淺談房地產開發企業財務風險及其有效控制

趙玉春

東海建設集團有限公司

淺談房地產開發企業財務風險及其有效控制

趙玉春

東海建設集團有限公司

近年來，國內房地產行業的發展較為迅速，房產企業的運營規模也不斷擴大。但隨著房產開發項目的規模不斷擴大，房產企業的財務風險也不斷加大。現階段，國內已有不少房產企業因投資風險、籌資風險以及資金回收風險引發財務危機，進而走向破產的邊緣。因此，本文對房產企業常見的財務風險進行論述，并分析這些風險的形成原因，再結合房產企業的實際運營情況來探討控制財務風險的可行對策，旨在為房產企業提供參考。

房地產；開發企業；財務風險；有效控制

1、房地產企業財務風險識別

1.1 融資風險

房地產開發項目從最初的購買土地、樁基建設到主體封頂，以及配套設施和后期的物業維護等每一個開發階段都需要投入大量資金，且開發周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財務杠桿收益。在融資的過程中會因為融資方式及融資結構的不同，而存在一定的風險。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當該種融資方式失去作用時，就容易發生融資渠道受阻，影響企業資金的正常運作，給企業的經營帶來較大的風險；在融資結構方面，對企業資金結構的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費用，如不進行合理的規劃，則會有資金成本的浪費、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風險。

1.2 投資風險

由于影響投資效果的因素較多，房地產企業項目投資需要承受較大的風險，才能達到最終的預期收益。導致房地產企業投資收益低于預期投資報酬水平的主要原因有：一是內部的非系統性風險，主要是企業自身存在的風險，如缺乏有效的投資管理系統，在初期市場分析、技術可行性分析及項目投資回報分析上有誤，并缺乏投資項目啟動后全周期的投資效益監控；二是外部的系統性風險，主要是企業外部市場環境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環境、宏觀經濟環境、以及房地產行業的周期性變化。

1.3 資金運營風險

由于資金占用量大，需要房地產企業重視資金的運營管理，而現實中很多房地產企業對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學，存在管理不當、權責不明、監督不力等問題，使得企業的資金使用效率低下，在企業資金管理上，由于內部管理者和財務人員對資金運營管理理念的缺失，導致資金使用計劃編制不夠詳盡以及企業的執行不力，企業的資金計劃編制不夠嚴謹甚至流于形式，沒有有效的監管和資金使用效益分析。企業的財務管理工作仍停留在簡單的數據核算上，對實際資金需求估計的不準確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導致資金安排的不夠合理，使企業面臨潛在風險。

2、財務風險的控制措施

2.1 構建高效的財務戰略機制

對于房產企業來講，要想從根本上規避財務風險，就應構建一套高效的財務戰略機制，以此形成一套可行的風險防范體系。對此，房產企業應時刻關注國內以及國外房地產市場的最新動態，并結合房地產市場需求以及企業自身狀況來編制企業的運營戰略，以此生成高效的財務戰略。同時，房產企業應充分發揮風險防范體系的監督功能以及約束功能，并通過財務戰略來引導房產企業朝著正確的軌道運營，從而規避并抵御財務風險。

2.2 構建完善的預警系統

預警系統實質上是一種指標性系統，企業可通過創設多項財務指標來評定企業的財力、償債水平、盈利水平以及發展水平。同時，企業可利用財務、營銷以及金融等領域的手段，并通過比例分析法、質化分析法以及量化測算法等多種方式來估測企業未來的經營狀況，以便為企業部署戰略提供科學依據。如此一來，便能有效規避財務風險。

2.3 構建高效的預算體系

房產企業可構建一套高效的預算體系，并圍繞著預算體系來開展一系列非計劃性的業務，以便對企業在業務活動中可能出現的經濟損失進行控制。同時，企業可定期將實際業務成本與預算成本進行對比，找出預算成本與實際業務成本之間的差距，并對業務活動成本進行細微調整，確保企業的業務活動能夠依照預算成本進行開展。如此一來，企業便能對財務風險進行控制。

2.4 加大流動資金的管理力度

通常來講，房產開發項目都有著較長的周期，并涉及到多項業務。如果房產企業在這一周期中出現問題，就會使得資金鏈出現斷裂，從而導致房產企業出現資金短缺的危機。基于這一點，房產企業應認識到資金鏈的重要性，加大流動資金的管理力度，并嚴格審核企業的收支情況，以便合理分配資金資源。如此一來，便能使企業資金高效運轉，從而保證各項房產項目能夠持續運轉。此外，企業需結合房產開發項目來調整原有的資金結構，使企業資金量保持在合理范圍內，從而增強企業自身的支付能力，為各項業務的開發提供足夠的經費保障。

2.5 加強成本管理

首先，企業應積極選取不同的管理模式以及管理方法來加強對項目開發成本的控制，并依照預算目標來設置不同階段的成本管理目標。其次，企業可在成本管理目標的約束下來開展一系列的投資決策以及日常活動，并準確結算各個項目的工程款，以此降低財務風險。最后，企業應增強員工對財務風險的認識，督促預算人員認真核對工程條款，確保預算目標不會出錯。

2.6 優化企業的資金結構

要想確保資金能夠合理分配，房產企業就應優化現有的資金結構，準確預測出企業的資金實力以及產償債水平，并通過各種方式來拓展企業的籌資渠道，以此增加企業的籌資金額。如此一來，房產企業不僅能發揮傳統籌資渠道的作用，還能從新的籌資渠道中獲取更多的資金，從而降低籌資風險。

總而言之，只有有效控制了房地產開發企業的財務風險，才能提升房地產企業自身經濟運營效益基礎上使國內房地產企業資本總量邁上新的臺階，為國內居民住房保障及地方財政稅收貢獻長足力量。

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