樓市經濟新常態，房企多元轉型忙

阮晉蒙

房企要轉型成功，需擺脫原有的“重開發、輕經營，重投資，輕服務”的經營模式。其未來效果會如何，還有待時間去檢驗

房地產經歷了十數年的黃金時期后，行業已經進入了深度調整期，越來越多的房企開始“不甘寂寞”，走上了轉型之路。從眼下各大房企的動作來看，醫療、體育、文化、零售、旅游、互聯網、金融等都成為房企們嘗試的目標。從大多數試圖轉型的房企來講，當前基本是“摸著石頭過河”。目前大多數房企先期開發的項目還基本處于市場培育期，項目定位準確與否、運營成功與否目前尚是一個未知數。房企要轉型成功，一定要擺脫原有的“重開發、輕經營，重投資，輕服務”的經營模式。所以房企轉型的未來效果會如何，還有待時間去檢驗。

現象 房企加快轉型謀發展

2016年，房地產行業再現大手筆跨界轉型。

1月6日，萬達集團高調宣布將投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院，并引進英國國際醫院集團（IHG），醫院中文名定為“英慈萬達國際醫院”。這是國內房地產“土豪”與國際“高洋上”醫療機構的又一次跨界、跨國組合，上百億的大手筆投資，不僅刷新了國內企業在醫療行業的單筆投資紀錄，更成為房企轉型醫療的新案例。

除此之外，萬達還在文化娛樂產業大肆收購布局。比如在2016年1月，萬達宣布斥資35億美元并購美國傳奇影業；7月中旬，萬達與維亞康姆（Viacom）磋商，欲收購后者所持好萊塢八大影業公司之一派拉蒙49%股份；7月底，萬達旗下美國AMC娛樂控股公司出資11億美元并購美國連鎖影院Carmike Cinemas；9月，萬達與索尼影視娛樂旗下Motion Picture Group宣布達成戰略合作；11月2日，萬達宣布以10億美元收購金球獎頒獎禮制作公司Dick Clark影業。由于萬達如此大手筆收購美國的影視產業，這甚至引起美國國會議員的警覺，部分國會議員甚至呼吁對類似萬達這樣的收購交易進行更加嚴格的審查。

2016年10月，“北京華美喬戈里實業發展有限公司”（K2地產）正式更名為“石榴置業集團股份有限公司”。更名石榴集團后，公司宣布將實施“科技+金融+地產”轉型；石榴集團旗下沃克邦基金，專注于高科技領域快速成長企業的投資及投資管理服務。通過沃克邦與多家成熟基金合作，發起成立創業投資基金聯盟，管理百億元的產業投資基金。集團陸續投資了互聯網、智能硬件、3D打印、動力電池、先進制造、醫療健康、南極磷蝦捕撈、海洋工程等領域50多家企業。

2016年11月，富力地產與加州大學洛杉磯分校醫療中心（UCLA Health）在廣州簽署咨詢服務協議，宣布雙方將攜手，在廣州開發引入新型國際醫院。作為世界知名的專業醫療機構，這是UCLA Health在健康醫療領域首次與中國房地產企業達成戰略合作。此次富力地產和UCLA Health達成協議，亦標志富力地產正式進軍醫療健康產業。據悉，此次富力與UCLA Health達成共識，富力將在廣州選址開發建設一家新型國際醫院，醫院規劃建筑面積10萬平方米。

目前，已有數十家房企斥巨資跨界醫療。此次雙方達成共同建設新型國際醫院協議，將為華南區域提供具備國際水準的醫療服務，促進國民醫療健康服務體系多元化發展。

還有不少房地產企業進軍金融領域：比如綠地啟動了互聯網房地產金融平臺；恒大進軍互聯網金融領域；泛?？毓?016年11月公告稱，公司境外全資附屬公司泛海國際金融與賣方簽署買賣協議，泛海國際金融擬以10.97億港元收購賣方合計持有的華富國際7.95億股股份，約占華富國際全部已發行股本的51%，從而實現境內外雙券商平臺布局。

