年輕人購房難，這是全球普遍現象？—各國房市大起底

記者_四格 編輯_胡是飛 供圖_視覺中國 設計_孫星

年輕人購房難，這是全球普遍現象？—各國房市大起底

記者_四格 編輯_胡是飛 供圖_視覺中國 設計_孫星

中國房價高企，年輕人購房難已成社會普遍問題。放眼全球，這可能不是中國所特有的現象，英、美、澳、新等留學熱門目的國，其民眾在購房置業方面同樣存在類似的問題。

美國佛羅里達州邁阿密，房產經紀人帶客戶看房。

安居樂業，語出《漢書食貨列傳》：“各安其居而樂其業”，意指擁有安定的住處和固定的職業，即安于所居，樂于所業。自古以來，安居樂業都是中國傳統文化中對幸福生活的定義。由此可見，在國人的傳統觀念中，居所與職業是影響人生幸福指數的兩大重要指標。而針對留學生群體，結束學業后除了焦慮是否應當回國就業外，購房壓力也隨之而來，對住房的剛需也成為了影響留學生未來生活的一大因素。

但縱觀近年來的中國樓市，幾乎每天都能在新聞里看到房源緊張，均價暴漲的消息，許多在2009年和2012年都不曾被樓市熱潮影響的人們也無法淡定了，翻涌而出的購房信息讓許多人心理恐慌：“我該去哪里買房子？我還能買得起房子嗎？”媒體和社會渲染的焦躁情緒迅速蔓延開來，工薪階層、高知分子，當然還有新鮮海歸，幾乎每個階層都被社會情緒裹挾前行，在房市的漩渦中掙扎。

那么，中國的房市行情具有普世參考價值么？諸如英美澳新等留學熱門目的國實行的是什么樣的購房政策呢？相信這也是許多家庭為子女選擇留學目的地時會著意考慮到的問題之一，《留學》記者專門盤點了世界各國的房市行情，希望為大家提供參考。

美國：年輕人買房同樣難

根據U.S. News&World Report的最新調查報告顯示，雖然2012年是美國房價曲線的一個顯著轉折點，但經濟大蕭條和住房危機遺留下的傷痕至今依然明顯存在。根據美國人口普查局提供的數據，2004年年底美國的全國家庭住房擁有率約為69.2%，而截至2012年第三季度，這一比例已經下滑至65.6%。

據此我們不難得出結論，住房危機最顯著的影響之一就是導致美國本土的全國家庭住房擁有率大幅下降，而這一現象在初次購房家庭這一特殊群體樣本中則更加嚴峻，人口普查數據顯示，房屋所有權下降最大的是35歲以下的家庭，其比例從2004年年中的43.6%的最高水準下降到了2012年第三季度的36.3%。而35～44歲的家庭住宅擁有率則從2005年年初的70.1%下降到2012年第三季度的61.8%。

針對美國的國情來說，年輕一代住房所有率下降迅速的原因主要有兩個，其一是止贖，即抵押權人（銀行）拍賣抵押物（此處指房產）來償還貸款。其二是緊縮的貸款需求和疲軟的勞動力市場是許多新家庭在購房置業方面心有余而力不足。這都導致了潛在新房主的夭折。

此外，在美國的房產市場中，價格落差也很大，紐約曼哈頓、舊金山灣區、夏威夷等都可以稱得上是高房價地段。

也許有讀者對此結論會產生異議，認為美國人的收入與房價的比值不低，買房并非難事。其實以南加州為例，3～4居的獨棟別墅價格約在50萬～60萬美金之間，而地段不錯的兩居室也通常需要20萬～30萬美金左右。根據政府統計數據顯示，南加州的居民平均家庭年收入約為6.3萬美金至7.4萬美金。以此看來，美國年輕人似乎只要奮力打拼幾年，想擁有一套別墅也毫不困難。但事實并非如此，也許與美國人成年即獨立的社會文化相關，美國大學，尤其是私立大學的學費也確實十分高昂，而大部分美國年輕人上大學都是自行打工或是依靠助學貸款來繳付學費。學貸非還不可，利率又著實不低（一年復利7%），約為買房貸款的兩倍。而一旦學生因為工作或個人原因無法償清或是延遲償還學貸，則信用分數將直接清零，車子房子都無權購買，一生再難翻身。

此外，美國的戶籍制度并不嚴格，文化也趨于崇尚自由，從東海岸舉家搬遷到西海岸也不比說走就走難多少，所以很多有足夠經濟實力購房的年輕人出于對居住環境的高要求而暫緩購房計劃也在情理之中。

最后，在美國，購房的手續遠比租房繁瑣，而原本隨叫隨到負責灑掃庭除殺蟲剪草的房東突然變成了自己，大概也足夠美國年輕人頭疼的，所以放棄買房自然也在情理之中了。

新加坡：成家立業買組屋

新加坡有將近80%的居民是居住在政府組屋（HDB）中的，而新加坡盛名在外的組屋制度始于1960年，當時，新加坡剛剛從英殖民統治下脫離，成立自治機構，整個社會發展比較落后，政府財力有限，民眾住房條件比較差。時任總理李光耀當時提出的口號是，要讓新加坡人實現“居者有其屋”。

20世紀70年代，新加坡政府規定只有月收入在1500新元以下者才可申請；80年代，提高到2500新元，隨后又放寬到3500新元。這基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價的組屋。這一政策自實施以來，新加坡民眾的居住條件不斷改善，本國人口組屋入住率，在20世紀90年代達到了頂峰。而目前居住于組屋中的居民中，約有93%擁有其房屋的產權，7%的低收入家庭是向政府廉價租賃；另外15%的高收入家庭居住的是市場上購買的高檔商品房。

