房地產企業偷稅漏稅及其防范措施探討

湯毅

摘 要：房地產業與人民的生活息息相關，為我國的稅收增長提供了充足的稅源，是國家與地方財政收入的主要來源之一。但是，從整個稅收監管的角度來看卻是一個新的挑戰。因此，深入分析我國房地產業逃避稅現狀并且分析這種行為頻發的原因，明確我國房地產企業常用的逃避稅手段，以及提出有效的防范措施，對我國房地產行業的發展具有重要的現實意義。

關鍵詞：偷稅漏稅；防范措施；房地產企業

中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）04-0063-02

一、房地產業的稅收設置

房地產稅收歷史悠久，早在國家起源時期，當土地和房屋被人們用來作為一種財富或者是利用其來創造財富時，房地產稅收便隨之出現。房地產稅收的定義是國家對個人或集體所擁有的房地產產權或者使用擁有的房地產產權從事經營活動而獲得的財富進行無償、強制征收的行為。目前，我國房地產業稅種的數量主要有12個左右，其中直接以房地產作為征收對象為6個。

二、房地產企業偷稅漏稅的影響

稅收在我國宏觀調控中扮演了十分重要的角色，它與我們的社會、經濟、生活等各個方面都息息相關。作為我國稅收收入的重要來源之一，房地產業稅收逃避對國家經濟的發展產生了極大的不利效應，在某種程度上可以說給行業持久健康的發展造成了阻礙，給國家財政宏觀調控、資源配置、收入分配、稅收法制、勞動就業和房地產業發展等多方面都造成了不小的危害。

（一）財政方面的危害

國家財政收入變少，是房地產業偷稅帶來的最直接的影響。在我國，政府取得財政收入的重要途徑便是稅收，而近年來，我國的狀態一直處于財政赤字。可以說，房地產業作為我國稅收收入主要來源，其逃避課稅更是加劇了我國財政赤字狀態，帶來了一系列無法避免的負面影響。主要表現，即為政府收入機制逐漸變得扭曲。近年來，政府部門職能相比較從前逐漸擴大，財政支出也必然會隨之不斷增加，收支的不均等只能導致一些政府部門通過“收費”等手段來使政府收入得到增加，從而財政的短缺得以彌補。

（二）宏觀調控方面的危害

房地產業逃避稅與政府財政收入成反比，當逃避稅變多則財政收入就會減少，于是在產業投資調控時政府多多少少會受到相應的限制，對民生和基礎建設將會減少投資，這對國家的穩定和經濟發展有著不可估計的影響。同時，政府宏觀調控政策的效果也將因此有所弱化。譬如在土地增值稅方面，政府稅收最初的目的是希望能夠更合理地將土地資源利用起來，但是由于過高的稅率，反倒適得其反，逃稅現象愈演愈烈，甚至還出現黑市交易，這使得政府不僅沒有達到原有的目的，更是流失和浪費大量土地資源，與原本的目的背道而馳。

（三）資源配置方面的危害

國家實際的宏觀稅負會因為逃避稅的作用而有所降低，且對基礎設施和公共產品的建設造成了限制，經濟發展的需求與國家公共產品和私人產品的結構比例不平衡的情況也暴露出來，這對經濟可持續發展和資源配置十分不利。除此之外，房地產業納稅人為了逃避稅收而花費的人力、物力，也屬于社會資源的一種浪費。

（四）收入分配方面的危害

對于從事房地產業的企業和個人，偷稅漏稅將會使其成本比其他沒有逃避稅的企業或個人更低，這也將其利潤空間提升到更高，更利于競爭和在獲利能力中占據優勢。此外，也會使一部分納稅人一邊接受地下經濟帶來的不低的回報，一邊卻又享受來自政府的補貼福利，貧富差距在這種不公平分配的作用下逐漸拉大。

三、房地產企業偷稅漏稅的主要手段

通過對房地產業近些年各種偷漏稅案例的分析，可以看出行業內逃避稅手段可謂層出不窮，主要方法如下：

（一）將合法收入轉移

房地產企業為了解決資金不足以及處理土地使用等此類問題，通常會選擇和其他企業單位合作建房。合作建房中，通常會采用以下手段，譬如用已完成的工程來換取土地使用權或其他賬款來換取相應的物品等，不將房屋出售獲得的款項計入收入或直接與建造房屋應支付的款項相抵扣，采用這些方法來多記成本，少記收入，給稅務機關造成盈利能力差、利潤不高的錯覺，從而達成偷稅漏稅的目的，這種惡劣行為造成了國家稅款直接流失。