此外龍頭企業也紛紛轉型，比如綠地集團參股了上海市農商行、東方證券；萬科發力物業管理；碧桂園、中海等房企先后宣布計劃分拆旗下業務獨立上市，碧桂園籌劃分拆酒店業務，中海地產則宣布將物業管理業務分拆上市。

在2016年，房企轉型展現出眾生百態，從“互聯網+”，到“+保險”、“+金融”、“+醫療”，再到布局大消費、大金融，房企正將觸角伸向各行各業，甚至拋棄房地產主業。其背景則是中國房地產業的高速增長的終止。

背景 房地產高速增長時代的結束

長期以來，房地產作為中國經濟發展的支柱產業，在穩增長和地方政府創收方面發揮了獨特的作用，但是卻形成了地方政府對房地產的過度依賴。由于在每一次經濟出現問題時，房地產都是首當其沖，成為對沖經濟下行風險的首要工具。所以地方政府對土地財政過度依賴，也導致了房地產行業的種種亂象，中國的房地產泡沫也越來越嚴重。

所以中央財經領導小組會議在2016年先后四次要求抑制房地產泡沫。

第一次是7月26日，中央政治局會議明確提出“抑制資產泡沫”。

第二次是10月28日，提到“注重抑制資產泡沫”。

第三次在12月14日至16日舉行的中央經濟工作會議上，提出要“著力防控資產泡沫”。

第四次是12月21日，習近平主持召開中央財經領導小組會議。會議要求規范租房市場，抑制房地產泡沫，擴大有效供給。這是今年中央第四次提及資產泡沫相關問題。

2016年12月閉幕的中央經濟工作會議，更加明確了2017年中國樓市發展方向，會議明確強調要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。所以這次中央政府提出讓樓市回歸自己的功能定位，不能簡單作為穩增長的手段，讓房子回歸居住本質，是對過去房地產發展定位的重大糾偏。

這也就意味著房地產高增長、高利潤時代的結束。在未來，房地產企業單純賣房子輕松賺錢的日子也一去不復返，但是消費升級、經濟轉型帶來的新機遇卻同時出現。因此，尋找房地產之外的新投資領域，將成為房地產轉型不可逆轉的趨勢。

中國房地產業協會發布的《2016 中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，房地產行業整體利潤下滑，市場競爭趨于白熱化。為了順應這種新形態、新環境，房企在跨界合作方面都有所創新和發展。

2016年5月，雅居樂地產控股有限公司公告指出，董事會建議將公司名稱由“雅居樂地產控股有限公司”更改為“雅居樂集團控股有限公司”。雅居樂更名目前旗下的業務主要包括物業發展、物業管理、酒店營運及物業投資。業內人士表示，雅居樂從“地產公司”更名“集團公司”，有“去地產”的意味在其中，似乎顯現出對傳統地產開發行業的些許悲觀意識。

過去20年中國房地產業的高速增長，背后是中國的城市化。在這個過程中，地價、房價均快速上漲，開發商大規模圈錢、圈地。但是，從2016年開始，這種只重規模的商業模式已經結束。隨著房地產業進入“下半場”，新的發展模式注定了房地產企業一定要進行轉型。國家“房子是用來住的，不是用來炒的”的定性，也加快了一些上市房企也加快了跨界經營和退出房地產市場的步伐。專家分析認為，市場定位和經營策略的差異性將導致未來上市房企的戰略轉型分化更為明顯。

2017年，國家預計會有一系列政策出臺以規范房地產市場良性發展，“政府政策規范、市場穩中偏冷、價格冷中偏降”會是未來房地產發展市場的趨勢，未來，當房子回歸居住的本質，不再成為投資品，那么房地產市場才能真正的走向健康。當然這也注定轉型的企業會越來越多。

焦點 轉型方向選擇新經濟

目前房地產業要從投資拉動轉到承載經濟和社會的發展。

房企業內轉型將有四個方向：一是完全以商品住宅為主的企業可以轉型做保障房；二是城鎮化的發展帶動城市基礎設施建設，商業地產的客觀需求仍然存在，例如打造CBD、金融街、城市綜合體等；三是新型經濟產業區的興起，將帶動產業地產的發展，例如工業園、產業基地等；最后就是解決內需型、消費型的產業，比如旅游地產、養老地產等。

