北京疏解非首都功能 諾德迎來新機遇

李慧

1月14日，北京市市長蔡奇在北京市第十四屆五次人代會《政府工作報告》中明確提出，今年底，北京市四大市級機關和相關市屬行政部門率先啟動搬遷，帶頭疏解。

疏解北京非首都功能是《京津冀協同發展規劃綱要》的核心內容。自疏解以來，東城區已關閉百榮世貿商城超市、永外城燈具城，永外城倉儲全部外遷；西城區完成了動物園批發市場等整體搬遷；海淀區關停錦繡大地果品、水產等市場；朝陽區對十八里店、崔各莊周邊建材、汽配和綜合市場進行關停；石景山區將疏解6家市場。

豐臺區作為疏解力度最大的區之一，調整33家、94萬平方米的市場，以及98處、49萬平方米的倉儲大院，不僅將南四環邊上的北京市舊機動車交易市場等一批市場清理出去，還將天壇醫院、人大附中分校等一批優質醫療和教育資源引入南四環。

業內人士認為，上述措施對近在咫尺的豐臺“經濟重鎮”中關村科技園區豐臺園（下稱“中關村豐臺園”），以及正在開發建設中的中關村豐臺園東三期諾德中心無疑是個好消息。此次疏解，緩解了南四環的交通擁堵，提升了區域配套功能，改善了人居環境，對區域發展是一次難得的機遇。

此外，隨著京津冀一體化戰略實施，北京新機場正在加緊建設，作為重要交通設施，新機場快速軌道和京開、京臺、新機場高速的起點都位于南四環與南三環附近，從而大大提升了中關村豐臺園周邊的交通優勢，方便了人流物流的集聚。

疏解提升南四環區域功能

2017年6月底，位于豐臺花鄉南四環邊上的北京天壇醫院工程將全部竣工，年底試運行。這是1月中旬召開的豐臺兩會上傳出的最新消息。

與天壇醫院一樣被請進豐臺南四環附近的還有位于王佐鎮的人大附中豐臺校區，豐臺萬源路十二中東校區等也在緊鑼密鼓地建設中。

專家表示，北京天壇醫院是全國著名的神經外科醫院，人大附中、十二中屬于北京優質教育資源，它們的遷入，對于提升豐臺影響力，完善豐臺區域功能，帶動豐臺總體發展，改善當地醫療和教育條件，促進中關村豐臺園及諾德中心的快速發展，作用巨大。

此外，北京市舊機動車交易市場（下稱“花鄉二手車市場”）將被整體搬出。這是全國最大的二手車交易市場，占地規模有40萬平方米。根據方案要求，花鄉二手車市場搬遷后，部分場地將做新車展示和交易，剩余場地建設停車場和養老設施。

同時，位于豐臺區花鄉鎮的北京新發地市場、玉泉營建材城等市場的疏解升級也在推進。

相關人士表示，由于花鄉二手車市場和中關村豐臺園、諾德中心等區域中心都集中在南四環不到兩公里的路段上，疏解之前的南四環，高峰時段十分擁堵。此次花鄉二手車市場的疏解，將緩解中關村豐臺園、諾德中心等區域的交通壓力。搬遷后在原址建停車場和養老設施，可以提升區域功能、改善人居環境，這將極大地提升正在開發建設中的諾德中心項目的競爭力。

土地收緊凸顯存量房優勢

2016年12月23日，北京市委書記郭金龍在北京市委十一屆十二次全會上強調：“要堅定不移疏解非首都功能，推動京津冀協同發展。嚴格落實產業禁限目錄，嚴控新增不符合首都功能的產業和行政事業性服務等機構，嚴控城六區新增建設用地。”

從2016年5月開始，北京土地市場連續3個月出現零供應。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，北京并非無地可供，而是在收緊土地供應節奏，嚴控新增建設用地，包括商業用地。

據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，2016年北京土地市場共實現土地成交44宗（含3宗棚戶區改造），相比上年減少66宗，創造了自2004年北京土地市場全面實施“招拍掛”之后的新低。44宗土地建設用地面積合計464.88萬平方米，同比減少54%；土地出讓金合計852.51億元，同比減少62%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，雖然目前北京在平抑房價，但北京持續低水平的土地供應，或將進一步推高地價和房價，2017年北京土地市場很可能將延續“低量、高價、遠郊化”的新常態。

