三四線房地產高庫存背后的體制機制原因探析

孫芳

摘 要：當前樓市高庫存主要集中在三四線城市，因流入人口與潛在增值空間有限而更難消化庫存，因而一直是去庫存的焦點。本文通過深入分析三四線城市房地產高庫存的體制機制原因，進而提出標本兼治、有針對性的建議，對化解三四線房地產高庫存具有現實意義。

關鍵詞：房地產；去庫存

中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2016（11）-0055-03

去庫存是中央確定的2016年五大任務之一，重點和難點都在三四線城市。當前三四線城市房地產高庫存現象表面上是商品房供過于求、供需錯配，實際上追根溯源，背后的原因是體制機制問題，只有認清并徹底解決這些體制機制問題，才能從源頭上消除房地產高庫存。而想要全面認識這些體制機制問題，既要從三四線城市自身認真查找問題，也要聯系一二線城市房地產市場的“熱”，反思探究三四線城市房產市場的“冷”。

一、高庫存背后的體制機制原因分析

（一）以房地產為動力源的經濟目標實現方式，使得地方政府有推動房地產市場發展的內在沖動

中央政府和地方政府的職能不一樣，追求的經濟目標也不同。中央政府追求的經濟目標是經濟增長、充分就業、物價穩定和國際收支平衡，而地方政府追求的經濟目標是經濟增長和財稅增加。就推動經濟增長而言，房地產是一個直接和間接關聯到鋼鐵、水泥、家具家電等40多個行業的特殊行業，產業鏈條長，能有效拉動投資促進消費。據統計，每增加1億元房地產投資，可創造1.7億元至2.2億元的需求；每銷售1億元資金的商品房，可帶動1.3億元至1.5億元其他商品的銷售。房地產市場繁榮，相關行業也會跟著繁榮，房地產收縮，相關行業也會出現衰退。因此，推動房地產市場發展是提升三四線城市GDP最簡單、有效且立竿見影的方法，不需要考慮提升技術能力、提高管理技能、防止環境污染等問題，只要把政府壟斷的地租通過土地使用權出讓變現，就可以在短時間內迅速提升地方GDP，拉動相關產業的發展，提高地方政績。

同時，推動房地產業發展還能有效增加地方財政收入。1994年分稅制改革以后，中央與地方之間逐步形成了“財權上收、事權下放”的不對稱格局，省級以下地方政府普遍面臨巨大的財政壓力，且政府級次越低壓力越大。2000年以前，為了緩解財政困境，各地市、縣（鄉）政府和部門通過“三亂”（亂收費、亂集資、亂攤派）來“創收”。2000年以后，土地財政成為地方政府預算外收入的重要組成部分，房地產業及其關聯的建筑業稅收成為地方財政收入的重要來源，部分省份房地產業和建筑業上繳稅收總額占全省實收總額的50%以上，在地方財政收入中占有舉足輕重的地位。

由于房地產業已經成為地方政府的財政支柱和經濟增長的動力，地方政府對房地產業客觀上的高度依賴使其對房地產市場有一種天然的擴張傾向，這是當前三四線城市商品房數量供給過多的重要原因。

（二）公益用地、工業用地零收益出讓產生的巨大機會成本，寄希望于房地產用地給予補償，客觀上對房地產業供地過剩起到了推波助瀾的作用

我國現行土地出讓市場由三部分組成：一是公益項目用地，采用行政劃撥方式供地，政府在此類項目上無盈利空間；二是工業用地，通常采用協議出讓的方式；三是對房地產業與其他商業用地，采用“招拍掛”方式，此類土地出讓收入是地方政府土地收入的主要來源。

由于資本流動性的趨利特征及地區間對資本的追逐，工業用地市場形成了一個資本方占優勢的“買方市場”，越是三四線城市，由于經濟相對欠發達，地方政府越處于劣勢，為了能在“招商引資”中取勝，各地方政府常常會以低地價甚至“零地價”制造所謂的“政策洼地”，這無疑壓縮了地方政府土地出讓收入的規模。這樣一筆巨大的機會成本壓力需要找到補償的渠道，必然轉向房地產及其他商業用地轉讓收入方面，通過擴大房地產市場的供地面積，來彌補這一部分損失。

（三）對農民工市民化“成本”與“收益”存在認知偏差，把農民工定位為城市建造者而不是主人，人為將農民工購房需求推回農村

截至2015年末，全國常住人口城鎮化率為56.1%，但戶籍人口城鎮化率尚不足40%，近16個點的差距就是生活在城市中的農民工。廣大農民工長期未能“市民化”，表面上是源于戶籍障礙，實質是城市管理部門對“農民工市民化”成本與收益存在認知偏差。一是對“農民工市民化”成本出資主體的認知偏差，認為這屬于社會公共服務支出，完全由政府財政出資，而無視該費用的政府、企業和個人的三方分擔機制。二是對“農民工市民化”成本價值來源的認知偏差，認為農民工享有市民公共服務待遇，費用來自政府和企業，農民工只是受惠者，而無視其價值來源于農民工自身的勞動創造。三是對“農民工市民化”成本支付時間和數量的認知偏差，認為一旦農民工取得城市戶籍，相關部門必須立刻支付較多費用，而無視這類費用實際支付的長期性和分散性。四是對“農民工市民化”收益的認知偏差，包括收益對象、范圍和時間的偏差，無視“農民工市民化”收益的廣泛性和長期性，其不僅表現農民工受益，而且由于農民工也是消費者，農民工市民化后所擴大的消費投資需求也可以使同城企業和其他居民受益。