（二）虛增成本

由于房地產企業的注冊資本和開發規模會隨著其資質等級的增高而增高，所以企業會想方設法將自身資質提高。一方面增大企業注冊資本，提高資質；另一方面直接將虛增土地的成本計入企業的開發成本，使企業所得稅稅基得以減少。也有部分房地產企業會選擇與建筑安裝企業聯手起來，因為只需繳納營業稅金及附加就能開到建筑安裝發票，方法較為簡單，所以企業會利用這個可乘之機，虛開建筑安裝發票，借此使安裝成本增加，達到偷稅目的。

（三）利用相關企業偷稅

當房地產業發展到一定規模，有些企業會使用親友的身份注冊成立一些相關聯的公司。通常會選擇成立建筑安裝公司、物業公司、銷售公司等這類公司，這些公司就會成為這個房地產企業的子公司或控股公司。房地產公司給這些關聯企業分派不同的業務，完成虛假交易，達到偷稅漏稅的目的。

（四）故意造成財務核算混亂進行稅款偷逃

房地產企業利用各種手段試圖鉆制度和規范的空子，不按要求結轉收入和成本，達到偷稅漏稅的非法目的。因為房地產項目自己本身開發時間長，許多房地產企業將這一特點加以利用，把一些不容易區分的項目合并設置為“共同科目”，與會計制度相違背，用一些不合法的手段進行賬簿的登記以及成本的結轉。比如隨意增加辦公用品費用或其他費用來增加成本，致使財務核算混亂，利于偷逃稅款的進行。

除了上述四個手段外，還有其他一些常用手段，譬如虛報價格、利用監管漏洞、多個銀行開戶等。這些行為都是違法的，給國家的稅收征管系統造成了惡劣影響，對國家和公民利益造成了損壞。

四、我國中小房地產企業偷稅漏稅的防范措施

（一）大力改善現階段房地產行業征稅的組織協調能力

稅收征管質量的高低以及稅收管理工作的成敗與領導對稅收征管的重視程度以及領導自身水平和能力的好壞有著直接的聯系，都起著決定性作用。房地產行業的綜合性很強，對于社會經濟的牽涉面廣，管理房地產行業的部門也較復雜，各部門之間的信息能否有效地傳達、溝通，工作是否能夠互相很好地配合，稅務管理的效率在這其中發揮了很大的作用。

（二）加強對房地產行業稅法的宣傳

房地產行業的會計核算具有很強的行業特殊性，一般很難及時并且準確地核算企業的銷售收入、成本費用以及資產損益，甚至有時連續多年時間也無法核算出一個精準的結果。這種情況在我國目前并不少見，也可以說是普遍存在的，且無法在短短幾年內有所改善。因此，稅務機關就應在這種房地產企業財務核算不健全、不及時的情況下，將房地產企業劃分為重點對象，組織宣傳相關的稅法法律規定，讓房地產企業的相關納稅人了解國家稅收政策，讓其認識到必須按稅法的規定準確核算預售房款這一重要計稅依據。并且詳細向公司經理、財務人員、辦稅人員系統、全面地講解房地產開發企業納稅的相關知識，辦稅程序的具體規定以及相關的法律法規，解決他們對于納稅的各方面疑惑。在必要的時候甚至可以采取強制性措施，讓其認識到國家在稅款的征收上態度是十分強硬的，其權威性容不得低估。

（三）加強對房地產行業財務的稽查

稅務部門對房地產行業的稽查必須要強化，使房地產行業良好的納稅秩序能夠有效進行，稅務部門在監控房地產開發的各環節時也要做到認真不疏忽，針對部分企業逃稅漏稅采取相應的打擊也應該加強，對此類違法犯罪行為的處罰力度也應該加大，起到震懾的作用。

加大處罰力度，首先，應該將選案的精確性提高起來，稽查部門對房地產企業進行重點稽查時應該做到有選擇性、目的性和針對性。其次，應該努力提高稅務稽查人員的整體綜合素質，從而使其查賬能力得到真正的提高，使監督機制更加有效可靠。最后，重中之重還是要加大對房地產業避稅行為的處罰力度，對重大偷稅案件更是應予以嚴厲處罰。

五、結論

我國房地產企業逃稅漏稅情況目前依然不容樂觀。房地產企業逃避稅與成本收益差、現行制度和行業特性都有著不可分割的聯系，而其中最主要的逃避稅原因是成本收益間巨大的差額。阻礙我國房地產健康發展的主要原因便是，現行的房地產稅收法律制度與房地產市場的發展互相不貫通、不適應。此外，還應繼續完善房地產的稅種稅率，調節稅負平衡是政府下一步工作的重點。

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[責任編輯 陳麗敏]