危房鑒定及管理研究探討

張柏松

余姚市住房保障中心

引言

房屋因地質環境變化，大氣侵蝕材料老化，房屋存在質量缺陷等多種原因，質量問題就暴露出來，表現形式有：基礎下沉、梁板開裂、墻體樓板漏水、房屋整體或局部傾斜等多種形式，人們通常的說法就是構成了危房。而危房的檢測與鑒定關系到人民財產的核心利益，鑒定過程中務必實事求是，真實有效的反應危房本身應有的價值。

一、房屋初步調查

初步調查目的是掌握建造歷史和現狀，明確鑒定工作內容和處理范圍。初步調查的方式有提交材料和現場了解。(一)提交材料包括房屋產權證明，設計施工資料，地質環境材料。明晰房屋結構型式，材料使用和施工質量，原有地質環境；(二)現場了解主要掌握房屋開裂、下沉、傾斜等危險特征，房屋所處的地質環境及周邊地質環境。(三)鑒定單位與房屋業主明確鑒定內容，簽訂協議。

二、房屋勘察與檢測

勘察是對造成房屋危險的開裂下沉、傾斜三個主要特征進行量化，檢測是對房屋構件質量測定，對房屋構件的幾何位置進行觀測、量化。(一)危險構件勘察。1、地基基礎開裂、下沉、滑移等變形特征檢查，記錄裂紋長度、寬度及走向，記錄基礎滑移、下沉特征，描繪示意圖；2、房屋梁板、柱墻開裂、傾斜、撓曲等變形特征檢查，記錄混凝土構件撓曲、鼓閃、傾斜等變形指標。裂紋長度、寬度及走向變化，傾斜等危險參數的檢查測量，記錄，按樓層分別描繪示意圖(3)對房屋危險點、危險構件進行統計。(二)房屋結構檢測。1、地基基礎有危險跡象時，根據情況設置沉降觀測點、水平觀測點和房屋傾斜觀測，對沉降量、滑移進行定期觀測，判斷基礎的變形趨勢；對房屋傾斜率進行定期觀測，判斷由基礎變形導致的上部建筑物局部或整體的變化，出現異常時采取緊急措施，防止建筑局部或整體倒塌。2、上部結構檢測主要有梁板柱混凝土和墻體檢測。梁板柱主要檢測混凝土強度、保護層厚度、碳化深度，鋼筋數量、位置，鋼筋銹蝕狀況等；墻體檢測磚強度、砂漿強度，必要時應直接檢測砌體強度。

三、房屋主要構件的危險性分析

房屋的所有荷載是通過傳力體系沿一定的路徑傳遞到地基滲入大地，傳力體系的承擔者主要由地基基礎、上部承重構件(梁板、柱、承重墻)。(一)地基基礎的危險性分析。主要考慮以下方面：(1)觀測點所反映的沉降量和水平滑移量變化，基礎是否穩定；(2)房屋傾斜率變化，上部結構裂紋大小及變化趨勢；(3)采取加固修復措施的可行性、經濟性，判斷地基基礎的危險等級。

2、上部承重結構危險性分析。房屋上部結構由(豎向承載構件)和梁板(水平構件)組成。(一)柱墻危險性分析。柱墻危險性主要考慮以下幾方面：(1)柱墻裂紋長度、寬度、形態，柱墻的傾斜率；(2)柱混凝土強度、碳化深度，鋼筋數量、位置、保護層厚度；(3)墻體有效截面大小，風化脫落情況；(4)墻體是否與柱設置有效拉結，墻體組砌是否符合規范規定；(5)砌體材料、砂漿強度大小。通過對柱墻的材料強度、截面大小，裂紋情況和構造連接分析，綜合判斷柱墻危險性。(二)梁板構件的危險性分析。梁板為鋼筋混凝土，其危險性主要考慮以下方面：(1)梁板裂紋大小、數量、位置；(2)混凝土強度、碳化深度、保護層厚度，鋼筋數量、錨固長度，鋼筋銹蝕程度。(3)梁板的撓曲、位移變形大小；(4)構件的使用環境。

四、完善危險房屋的管理工作的建議

(一)加大政府對危險房屋處治的支持力度。

政府應加大對危險房屋處治的支持力度，加強房管部門在危險房屋處治過程中的調處力度，增加對經濟困難的危險房屋產權人的解危資金支持；政府相關部門要進一步加強對D級危險房屋拆除重建的政策支持，將危險房屋處治與農房集聚結合起來，加快危險房屋處治和危險房屋解危銷號的進度。

(二)進行全面普查，掌握危舊房詳細情況。

由于房產管理局的危險房屋管理人員缺少，力量單薄，至今沒有對所有房屋進行一次普查，始終沒能全面徹底排查，摸清危舊房的詳細情況，使危險房屋的管理工作一直局限在已鑒定的危險房屋上面，對于沒鑒定的大量危舊房的管理工作一直是個空白，管理工作的“盲區”很大，危險性很高。為此，必須盡快建立和完善危險房屋管理網絡，組織危險房屋管理、鑒定的人員逐鎮逐村逐戶進行普查，徹底排查，全面掌握危舊房詳細情況，為實現對危險房屋的全面管理奠定基礎。

(三)健全危險房屋管理的巡查排查制度，實行動態管理。 建立健全并認真執行危險房屋管理的巡查排查相關工作制度，即每年開展汛前排查、汛中巡查、汛后復查的三查工作制度。通過“三查”，促使檢查工作到邊到位，避免形成管理“盲區”，使所有危房都處于管理之中，并及時掌握管理的C、D級危房的動態情況，及時更新危險房屋管理信息，真正做到危險房屋的動態管理。

(四)完善危險房屋管理的信息、檔案管理。

目前，我區的危舊房采用紙質臺賬管理，工作量大，成本高，不利于開展工作。應利用因特網的網絡平臺建立危險房屋信息管理系統，將危險房屋管理過程中采集的鑒定、督促解危通知和房屋照片等資料與產權產籍資料結合起來，推進全區危險房屋檔案管理信息化，提高管理效率，還可以將信息管理系統終端擴展到手機，利用手機對危險房屋進行實時、視屏監測，進一步提高危險房屋管理的信息化和科技化，使危險房屋管理工作不斷上檔升級。

[1]危險房屋鑒定標準 JGJ125—99 中國建筑工業出版社，2004.

[2]建筑地基基礎設計規范 GB50007-2002 中國建筑工業出版社，2002.