由于“農民工市民化”的成本及政府相關負擔被高估，而“農民工市民化”收益的廣泛性、長期性被低估，致使農民工長期不能被城市接納，缺乏歸屬感，處于“兩棲”狀態。農民工賺取的收入大部分沒有用到城市，而是回流到了農村，其中相當一部分用于建房，從而使這部分本可以用于緩解三四線城市房地產高庫存的購買力浪費。

（四）一二線城市房市的“虹吸效應”導致三四線城市房地產市場的購買力大量外流

一二線城市由于經濟發展程度高、就業吸納能力強、公共服務能力優，吸引了大量三四線城市的人口和資金流。以中部省份河南為例，2015年末河南省戶籍總人口10722萬人，常住人口9480萬人，相差的1200多萬人口就是流失到外省的人口，其中大部分都流向了一二線城市等經濟發達地區，這導致三四線城市及小城鎮去庫存壓力進一步加大。數據顯示，分區域看中西部房市去庫存速度明顯慢于東部，2016年一季度，東、中、西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507、1495和1138萬平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市商品房成交量均遠遠落后于東部，西部城市更是出現負增長。

（五）針對一二線城市房市調控政策的“溢出效應”進一步刺激了三四線城市房地產市場的“大干快上”

近年來，由于房價過快上漲，一二線城市不同程度上都出臺了限購、限貸等調控措施，引導一二線城市房地產市場平穩健康發展。在趨嚴的調控措施和“未來房地產商機在三四線城市”預期的誘惑下，房地產企業和市場流動資金迅速從一二線城市轉向政策相對寬松的三四線城市。相關數據顯示，2009年至2012年，招商、萬科、保利等全國九大標桿性房企在三四線城市的土地儲備平均提升了8%，隨之而來的是開發量的持續加大。由于三四線城市缺乏可以長期支撐高房價的資本和高收入群體，一方是供給量大增、房價大漲；一方則是需求量和資金支付實力有限，自然會出現供過于求、供不符合求的情況，形成“滯銷”。

二、政策建議

由于三四線城市房地產高庫存背后的體制機制原因，去庫存已不僅僅是把現有商品房賣出去，而是要長短結合、標本兼治，在解決高庫存問題的同時，推出一系列重要制度改革，徹底治愈高庫存病因，這才是當前三四線城市房地產去庫存的核心。

（一）立足當前治標，多措并舉化解商品房庫存

一是把棚戶區改造貨幣化安置作為推動商品房去庫存的有效途徑，引導棚戶區改造征收家庭通過商品房住房渠道解決其居住需求。二是加大金融支持，努力擴大住房需求。在落實好差別化個人住房信貸政策的同時，充分發揮住房公積金對住房消費的支持作用，引導社會用工單位將農民工、勞務派遣等穩定就業人員和個體商戶等零散就業人員納入住房公積金覆蓋范圍，支持其使用公積金解決住房問題。三是控制好土地供應閘門，加強對未開發土地的管理使用。四是積極促進農民工進城購房，擴大住房需求。一方面，鼓勵金融機構結合農民工的生產生活特點、結合兩權抵押貸款等農村金融創新進行房貸產品設計，更好地支持農民工進城購房；另一方面，各地政府要結合實際，加大稅費減免、財稅補貼、公積金貼息等措施力度。此外，還要注重維護進城農民工的合法權益，保障其土地承包經營權、宅基地使用權和集體經濟收益分配權，切實解除農民進城購房的后顧之憂。

（二）著眼長遠治本，消除商品房高庫存滋生土壤

一是堅持以產業為基，加快公共配套設施建設，提升城市承載力和吸引力。對產業基礎和配套條件較好的城市，應發展壯大戰略新興產業、現代服務業和新業態模式；對資源型產業城市要改造升級傳統產業，引導接續替代產業；對農業占比重的城市，要大力發展勞動密集型產業、農產品加工業、生活性服務業，承接好產業轉移，實現跨越式發展。二是合理劃分中央與地方的事權、財權，建立完善事權與財權相匹配的財稅體制，平衡好事權上移和財力下移，推動地方政府擺脫對土地財政的依賴。三是改革戶籍制度，建立全國統一的社會保障和公共服務體系，將包括農民工在內的全部農村人口納入到城鄉統一的社會保障和公共服務體系中來，打破地域分割，實現全國統籌，使農民工真正在城市扎根。四是探索建立房地產市場宏觀審慎管理框架，從宏觀經濟、城市基礎設施建設、產業結構、人口變動、房地產開發、房地產交易等多個方面搭建相關指標體系，在綜合評估判斷房地產市場走勢的基礎上，構建逆周期的宏觀審慎調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

參考文獻

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The Discussion on the System and Mechanism Causes Hiding behind the High Inventory of Real Estate in Three and Four Class Cities

SUN Fang

（Zhengzhou Municipal Sub-branch PBC， Zhengzhou Henan 450018）

Abstract：The current high inventories of property market are mainly concentrated in three or four class cities because the inflow of population and potential value-added space is limited， therefore it is more difficult to digest the inventory， thus having always been the focus of destocking. Through the thorough analysis of system and mechanism reason for the high inventory of three or four class cities real estate， the paper puts forward treat and targeted advice which is of realistic significance to resolve the high inventory of three and four class cities real estate.

Keywords： real estate； destocking

責任編輯、校對：黨海麗