造價(jià)咨詢單位在地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的要點(diǎn)分析

馮耀科

廣州市建鋐建筑技術(shù)咨詢有限公司

造價(jià)咨詢單位在地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的要點(diǎn)分析

馮耀科

廣州市建鋐建筑技術(shù)咨詢有限公司

本文從工程項(xiàng)目全過程造價(jià)控制的基本原則出發(fā)，深入探究了造價(jià)咨詢單位在地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理中的控制要點(diǎn)，以供相關(guān)單位參考。

造價(jià)咨詢單位；房地產(chǎn)項(xiàng)目；全過程造價(jià)

前言

工程造價(jià)咨詢是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)含量高、投入產(chǎn)出比大的知識智力性服務(wù)，有大量項(xiàng)目造價(jià)數(shù)據(jù)庫，有專業(yè)性強(qiáng)的技術(shù)人才，做到公正合理地確定造價(jià)，確保工程價(jià)格的真實(shí)可靠，準(zhǔn)確地反映工程的價(jià)值，保障業(yè)主、承包商均取得合理的經(jīng)濟(jì)利益。因此，造價(jià)咨詢單位對于項(xiàng)目前期投資策劃、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工過程、竣工結(jié)算各個(gè)階段的全過程的造價(jià)控制投資具有重要的作用。

1 全過程造價(jià)控制的基本原則

1.1 以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)

進(jìn)行建設(shè)工程全過程造價(jià)控制，將控制點(diǎn)前移，投資控制從源頭做起。工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，其關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，應(yīng)該說，控制造價(jià)必須從投資決策階段開始抓起，即從源頭上控制。當(dāng)項(xiàng)目作出投資決策后，控制造價(jià)的關(guān)鍵就在于初步設(shè)計(jì)，一般設(shè)計(jì)費(fèi)只相當(dāng)于工程建設(shè)全壽命費(fèi)用的1—3%以下，但對于工程造價(jià)的影響程度占75% 以上。由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量對整個(gè)工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的，設(shè)計(jì)階段控制造價(jià)也充分體現(xiàn)了事前控制的思想。

1.2 主動(dòng)控制，樹立一切以預(yù)防為主的觀點(diǎn)

工程造價(jià)的控制是一個(gè)全過程的控制，同時(shí)又是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制。全過程控制分為三個(gè)控制階段，即事前控制、事中控制、事后控制。三個(gè)階段都應(yīng)以事前控制為主，也就是主動(dòng)控制，一切以預(yù)防為主，突出事前控制，強(qiáng)化事中控制，完善事后控制。按照PDCA循環(huán)控制方法，制定控制目標(biāo)及計(jì)劃、造價(jià)控制的實(shí)施、檢查實(shí)施情況及狀態(tài)、采取相應(yīng)措施糾正偏差。工程造價(jià)全過程控制模式本身就是主動(dòng)控制最好的方法和手段，也是主動(dòng)控制的最佳體現(xiàn)方式。

1.3 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制

工程造價(jià)最有效的手段，樹立一切以數(shù)據(jù)說話的觀點(diǎn)。通過技術(shù)對比、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理。

2 造價(jià)咨詢單位在地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的控制要點(diǎn)

2.1 前期階段

正如前文所述，設(shè)計(jì)階段對造價(jià)影響巨大，因?yàn)閼?yīng)做好限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制系統(tǒng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，一項(xiàng)關(guān)鍵措施，實(shí)踐證明，限額設(shè)計(jì)是促進(jìn)設(shè)計(jì)單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計(jì)水平，真正做到用最少的投入取得最大產(chǎn)出的有效途徑。造價(jià)咨詢單位是校驗(yàn)設(shè)計(jì)方案是否滿足限額的主要執(zhí)行者。

方案階段，方案測算比選有很多類型，縱穿項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，如樁基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)方案類型，裝修風(fēng)格類型、不同材料的選擇，針對方案圖進(jìn)行多次測算，直至測算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求。但測算對比的工作量往往較大和時(shí)間緊，僅靠甲方自身成本人員難以完成，一般需要由造價(jià)咨詢單位主要參與。

2.2 招標(biāo)階段

目前項(xiàng)目招標(biāo)形式多樣，但地產(chǎn)項(xiàng)目一般愿意對照標(biāo)桿企業(yè)、標(biāo)桿項(xiàng)目。通過對標(biāo)，企業(yè)把自身項(xiàng)目與業(yè)內(nèi)桿標(biāo)地產(chǎn)、周邊類似項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行對比匹配，逐步建立和完善自身的招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)參考等。這一階段還是需要造價(jià)咨詢單位的深入?yún)⑴c，借助造價(jià)咨詢單位自身的項(xiàng)目數(shù)據(jù)資料，從承包單位來源、承包模式、分包模式、定標(biāo)方式、回標(biāo)分析等方面給予數(shù)據(jù)支持。