房企跨界多元轉型這是更多企業的選擇，其中醫療（含養老）、“互聯網+”、能源、金融、軍工、材料、影視傳媒、環保等新經濟領域是房地產企業選擇最多的八個轉型方向。

比如部分上市房企更加注重產品精細化，進一步深耕房地產市場。魯商置業主要立足于山東市場，十年來形成了精品住宅、城市綜合體、大型購物中心、甲級5A寫字樓、高星級酒店等產品系列。由于看好中國的健康養老產業，公司成立了一家健康投資公司，即臨沂福瑞達健康投資有限公司，打造以養老、養生和康復為特色的房地產開發新模式。

近年來，光伏產業相關政策的不斷完善和大力支持下，我國光伏發電市場得到了蓬勃發展，光伏發電裝機容量實現了爆發式增長。寶安地產計劃在新能源和房地產業務方面有機融合，公司定增募資95億元，投建總裝機容量達1150MW的光伏電站，隨著募投項目的實施，公司也將打開“地產+新能源”的雙輪驅動主業格局。

浙江廣廈在2016年3月以2000萬元投資了覆蓋醫藥生物、能源、先進制造等領域的盛世景資產管理股份有限公司，持股比例達0.2%。據悉，盛世景資產管理股份有限公司成立于2006年，是中國證監會登記的私募基金管理人、證券投資基金業協會特別會員。盛世景以私募股權投資、產業并購和策略投資為核心業務，投資領域主要覆蓋TMT、醫藥生物及大健康服務、能源資源、先進制造、大消費等行業。未來，浙江廣廈將逐步剝離現有房地產項目及子公司，轉投文化影視等符合公司未來發展方向的新產業領域，并逐步切入醫藥、環保、TMT以及能源領域。

中國教育產業化發展還處于初級階段，需求快速增長，前景非常廣闊。榮安地產在2016年3月在寧波電商經濟創新園區注冊成立了名為“寧波榮安教育投資管理有限公司”的子公司。寧波榮安教育注冊資本為人民幣1億元，公司以自有資金出資1億元，占注冊資本的100%。由于公司控股股東榮安集團也在早年出資創辦了寧波榮安實驗中學，是一所經寧波教育局批準的實驗中學，并從中積累了較為豐富的辦學經驗。所以榮安地產未來將進一步拓展教育投資，以期實現產業轉型升級的目的。

除了這些方向，醫療健康是房企跨界轉型最多的方向。目前轉型醫療方面的房企已超過17家，其中不乏萬達、富力、萬科、恒大、遠洋等品牌房企。這么多企業選擇醫療，主要是從政策層面看，十三五規劃綱要首次將健康中國提升至國家戰略層面，明確大健康為國家支柱型產業。而房企之轉型做醫療行業，實際上可以為后續養老地產本身的開發業務，以及養老社區的經營等方面進行探路。

一直以來，房地產行業都屬于重資金、高杠桿、快回報的行業，雖然資金投入大，但能賺快速度快，而且收益高。但是隨著開發商轉型探索的展開，一些繞不開的發展桎梏也日益暴露。尚不完善的體制機制、成本過高、同質化嚴重，以及路徑單一、方式簡單、缺乏創新、盈利難尋等問題，是地產開發商普遍面臨的“轉型煩惱”。

國家已經確定，要讓住房成為滿足老百姓的居住功能，削弱其作為投資或者投機的功能。資本是逐利的，對房企來說，為降低風險選擇多元化發展不失為一種理性行為。在2017年，我們也將看到更多的房企在瘦身、分拆、跨界上各顯神通，去從各個領域去影響中國的經濟走勢。