數據顯示，2016年前三季度，北京住宅用地交易量明顯下滑，樓面價上漲至每平方米2.3萬元人民幣，創歷史新高。

專家表示，在嚴控增量基調下，城六區土地將成稀缺，價格將進一步上揚。北京土地的出讓趨勢呈現出向五六環外擴展的趨勢，新房交易“遠郊化”將越來越普遍。

業內人士表示：“豐臺土地供應收緊對中關村豐臺園的影響很明顯。對位于中關村豐臺園東三期的諾德中心項目來說，這是一個利好消息，土地收緊會讓諾德中心的存量房優勢盡顯，升值空間增大。”

禁限目錄致寫字樓稀缺

1月10日，第一太平戴維斯發布2016年北京寫字樓調查數據，2016年北京11個新增寫字樓項目合計面積73萬平方米，新增供應多集中于新興商務區，北五環的望京及北四環外的亞奧商務區占比達62%。

中原地產的數據顯示，2016年寫字樓銷售排行靠前的20個項目中，金融街（長安）中心、世界僑商中心、綠地環球文化金融城等超過半數的項目位于五環外。

從數據來看，寫字樓受2015年8月24日發布的《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2015年版）》（下稱“目錄”）禁限令的影響正在加深。

“2014年7月28日，北京出臺了2014版《北京市新增產業的禁止和限制目錄》，與之相比，2015版《目錄》更加嚴厲。” 業內人士說，“2014版《目錄》規定，不準在北京核心區東城和西城建酒店和寫字樓，2015版《目錄》首次將禁限新建酒店和寫字樓的區域擴大到城六區（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山）的東西北五環和南四環以內。”

專家表示，城六區商業寫字樓禁限令的出臺，直接將城六區東西北五環和南四環以內的寫字樓和酒店市場推入了存量房稀缺時代。隨著目錄的禁限，城六區更加凸顯供求關系的不平衡，寫字樓和酒店將成為緊俏產品。

北京鏈家地產一位負責人表示，豐臺作為城六區之一，首次被列入酒店、寫字樓禁限范圍，將直接導致豐臺區域內寫字樓的供給關系發生改變，繼而影響到中關村豐臺園的寫字樓市場。

諾德地產相關負責人表示：“禁限目錄對諾德地產來說無疑是一個新機遇。新的禁限令會導致新增寫字樓供應減少，諾德寫字樓入駐率會明顯增加，對客戶的凈吸納量會提升，從而帶動價格和租金的穩定增長。”

交通配套開工帶來新機遇

2016年12月26日，時速160公里的北京新機場軌道線在大興開建。這是目前國內時速最快的軌道交通線。2016年12月18日，北京新機場高速也開工建設。

北京新機場是京津冀協同發展重要基礎設施工程，總投資799.8億元，規劃建設7條跑道，滿足年旅客吞吐量1億人次。作為重要的綜合交通配套工程，北京市將在南城新建“一軌一高速一高鐵”。“一軌”指新機場快速軌道；“一高速”指新機場高速；“一高鐵”指京霸高鐵。此外，還將完善建設京臺高速和京開高速與新機場的連接線。

新機場快速軌道北起豐臺南三環的草橋；新機場高速北起南四環公益東橋；京霸高鐵起于北京西站，終至河北霸州；京臺高速和京開高速起點分別位于南五環舊宮新橋和南三環玉泉營立交橋。此外，還有地鐵9號線、14號線貫穿中關村豐臺園，與北京西站和北京南站緊密相連。隨著多條交通線路建設完工，豐臺的區域優勢將更加突出。專家表示，此輪建設受益最大的是位于南四環邊上的豐臺“經濟重鎮”中關村豐臺園和諾德中心，隨著人流物流的匯聚，中關村豐臺園和諾德中心將迎來新的發展機遇。

專家表示，中關村豐臺園周邊交通的發展與北京天竺空港經濟開發區的交通發展很相似。1994年，僅有機場高速和京密國道通往天竺空港經開區，由于交通不是十分便利，天竺空港經開區一直沒發展起來。隨著2008年機場第二高速、機場快速軌道和順義軌道線陸續建成，在“兩軌兩高速一國道”帶動下，北京天竺空港經濟開發區開始快速發展。

諾德相關負責人表示，隨著北京新機場“一軌三高速一高鐵”的全面開通，豐臺、大興、廊坊、固安、永清、霸州、北京新機場等將真正實現交通一體化，這對諾德地產來說是一個重大的利好消息。受惠于南四環周邊交通路網帶來的人流物流商流的集聚，諾德商圈將迎來大發展。