物業管理糾紛原因及其對策研究

王春澤

遼河油田歡曙公用事業處物業五公司

物業管理糾紛原因及其對策研究

王春澤

遼河油田歡曙公用事業處物業五公司

隨著房地產業的加快與城市化進程的進一步擴大，處于成長階段的物業管理已經難以適應快速化的城市發展，物業管理糾紛數量逐年增長，嚴重影響社區和諧，對社會發展產生了不良影響。本文分析物業管理糾紛產生的重要原因，最后針對這些原因，相應提出應對物業管理糾紛的對策。

物業管理；糾紛；原因及對策

引言

物業管理正在進入了發展機遇期，但是由于相關法規尚未健全、物業服務水準整體不高、部分業主缺乏公德意識等，導致了物業服務企業與業主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區的建設，因此妥善解決物業管理糾紛對落實科學發展觀具有極大的現實意義。

1 物業管理糾紛產生原因

1.1 法律法規不健全

我國物業管理行業起步較晚，相關法律出臺時間更晚，目前針對物業管理，主要有兩部法律——《物權法》與《物業管理條例》，雖然我國物業管理已經邁入法制化進程，但隨著房地產業的快速發展，停滯不前的法律法規已經難以解決越來越復雜的物業管理法律關系。現階段的相關法律法規對比物業管理糾紛現狀，呈現出法律條文不夠細化、對物業管理關系的規定不夠清晰、法律缺乏操作性等等漏洞。特別是相比現階段房地產業的發展與物業管理的發展，這兩部法律中的部分內容已經與時代脫節，完全無法發揮出法律的效力。這種情況下，即使部分業主具備維護自身權利的意識，懂得運用法律維權，但物業管理公司也能夠利用法律的漏洞，繼續侵害業主的權益。使得物業與業主這兩大群體的矛盾日益升級。

1.2 物業服務水平不到位

物業管理雖然占據管理二字，實際上卻是為業主服務的，然而大部分物業管理公司沒有對自身位置有一個正確的定位，認為自己是“管理者”而非“服務者”，只管收費，甚至在業主拒絕繳納物業費時，采取單方面停電停水的措施，必然會引發業主的不滿。再加上物業管理公司入職門檻普遍較低，物業公司對其下職工的培訓時間也并不長，大部分職工服務意識不強，遇到業主投訴時也不能及時擺正心態，甚至主動與業主發生爭執，采用非理性方式解決問題，造成物業與業主之間矛盾日益尖銳。這兩種物業服務的主要問題，造成服務水平供需間的嚴重失衡，再加上業主的投訴大部分被無視，業主對物業的不滿就像被壓制的彈簧，遲早會一起爆發，產生難以維持的局面。

1.3 部分業主道德意識不強

對于物業管理公司的不到位之處，一部分業主選擇忍氣吞聲，一部分選擇訴諸法律，勇敢維權，但還有一小部分業主，缺乏法律道德意識，過分計較得失，甚至主動在業主團體內部制造業主與物業的矛盾以達到私人目的。比如業主在屬于社區公共用地的地方私自進行用地改造，妨礙物業管理；對物業管理相關建筑設施違章進行改造；對物業服務要求事事以己為先，否則就惡意滋事生非等等。在業主團體與物業發生糾紛時，缺乏團體意識，過分計較個人利益，擾亂司法機關的調查。這樣不僅擾亂了物業對業主們的服務，而且在物業管理糾紛的相關案件中擾亂案件進程，干擾案件的最終判決，導致案件審理結果難以達到雙方都滿意的結果。

2 物業管理糾紛對策分析

2.1 加強政府監管，切實履行合同

政府部門應當積極發揮自身職能，強化對行業的監管和指導，明確相關糾紛的管理部門，避免推諉扯皮，設置專門的機構，負責對物業服務企業日常工作的監管，設置完善的資格準入體系，對那些業主意見大、投訴多的物業服務企業，降低或撤銷其企業資質，實行末位淘汰，保證那些服務優良、管理過硬的物業服務企業能夠有更大的發展空間，促進良好行業風氣的形成。政府職能部門對業主的投訴要及時的響應，制止違規行為的發生，責令違規企業限期整改。同時，物業服務企業也要強化自身監督，細化工作內容，完善工作流程，切實履行合同，避免由于服務水平無法達到合同規定的標準而引發的各類糾紛。

2.2 普及物業管理知識

在法律案件實踐中，有許多小區物業管理經濟糾紛案件的原因是業主和物業管理企業對于物業管理的管理范圍、管理權責等認知存在偏差。基于此，應該普及社會對于物業管理的認知，普及業主對于物業管理的認知，普及物業管理相關知識。但是這個任務交給學校教育在我國現行的教育體制下是不可能完成的，交給社會，那么普及的速度、普及的人群都存在限制，甚至依賴公共媒體還有可能產生社會對物業管理的認識誤區。所以，小區物業管理處應該積極普及物業管理相關知識給業主，通過組織小區文化活動、展示物業管理優秀事跡及知識等方式。這樣，以住宅小區或社區為單位進行，相信能夠非常有效地提高業主對于物業管理的認知，從而避免業主認知偏差與物業產生經濟糾紛。

2.3 強化業主自律精神

作為物業管理的業主一方，業主首先要有自律意識，作為社區的主人翁，業主不僅僅享有權利，還有不可忽視的應盡義務。業主在充分享受權利的前提下，要懂得規范自身行為，首先就是要懂得權利的施加范圍，對于私人領域，業主權利廣泛，但對于社區的公共領域，業主應當懂得在合理的范圍內利用，對于物業因需要而構建的建筑設施，業主應當做到不妨礙，保證物業管理工作的正常運行。在面對物業管理人員時，要做到不卑不亢，雙方互相尊重，營造良好的社區環境。

2.4 提高職工素質

在對職工素質提出要求前，物業管理公司首先應該端正位置，明確物業管理公司于業主應當是“管家”與“主人”的關系，物業管理工作人員應當是為業主服務的。職工們首先要明確的也應該是這種位置關系，其次就是要端正自身態度，盡量滿足業主的合理要求，避免與業主產生沖突；要加強專業化技能的培訓，做好物業管理人員應盡的職務；還要能夠妥善處理好與業主的矛盾，培養好職工的服務態度。物業管理的基層職工是物業與業主溝通的橋梁，只要能夠提高職工素質，規范服務禮儀，就能夠緩和物業與業主之間的矛盾，促進社區和諧。

結語

物業管理工作與居民日常生活息息相關，良好的物業管理工作不僅能夠避免物業管理糾紛的產生，而且對于社會的和諧發展也有積極促進作用。要避免物業管理糾紛，需要政府相關部門、物業管理公司與社區業主三方的共同努力，才能創造真正和諧的社區環境。

[1] 王怡紅.物業管理法律法規[M].北京：清華大學出版社，2013.

[2] 王欣.物業管理若干法律問題研究[D].吉林大學，2014.