啟示 轉型難點多，變中求生存

目前市場結構已經轉變，各方的利益格局悄悄地發生了變化，房地產業的盈利格局也發生了變化，房企的轉型是必然的。不過對于絕大多數房企而言，從資源配置、團隊構成還是均以住宅開發為主體，偶爾輔以各類其他產品，長期的“重開發、輕經營，重投資，輕服務”的模式形成了“賺快錢”的思維，這種模式在政策鼓勵房地產發展階段，沒有任何問題；但在今天的轉型時期，則很難維持企業正常平穩發展。

一個典型的案例是伴隨著“雙創”的浪潮，近兩年全國各地眾創空間、創業咖啡等孵化器平臺遍地開花。目前出現的孵化器有的由商業地產經營，有的是由“三舊”改造而來，有的是由酒店改造，也不乏外市資本進入投資的。據不完全統計，2015年國內新增各類創業孵化器4000多家，而在2015年之前，28年來的孵化器數量總計還不到1600家。而且，如果算上眾創空間的話，這個數字更加高得驚人。

經過了2015年的暴漲式的發展后，2016年則出現了大量的孵化器倒閉潮現象。深圳地庫孵化器運營失敗謀求轉手、北京中關村一家創業咖啡館被傳裁員且拖欠員工工資、上海八六三軟件孵化器兩股東退出并轉讓股份……孵化器數量在經歷了野蠻增長之后，2017年還將有更多的孵化器會出現經營難以為繼的狀況。

由于創業投資的特殊性，對于大多孵化器來說，資本回報的周期相對較長。許多孵化器，僅僅能提供辦公空間，缺乏專業創業服務咨詢、培訓、融資、資源對接等條件，沒有提供實質服務，難以幫助創業團隊真正成長起來。很多孵化器提供的服務卻基本相同，大都是免費或低價場地、工商代理、項目路演、融資輔導、導師服務等。

業內專家表示，真正的孵化器應該內外兼修，外部寬松的辦公環境還是其次，更重要的是孵化器內部有沒有投資整合能力，項目的鑒別和引導能力。孵化器不是給空間就夠了，要陪創業者一起熬過成長的每一個痛點。創業項目有大量專業性、技術性的需求，如果孵化器不能幫忙解決問題，只能提供一些硬件，這種孵化器被淘汰掉是正常的。

另外則是房企轉型醫療健康也面臨諸多的困惑和風險。

此外由于缺乏醫療、患者資源，房企跨界醫療健康行業的道路并不好走。我國醫療政策和行業具有很強的特殊性，優質的醫療資源基本由公立醫院壟斷。不少房企選擇自建醫院，難點就是如何進行醫生資源、醫院的管理和業務拓展、品牌知名度的建設，所以很多房企只有跟三甲醫院或專業醫療機構合作，才能實現真正的跨界轉型。目前大多數房企設定了收購、托管或參與三甲醫院的目標。不過現在的政策又不允許將公立醫院的產權進行調整，因為公立醫院含有公益屬性。

另外，醫院資產和其他國有資產并不一樣，大多數國有資產可以進行量化和評估，但醫院除了房屋等有形資產之外，還有大量的無形資產。所以無論醫院的股權按照多高的價位出售，都可能會涉及國有資產流失。還有相比住宅開發而言，醫療行業投資依舊屬于重投資、慢回收項目，且項目初期收益并不穩定。如果開發商本身缺乏醫院管理經驗，在醫務資源上缺乏儲備，如何有效切入是后期成功的關鍵。

目前對于大多數試圖轉型的房企來講，轉型跨界經營基本是“摸著石頭過河”，或者對于大多數房企來講，先期開發的項目還基本上處于市場培育期，項目定位準確與否、運營成功與否目前尚是一個未知數。這樣的狀態也就決定了當前大多數房企的轉型不可能取得十足的成功。尚不完善的體制機制、轉型成本、轉型路徑都沒有參考模式，另外房企原有的路徑單一、方式簡單、缺乏創新等思維也需要改變，是地產開發商普遍面臨的“轉型煩惱”。 房企轉型的未來效果會如何，還有待時間去檢驗。

總之，房企轉型也需要付出很大代價，產品結構的調整并非一日之功。但一旦調整到位，對于企業而言，則意味著質的飛躍。