論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制

李緒秀

東海建設(shè)集團有限公司

論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制

李緒秀

東海建設(shè)集團有限公司

隨著我國市場經(jīng)濟的逐漸完善，“新常態(tài)”開始成為描述我國市場經(jīng)濟形勢的主要關(guān)鍵詞，但在這個新常態(tài)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢卻不容樂觀，面臨的挑戰(zhàn)也日益嚴(yán)峻。要通過現(xiàn)代風(fēng)險管理理論的應(yīng)用，準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理，根據(jù)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的頻率以及嚴(yán)重性來具體量化財務(wù)風(fēng)險，并提出解決問題的方案；要健全風(fēng)險問責(zé)機制，通過監(jiān)督與問責(zé)來落實風(fēng)險管理的制度，加大執(zhí)行的力度。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制。

房地產(chǎn)；企業(yè)財務(wù)；風(fēng)險控制

1、財務(wù)風(fēng)險的概念和特征

財務(wù)風(fēng)險包括狹義財務(wù)風(fēng)險和廣義財務(wù)風(fēng)險。狹義的財務(wù)風(fēng)險是指債務(wù)風(fēng)險，即在籌集經(jīng)營資金時，由于各種不可遇見因素的發(fā)生，使實際收益偏離預(yù)計利潤，由于資本結(jié)構(gòu)的不同、資金的占用成本不能收回，給企業(yè)帶來的經(jīng)濟損失就是狹義的財務(wù)風(fēng)險；廣義的財務(wù)風(fēng)險是指運用貨幣衡量資金所帶來的風(fēng)險，是經(jīng)營風(fēng)險的主要表現(xiàn)，是一種微觀風(fēng)險。高度發(fā)展的當(dāng)今社會，經(jīng)營過程中的各種風(fēng)險都會給帶來不同程度的負(fù)面影響，其所帶來的損失可以通過資金折算來反映，廣義財務(wù)風(fēng)險通過對內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析，判斷、分析、解決風(fēng)險，使在其中尋找契機給帶來更多的經(jīng)濟效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)

一是資產(chǎn)負(fù)債率大導(dǎo)致風(fēng)險較大。房地產(chǎn)企業(yè)前期往往是負(fù)債開發(fā)，并且投資大，需要持續(xù)追加資金。企業(yè)的融資方式主要依靠銀行借款，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益則面臨巨大的償還債務(wù)的風(fēng)險。二是通貨膨脹的風(fēng)險。當(dāng)通貨膨脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本上升，以及管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。三是利率變動風(fēng)險。銀行存貸款利率變動對負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，銀行貸款利率提高，導(dǎo)致企業(yè)向銀行支付的利息增加，負(fù)債成本增加，投資預(yù)期收益相應(yīng)減少，同時，銀行貸款利率提高，房地產(chǎn)成本上升，房價抬高，也會使購房者的購買欲望下降，整個房地產(chǎn)市場一方面成本增加；另一方面需求降低，無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重?fù)p失。四是再籌資風(fēng)險。有些企業(yè)由于資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的投資收益保證程度降低，企業(yè)從貨幣市場籌資的難度加大，因此企業(yè)再融資主要依靠銀行借款，而銀行采取一系列的通貨緊縮貨幣政策，會使房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度進(jìn)一步加大。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施探究

3.1 對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用實施全面管理，強化高層管理者的現(xiàn)代成本管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)的成本 管理不僅僅包括項目開發(fā)建設(shè)階段的成本控制，還應(yīng)當(dāng)對項目開發(fā)前期的成本預(yù)算、項目完工結(jié)算后的成本分析進(jìn)行全面管理。在進(jìn)行項目前期的預(yù)算管理時，要對項目預(yù)算進(jìn)行合理的編制及分解，同時建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機制。當(dāng)項目進(jìn)入到開發(fā)建設(shè)階段，要注意嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，及時發(fā)現(xiàn)實際與預(yù)算的偏差并查明原因，以便相關(guān)的責(zé)任人及時的修正，使項目可以順利實施，達(dá)到成本控制效果。項目完工后要及時地進(jìn)行事后的成本管理工作，對完工項目的相關(guān)成本指標(biāo)進(jìn)行分析和評價，提出成本管理措施的改進(jìn)方案，從而尋求成本降低的最優(yōu)方法。成本管理還要對整個項目過程的涉及的各個環(huán)節(jié)全面加以控制。

3.2 對房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，降低融資成本，拓寬融資渠道

在新常態(tài)下，國家接連出臺了很多優(yōu)惠的規(guī)章制度，涉及到稅率、利率等方面，因此，房地產(chǎn)企業(yè)確定目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)時，要充分考慮相關(guān)的政策、稅率和利率等勾稽關(guān)系，按照房地產(chǎn)企業(yè)的長短期資金運用情況，合理地選擇融資渠道。不能僅僅依靠銀行借貸這種單一融資渠道，應(yīng)該充分考慮信托融資、銷售融資、資產(chǎn)證券化以及股權(quán)債權(quán)定向私募等多元化的融資渠道，避免融資渠道的狹隘以及融資成本過高的情況發(fā)生。

3.3 完善項目銷售模式

在銷售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時代的營銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實際和行業(yè)特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作積極性。

3.4 確定合理的股利分配方式

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)處于業(yè)績的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵機制帶給投資者公司運營相對穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運營資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價值。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績狀況良好時，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績將會持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

總之，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和社會消費水平的提高，社會大眾對商品住宅的需求不斷增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)蓬勃發(fā)展，許多投資者都被房地產(chǎn)開發(fā)的高投資回報率和發(fā)展前景所吸引，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以圖投資收益最大化。作為一個典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大，尤其是前期資金耗用量大等特點決定了其必然存在的財務(wù)風(fēng)險。因此，控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

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