新農村建設中農村居民點用地集約利用研究

周艷萍 李曉鷗 趙 敏

山東國建土地房地產評估測繪有限公司

新農村建設中農村居民點用地集約利用研究

周艷萍 李曉鷗 趙 敏

山東國建土地房地產評估測繪有限公司

近年來，隨著新農村建設的發展，土地利用也面臨著同樣的問題，城鎮用地需求得不到滿足，農村地區多占亂占土地現象頻現。而城鎮化穩步推進的重要舉措是解決“三農”問題，協調城鄉區域發展。因此，只有將集約用地的思想真正貫徹實施，才能緩解當前的土地需求壓力，更好地滿足現代社會發展的需求。基于此，文章就新農村建設中農村居民點用地集約利用進行簡要的分析，希望可以提供一個借鑒。

新農村建設；農村居民點；用地集約；利用

1.農村居民點用地集約利用

農村居民點用地集約利用的含義主要包括以下幾個方面：(1)空間尺度方面。農村居民點用地集約利用研究主要包括宏觀和微觀兩個層面。宏觀層面主要包括用地效益、用當地規模、用地性質、與之相協調的產業結構等方面。微觀層面主要研究一塊宅基地的利用。(2)土地利用效果方面。農村居民點用地集約利用，提高了單位面積宅基地的房屋數量，居住人口。改善了農村散亂、無序建房的局面。實現了土地資源的高效利用，提高了單位面積宅基地的整體效益。(3)變化發展發面。農村居民點的發展經歷了很長的演變過程，無論是其布局、規模還是形式都處于一個動態的變化過程。在研究其集約利用過程中，應當關注其動態發展趨勢。(4)區域差異方面。區域各方面的條件各不相同，其集約利用水平也不同，衡量標準也不相同。要因地制宜的選取衡量土地集約利用狀況的指標。

社會經濟的發展，人們的生活改善了，溫飽問題解決了，對人居環境的認識提高了，對土地集約利用的內涵的理解也更廣泛了。由于區域差異的影響，時間的推移，關于對農村居民點用地的理解也在發生著變化。通過歸納總結可以將農村居民點用地集約利用概括為在現階段乃至未來很長的一段時間內，為了使區域獲得最大的集聚和規模效益，通過增加對農村居民點用地的投入、合理調整用地布局、優化用地結構，實現農村居民點用地的可持續利用。

2.新農村建設中居民點用地集約利用的實例分析

隨著某鎮經濟的飛速發展，人口、資源、環境之間的矛盾日趨突出，該鎮作為一個農業城鎮，土地以農用地為主，農用地占全市土地面積比重最大，農用地中耕地所占比重達到了鎮土地總面積的36.35%。建設用地所占比重相對較小，但農村居民點用地較多，農村居民點面積占鎮建設用地總面積的58.85%。由于地形地貌的限制，資金的不足，技術的落后，開發成本較高，難度較大等的各方面影響，后備土地資源嚴重不足。主要體現在：(1)土地利用不合理。土地利用存在機構上的不合理，居住用地比重過大，工業用地比重過小，綠地率也為達不到標準；(2)土地集約利用彈性不合理。人口過快增長，城市用地的擴張速度遠遠跟不上人口增長速度。但是該彈性系數后面還隱藏著巨大的集約利用增長空間；(3)土地經濟投入產出強度不高，投資沒有取得應該收到的效益。

2.1 該鎮建設用地集約利用中存在的問題

2.1.1 城鎮土地利用集約程度低。城鎮建設盲目擴張，占用耕地現象嚴重。多年來的“開發區和房地產熱”使一些地區盲目追求過高的人口與用地規模，大量圈占土地，設立脫離土地利用規劃和城鎮規劃控制的開發區，加劇了城鎮用地的擴張速度。

2.1.2 城鄉建設用地結合不夠協調。主要體現在城鄉結合部和農村居民點用地。一是居民居住規模較小，房屋破落，同時缺乏統一的規劃，社會公益事業建設薄弱；二是沒有嚴格實行“一戶只能擁有一處宅基地”的國家土地政策，另外又存在建新房不拆舊房、宅基地超標等情況，導致農村空心村和空閑土地非常多，土地浪費嚴重；三是農村的宅基地及房產長期閑置或季節性閑置，形成土地和房產資源的浪費。

2.2 建設用地集約利用的對策和措施

2.2.1 編制科學嚴謹的村鎮規劃。首先，以土地利用總體規劃為參考。針對總體規劃所做的整體部署，整治和村鎮規劃應在此內容基礎上進行細化，層層落實。二者充分聯系，緊密銜接，使得農村居民點建設有據可依，有章可循。其次，嚴格規劃的編制程序。規劃編制之前要對研究區域開展實地測量，繪制地形圖。收集有關規劃的數據和資料。規劃方案的初步制定。征求有關部門及村民意見。修改方案，確定最終的規劃標準。最后，編制內容全面、科學的村鎮規劃。明確村莊的具體界限。就農村房屋建設隨意、無序，土地低效利用等諸多問題，制定規劃細則。針對規劃實施過程中用地調整對農村環境的影響，也應在規劃內容中給出解決措施。從而達到調整農村用地布局，控制土地浪費的目的，實現農村土地的逐步集約化。

2.2.2 嚴格控制居民點用地規模。首先，明確用地標準，現在的農村居民點主要包括房屋、牲畜圈舍、車棚、儲糧間、菜園等各種不同功能的用地。經濟收入、生活習慣、牲畜、農機擁有數量等的不同，居民點內部各種功能用地種類、數量也不相同，決定了不同居民點的用地標準的不同。為此，除了參照河北省規定的統一標準外，還應結合村民意見，由村委會組織村民大會來具體協商劃定具體的標準。其次，確定用地范圍。實際占用土地的建筑物、構筑物及其附屬設施，都應包括在農村居民點用地范圍內。因此，無論是住房、倉庫、牲畜的圈舍及附屬設施的占地都應包括在居民點的用地范圍內。

2.2.3 加大農村地區的資金投入。農村土地的低效利用很大程度上是由于現在大多數農民盲目追求用地規模的增加，忽略了通過提高單位土地面積投入來達到實現產出增加的目的。在促進農村經濟發展的同時，采取政府撥款、農戶自行集資、社會捐贈相結合的辦法，為農村居民點用地的集約利用提供資金保障。籌集的資金規劃時用于完善中心村、自然村的道路、自來水、電網等農村基礎設施建設，支持文化、教育、醫療、衛生等農村公共服務領域的發展，這樣既減輕了農民的稅費負擔，也可以以此來吸引周邊的農戶到中心村集中居住建房。滿足了農村居民點用地集約利用的要求，也改善了農民的生產生活環境，可謂一舉兩得。

結束語

在土地利用管理工作中，土地利用規劃都處于相當重要的地位。因此，針對當前的土地利用問題，應當加強重視，通過合理的規劃編制，加強資金投入，從而更好的提高土地資源的利用率，保障民生。

[1]彭呈仁.新農村建設中農村居民點用地集約利用評價研究[D].東華理工大學，2013.

[2]姚夢月.農村居民點用地集約利用研究[D].吉林農業大學，2012.

[3]鄧楚雄，謝炳庚，曹秋平，王梅，羅梅芳，李鳳.湖南省農村居民點用地集約利用研究[J].湖南農業科學，2011，15：177-180.