如何落實土地儲備計劃分析
——以廣東肇慶為例

江文中

肇慶高新技術產業開發區土地儲備中心

如何落實土地儲備計劃分析
——以廣東肇慶為例

江文中

肇慶高新技術產業開發區土地儲備中心

土地儲備計劃主要是用于指導各個地區年度土地儲備工作，為了能夠更好的處理土地儲備計劃的科學性與執行嚴肅性的問題，需要根據實際情況制定和落實土地儲備計劃，將各項建設用地的需求客觀公正的反應在土地儲備計劃中。本文以廣東肇慶為例來分析土地儲備計劃的制定和落實策略，有利于保證土地儲備計劃真正落到實處。

土地儲備；計劃；落實策略

土地儲備實行計劃管理，根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制，報同級人民政府批準，并報上級國土資源管理部門備案。廣東肇慶為了能夠更好的落實土地儲備計劃，便需要制定科學合理的土地儲備年度計劃。

一、土地儲備計劃原則

廣東肇慶在制定土地儲備計劃的過程中應該嚴格遵循“應儲盡儲、突出重點”的原則，一是需要將在重點建設的區域合理的納入到年度土地儲備計劃中；二是保證用地指標的最大化。通過全面了解廣東肇前幾年所下達的用地指標，將部分符合用地指標，滿足規劃和儲備條件的土地全部進行收儲；三是積極將存量的土地盤活，并嚴格根據規劃來制定城市改造的要求[1]。針對三舊改造、閑置和低效產出用地處置等項目分類落實土地收儲措施；四是應全面做好具有保障性的民生項目用地收儲工作；五是應該嚴格按照各個地區的社會經濟發展需求，全面做好土地收儲相關的工作。

二、土地儲備計劃制定流程

一是廣東肇慶的土地儲備中心應該在每一年的年底向市國土資源局上報本地區在下一年度的土地儲備計劃；二是市國土資源局再根據各個地區所上報的計劃內容科學的編制下一年度的儲備計劃，并將其上報到市政府；三是市政府應該積極組織相關的單位，嚴格按照在發展過程中所制定的城市規劃、土地利用總體規劃、年度土地供應計劃等進行規劃設計、調整，待審核通過了年度土地儲備計劃之后再進行公布實施；四是各個部門應該嚴格執行土地儲備計劃，對部分納入到土地儲備計劃范圍之內的土地，在尚未得到人民政府批準的情況下，任何單位和個人都不能夠擅自進行轉讓，或者是聯合進行開發；五是在調整土地儲備計劃的時候，應該將其重新上報肇慶市政府進行批準。

三、落實計劃原則

1、節約集約原則

對于廣東肇慶納入儲備的土地必須完全符合相關的規劃要求和計劃標準，合理控制好部分增量土地的收儲，逐步加大一些存量土地的盤活力度，優先儲備一些閑置和利用效率低下的國有存量建設用地，并嚴格根據實際情況來優化廣東肇慶收儲土地的結構，從而最大限度提升廣東肇慶的土地利用效率。

2、協調發展原則

廣東肇慶應該不斷加大城市發展過程中的重點地區，以及部分重點預控地區的儲備，合理優化廣東肇慶城市空間結構，逐步加大城市內部重大產業的項目、民生類項目的用地保障力度，以便能夠最大限度提升廣東肇慶城市協調發展的水平。

3、動態平衡原則

通過全面分析廣東肇慶所在的人口資源環境承載能力和土地儲備開發潛力，統籌整合年度土地的需求和城市在發展過程中的規劃方案，確定科學合理的土地儲備總量指標，以便能夠更好的保障廣東肇慶在年度的土地儲備供需方面的動態平衡，推動廣東肇慶的土地市場能夠更加穩定健康的發展[2]。

4、適度彈性原則

為了能夠更好的保障廣東肇慶土地市場的有效供給和調控，便需要將土地供應作為主要的目標，并堅持以“供”來定“儲”的原則來科學合理的安排廣東肇慶的年度土地儲備計劃。同時，還需要適當保證廣東肇慶土地市場的彈性，堅持做到滾動管理，以便能夠真正實現“超前規劃、提前運作、彈性管理”

四、保障土地儲備計劃的措施

1、強化協調配合，構建計劃制定和落實的保障機制

首先，按照肇慶的城市建設規劃做好各轄區內部的土地開發改造計劃，最大限度發揮在收儲過程中的權威性和組織性，以便能夠在做好穩定工作的基礎上強化成本控制和進度控制，從而嚴格按計劃來完成土地收儲工作；其次，廣東肇慶的規劃、國土部門應該嚴格按照城市總體規劃、土地利用規劃事先做好詳細編制工作，并將一些納入到年度土地儲備計劃的土地的規劃要點明確羅列出來；再次，廣東肇慶政府需要確定合理的建設用地計劃指標，切實做好土地預審、組卷報批、組織供地和辦理土地登記等工作；最后，需要廣東肇慶的財政、審計、監察和城鄉建設、住房保障、城市執法等各個部門嚴格按照自身的職責，相互配合，全面做好廣東肇慶土地儲備計劃的相關工作。

2、合理擴大融資渠道，規范使用土地儲備資金

為了能夠擴大融資渠道，便需要從多方面籌措收儲資金。除了從銀行貸款到政府購買服務再到發行省級專項債卷的籌集資金措施變革之外，還需要積極研究一些信托業務，充分利用市場機制來吸引社會上的資本來參與土地一級開發，以便能夠逐步形成各項資金籌措、土地收儲、供應和熟化配套的良性循環路徑，從而保障廣東肇慶土地儲備的資金穩健性。同時，還需要強化政府部門對儲備資金的管理，最大限度降低廣東肇慶的土地融資成本，保證資金高效運作。堅持專款專用，禁止擠占和挪用、轉借土地儲備資金。

總之，嚴格遵循土地儲備計劃制定的原則，合理合規設置土地儲備計劃的流程，深化保障土地儲備計劃落實的措施，才能最大限度保證土地儲備計劃的制定和落實。

[1]徐斌，喻建華，周麗.特大城市土地儲備計劃編制方法與建議[J].中國土地，2013(10)：30-32.

[2]孫玲怡.土地儲備計劃編制和執行中存在的問題與對策[J].北京農業，2016(2)：78-79.