淺談房地產企業在營改增實施后的成本控制策略

劉麗紅

重慶卓越房地產開發有限公司

淺談房地產企業在營改增實施后的成本控制策略

劉麗紅

重慶卓越房地產開發有限公司

營改增實施后，合理利用營改增政策的結構性減稅效應，避免稅負不減反增現象的發生，對于促進房地產企業長效健康發展具有重要意義。基于此，本文概述了營改增，探討分析了營改增實施對房地產企業稅負的影響以及成本控制策略。

營改增；房地產企業；稅負；影響；成本控制；策略

1 營改增的概述

國家實施營改增稅制改革是要減輕房地產企業稅負，從而促進建筑業的健康發展。營改增即營業稅改征增值稅，營改增稅制主要是指針對傳統所繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節。過去增值稅和營業稅兩大稅種并存，作為地方主要稅種的營業稅不存在成本抵扣問題，造成增值稅無法形成一個完整的鏈條，銷項稅額與進項稅額之間不配比，重復征稅問題嚴重。營改增后可以避免重復收稅。

2 營改增實施對房地產企業稅負影響的分析

營改增實施對房地產企業稅負的影響主要表現為：(1)房地產企業成本結構中的人工成本比重較大可抵扣比例偏低。目前人工成本尚無法取得進項稅發票，要提升房地產企業的有機成本構成就必須加大生產資料的比重，相應減少資本投入中的勞動力投入比例。雖然可通過分包工程給勞務公司取得進項稅額發票，但這卻無益于從整體上提升建筑行業的可抵扣比例。所以資本有機構成低的房地產企業其增值稅整體稅負在營改增后可能有所上升，而資本有機構成較高的房地產企業其增值稅整體則有可能有所下降。目前就我國建筑行業具體情況來看，房地產企業的資本有機構成普遍較低，人力成本等無法取得增值稅進項發票的成本支出占平均總成本的比重較大，在資本有機構成比例不變的條件下，房地產企業有必要在其他成本支出方面盡可能多地取得可抵扣進項稅額發票。(2)房地產企業生存的環境較為復雜，其上游企業規模相對較小，獲取的普通發票無法進行抵扣，數額較大，而且房地產企業所需的灰、沙、磚瓦等部分原材料供應源于農民，季節性較強，貨主甚至在貨物供不應求時要求現場現金交易，也就無法提供可抵扣的增值稅進項發票；同時大部分沙石、磚瓦按6%核定征收稅額，此部分原料供應者也就無法向房地產企業提供專業的增值稅進項發票。除上述客觀原因外，也有部分主觀原因導致房地產企業進項稅額抵扣受限。(3)房地產企業現存的資產無法抵扣進項稅額，適用于營改增的房地產企業，其經營資產相對置辦的比較健全，無法通過購置新設備以獲取盡可能多的抵扣發票，相應地稅負有所增加。尤其是大型房地產企業在營改增實施前購入的固定資產、原材料等存量資產數額巨大，無法進行抵扣且會在營改增實施后逐步轉入企業成本，這不利于整體上減輕房地產企業的綜合稅負。

3 房地產企業在營改增實施后的成本控制策略

3.1 不斷提高房地產企業管理水平

(1)熟悉了解營改增政策。營改增后企業的所得稅清算、會計核算及稅收籌劃等較以前稅制時期更加復雜，工作量也增加了，稅務核算不準確的風險亦相應增加，財務處理流程的變化也帶給企業財務人員一定的壓力，所以房地產企業財務管理人員及業務等其他相關人員應積極利用營改增結構性減稅效應，提升財務綜合素養。房地產企業應加強對其生產、采購、財務及經營部門的專業培訓，提升工作效率節約人力成本，使企業全員更加職業化；構建運作順暢的信息化平臺，促進企業發票抵扣的順利開展。(2)管理好其分包商及供應商，應盡可能只與增值稅一般納稅人進行合作，源頭上控制增值稅進項發票的取得。作為房地產企業的主要抵稅項目，工程項目分包及原材料采購如果控制得當，將會大大減輕房地產企業增值稅抵扣工作的難度。房地產企業應借營改增稅改契機，加強分包商及供應商管理體制建設，強化與信譽較好且有實力的大型分包商及供應商的合作，降低企業稅負的同時亦可提升企業供應商管理效益，促進企業分包成本及采購成本的進一步降低。房地產企業在接受勞務采購物資過程中應優中選優，對比質量與價格后擇取具有一般納稅人資格的供應企業進行合作，可直接從鋼材等廠家或一級代理商處采購，各項目集中采購從高批量爭取優惠采購價格。若維修或采購小額材料時綜合考慮后選擇小規模納稅人合作，也應要求對方提供稅務機關代開的增值稅發票以享受稅額抵扣政策。(3)及時跟蹤增值稅進項稅額發票并加強管理。采購、管理及財務部門應通力合作，密切配合確保進項發票能及時進行抵扣，保證企業現金流的順暢運作。(4)規范企業合同簽訂及審批流程，營改增后企業應轉變觀念，同等條件下應偏向于選擇價稅合計單位最低的單位進行合作。為抵扣增值稅進項稅額，企業開具發票時抬頭應與企業名稱保持一致，規范合同簽訂主體，統一要求各項目部以總公司名義進行簽訂，并規定由對方提供合法有效的可抵扣票據。

3.2 加強房地產企業現場施工管理

(1)加強人工成本管理。加強勞務管理，盡量節約勞務成本，因其暫無增值稅進項稅額發票可開。注重勞務隊伍的綜合素質，保證房地產企業工程管理安全有序，杜絕安全與質量問題，避免返工、窩工等，保證項目工期、質量和安全，減少工程成本。加強現場管理人員的招待費用、辦公費用、人員工資、辦公設施支出等費用的管理。盡管這些費用較為零星但也應盡量取得可抵扣的增值稅進項稅額。(2)嚴格材料管理。通常材料占房地產企業項目成本的比重在六成左右。企業在采購時應考慮在同等條件下貨比三家，充分考慮增值稅進項稅額發票可抵扣的前提下選擇質優價廉物品進行購置，按計劃進行采購，計劃應嚴格匹配工程需要，避免無法獲取可抵扣發票的計劃外采購，使用物資過程中也應例行節約避免浪費，加強成本控制管理。

4 結束語

綜上所述，房地產企業在面對營改增給企業稅負帶來影響時，應當及時制定應對措施。在國家營改增制度逐步完善的基礎上，房地產企業應當結合自身實際情況，合理地運用營改增相關規定，保障房地產企業最大限度的獲得營改增所帶來的利益。

[1]周洪斌.營改增對建筑施工企業稅負的影響與對策分析[J].會計師，2015(13)

[2]李艷華.淺議“營改增”背景下建筑企業如何進行成本控制[J].當代經濟，2016(05)

[3]孫慶勇.芻議“營改增”時代下建筑企業成本管理的問題及策略[J].新經濟，2016(03)