓，將理論與實際結合起來，提高管理人員的意識，從而使得他們的專業技能得到大大的提高。

3.3 始終做到“服務至上”

物業的主要作用就是為業主提供必要的服務，而加強房屋的維修和改造的主要目的就是能夠使得業主的居住需求得到滿足。

4 工程實例

某房屋建筑為3層磚混結構，設計完成于1993年。對該建筑物進行鑒定，報告顯示由于建筑物的使用時間比較長，導致磚和砂漿之間的強度降低，在屋面的部分地方出現滲漏情況。因此，需要對該建筑進行加固改造。

4.1 承重墻體加固

由于該建筑的墻體強度比較低，使得承載力不足，在一些墻體中出現了裂縫，因此需要進行加固。對于存在裂縫的地方，在施工之前，將原先的墻體表面抹灰進行清潔，然后用壓力水與鋼絲刷對墻面進行洗刷，將其清理趕緊，然后使用壓力灌漿的方法，將灌漿料倒入裂縫中，對裂縫進行處理。對于墻體表面，可以采用鋼筋網砂漿面層加固的方法來進行加固，砂漿強度等級為M10，單面厚度為35mm。如果鋼筋網在橫向上遇到有鋼筋穿過門窗洞的情況，雙面加固的可以將兩邊的橫向鋼筋在洞口的地方進行閉合，在豎向上的鋼筋，則應當連續的穿過樓板。

4.2 磚墻門洞擴大補強措施

對原先的磚墻門洞進行擴大時，可以在東邊設置現澆鋼筋混凝土構造柱，在洞頂的地方，可以設置現澆過梁。過梁和構造柱應當保持閉合的狀態，并一次澆筑。新增設的圈梁、構造柱需要和原本的墻體之間有效的拉結。對門洞的補強加固應當在墻體加固工作之前來進行。

4.3 空心樓板加固

在原本的建筑樓蓋部分，可以采用預制空心樓板的方式，在地震發生的時候，主要表現出預制空心樓蓋的支撐長度不夠的情況，導致房屋建筑出現樓蓋脫落的情況，對建筑結構的整體性產生不良影響。針對此，該工程對原本的預制空心板地方假設角鋼，使得預制板的支撐長度邊長，然后在角鋼的兩翼間設置設置斜方向的肋板，在角鋼的位置確定之后，使用墻用錨栓或者是與現澆梁進行固定，接縫的地方使用干硬水泥漿將其振搗并壓實。

5 結束語

當前，在社會經濟發展的促進之下，一些房屋建筑工程逐漸老化，因此加強加固維修技術的應用具有非常重要的意義。所以，在實際的施工過程中，應當根據建筑的實際損壞情況，采用合理的改造措施，將改造工作切實落實到實處，從而保證房屋建筑工程的質量，為人們的安心居住提供基礎。

[1] 王秀杰.關于原有舊房屋維修管理和改造技術的思考[J].環球市場信息導報,2015(3):96～97.

[2] 張秋艷,張偉.原有舊房屋維修管理和改造技術[J].黑龍江科學,2014(9):34.

[3] 古貴毅.舊房屋維修管理和改造研究[J].科技創新導報,2013(17):111.