當(dāng)前地產(chǎn)高節(jié)奏快速開發(fā)的大環(huán)境下，大部分項(xiàng)目采用模擬清單招標(biāo)。咨詢單位首先根據(jù)類似項(xiàng)目的指標(biāo)參數(shù)，完成模擬清單編制工作，待施工藍(lán)圖經(jīng)過各方審核后，重新計(jì)量。給業(yè)主提供計(jì)量清單，經(jīng)業(yè)主審核后與施工單位核對藍(lán)圖工程量。該項(xiàng)工作需要造價(jià)咨詢單位有足夠的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并充分全面考慮問題，是技術(shù)水平的重要體現(xiàn)。

分包招標(biāo)工作，根據(jù)施工圖紙質(zhì)量的情況分兩種工作方案：圖紙質(zhì)量好的、完整，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，施工界面分判、范圍分判的項(xiàng)目，建議執(zhí)行總價(jià)包干合同。相反資料不完善的項(xiàng)目，根據(jù)前期項(xiàng)目的資料，進(jìn)行暫定數(shù)量招標(biāo)清單招標(biāo)，建議執(zhí)行固定單價(jià)合同。招議標(biāo)階段，編制招標(biāo)文件。將施工圖紙和現(xiàn)場設(shè)計(jì)變更單等存在的問題，有針對性提出圖紙審查意見，使前期的問題在后期盡量避免。

2.3 施工實(shí)施階段

地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目成本管理人員有限，有時(shí)還需要一人兼管幾個(gè)項(xiàng)目，人員配置、業(yè)務(wù)能力都制約成本管理的效果，但如實(shí)施全過程造價(jià)咨詢的地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)階段一般由造價(jià)咨詢單位參與設(shè)計(jì)變更審核、簽證審核、進(jìn)度款審批工作。

造價(jià)咨詢單位參與過程中建立好各類臺帳：支付臺帳、變更簽證臺帳。實(shí)行現(xiàn)場巡查，通過現(xiàn)場巡查不止對現(xiàn)場施工是否按圖施工進(jìn)行檢查，還要對進(jìn)場的設(shè)備及品牌進(jìn)行確認(rèn)，核對現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更。作為反索賠的依據(jù)

2.4 竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段對應(yīng)的工作重點(diǎn)是竣工結(jié)算，工程完工后，編制工程最終結(jié)算。編制工程造價(jià)指標(biāo)分析。參與并協(xié)助甲方依據(jù)合同約定應(yīng)對和解決工程爭議。關(guān)于此階段，通過以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，提出如下建議：(1)加強(qiáng)現(xiàn)場的設(shè)計(jì)管理。(2)簡化變更、進(jìn)度款、結(jié)算的工作流程。(3)制定進(jìn)度計(jì)劃，統(tǒng)一部署。(4)加強(qiáng)合同管理。

綜上，根據(jù)本人所在單位實(shí)際合作過的幾個(gè)房地產(chǎn)全過程項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，整理出房地產(chǎn)造價(jià)控制要點(diǎn)。為了更好配合房地產(chǎn)開發(fā)工作，造價(jià)咨詢單位應(yīng)不斷總結(jié)上述工作之經(jīng)驗(yàn)并運(yùn)用到實(shí)踐工作中去。此外還需要整理各類項(xiàng)目的工程數(shù)據(jù)，為下一個(gè)項(xiàng)目服務(wù)。

3 結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中造價(jià)咨詢單位在全過程造價(jià)控制中應(yīng)重點(diǎn)協(xié)助業(yè)主做好前期測算、招標(biāo)工作，同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)施過程中定期巡查，時(shí)刻做好現(xiàn)場實(shí)際記錄工作，防止過程中出現(xiàn)造價(jià)較大變更，為后期的結(jié)算做好依據(jù)。真正做到從項(xiàng)目立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工決算發(fā)揮全過程造價(jià)控制作用，客觀、公證、準(zhǔn)確地反映工程的建安成本，保障業(yè)主、承包商均取得合理的經(jīng)濟(jì)利益。

[1]趙丹.房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)全程管理淺析[J].中國科技信息，2011，(09).

[2]楊蘊(yùn)，倪林.淺談工程造價(jià)咨詢單位如何參與全過程造價(jià)管理[J].四川水泥，2015