組屋在二手市場上轉售的價格基本在30萬新幣到70萬新幣之間浮動，產權為99年。而新加坡的大學畢業生月薪約為3000新幣，以新加坡居民的收入與房價差距來看，似乎在新加坡置業不算易事，但事實上政府首次出售的價格遠低于轉售價。新加坡政府作為新組屋的唯一出售者，已徹底掌握了組屋價格的定價權，政府可以根據其經濟需要指定組屋價格方案，甚至可以做到說漲就漲，說跌就跌。而從長遠來看，新加坡政府對組屋價格的政策即要保持穩定的低幅增長，幅度約為一手價格每年上漲10%左右，二手轉售的價格略大于一手波動幅度。政府對此舉的解釋是政府有義務保護組屋這一新加坡家庭最重要的財產。

所以新加坡年輕人在面臨買房置業這一人生待辦事件時，首先要做的就是盡快購買一套屬于自己的組屋，并在時機恰當的時候賣掉，狠狠賺上一筆。而投資組屋的最大保障，即政府作為組屋的最強力支撐，除非新加坡經濟面臨徹底崩潰垮臺，否則購買組屋都是一項穩賺不賠的投資。當然，政府為了防止年輕人在組屋買賣上動起牟利的歪腦筋，還專門出臺了購買限制政策—年輕人必須先組成家庭才可以購買組屋，并且每個家庭只能購買一套組屋，如需購買第二套，則應當先把已有的組屋賣掉，而第二套組屋不可再直接向政府購買，而需要從轉售市場中購入，即需支付更高的價格。在新加坡政府看來，這樣的政策一方面可以推動年輕一代先成家后立業，提升國民幸福指數和生育率，另一方面還能夠杜絕希圖通過組屋買賣謀求私利的行為。

組屋制度規范了新加坡的房地產市場發展，也為新加坡的年輕人提供了一個積極健康的買房環境，而這也為有意前往新加坡國立大學或是南洋理工大學求學的同學們減少了一項留在新加坡發展的后顧之憂。

海外購房四大風險

A、匯率風險：

由于世界各國經濟水平以及市場環境之間的差別，不同幣種間常常出現明顯的匯率波動，近期人民幣的持續貶值就很好地說明了這個問題。但匯率的風險也并非不可規避，通常情況下，匯率不會在短期內發生大幅起降變化，匯率起伏通常是一個漸進的過程，此外，還可以通過選擇貨幣長期堅挺和市場環境長期穩定的國家進行投資，雙管齊下，則可以最大可能避免貨幣兌換的問題對海外購房投資的影響；

B、政策風險：

除市場匯率等方面外，各國對海外投資者的態度也一貫小有差別，對于某些市場體量不大的國家或城市，則較易受到大量海外資金涌入的影響，進而對海外投資者持有抵觸情緒和政策。但事實上，大部分國家并無限制型的政策。所以政策風險相對較好判斷避險，一旦出現市場過度火爆的狀況，則常常預示著新政策出臺的可能性增高；

C、利率風險：

利率風險：利率取決于投資國家的整體經濟形勢，隨著一些國家利率上調，常常會對市場會引起不同程度的波動，針對利率變化，通常可以采用在低利率時快速決策，一旦利率調高至不能承受的水平，可以更換投資目的地的方法來規避風險；

D、法律風險：

與上述三種風險類型相比較，法律風險則相對簡單，西方發達國家的法律體系通常比較健全，市場發展時間也很長，整個投資流程中已經形成了很完善的避險體系，只要是按照標準流程來操作，法律方面的風險就很小。

日本：沒有學區房 租屋是更好的選擇

日本的住宅模式以“一戶建”聞名，20世紀60年代日本經濟高速增長時期，這種在日語里被稱為“一戶建”的獨院住宅作為日本私家房最初的理想模式應運而生。一戶建通常由一個小院加停車場、部分私有道路，2～3層的木造小樓構成，面積約在100平米到300平米。

以面積為150平米，距市中心20分鐘車程的一戶建木結構小別墅為例，目前的市值約為3000多萬日元（約合人民幣180萬左右），其中包括2000萬的地皮外加1000多萬的房屋建造成本。而根據相關調查數據，日本目前的居民平均收入約為年薪400多萬日元，而對于受教育程度較高，工作正規的年輕人來說，在30歲之前月薪超過400萬也并非難事，所以對于日本的年輕一代來說，6～8年的收入即可買入市區內的“一戶建”。

除一戶建以外，日本也有跟中國類似的住宅樓，地段相同的情況下，住宅樓的價格略低于一戶建，但日本買賣房屋時通常以套為單位整體報價出售，并不以面積計算價格。報價時標明的面積通常指使用面積，只是給顧客選擇時作參考用，而日本的公寓樓一般為精裝修，并保持永久產權。

另外，日本的房貸條件也并不苛刻，基本可以實現零首付，只要是在正規公司工作的日本公民，基本可以在銀行得到利率在1.5%左右的利率，甚至利率可以低于1%，而由于日本政府國債已經蔚為壯觀，并且國內經濟停滯的局面也已經持續了相當長一段時間，所以短期內，日本暫時沒有利率上調的征兆。而如果借貸者對銀行利率實在不放心，也可以申請35年或50年期的固定利率貸款，各種人性化的服務條款總體來說都是以為國民購房提供便利為宗旨的。

而相較于國人火急火燎的購房時間表，大多數日本人并不會急著購房，雖然日本人崇尚一生只供職于一家公司或企業的傳統，但年輕時也有可能換工作，或是被公司派駐到其他城市工作，故而對基業不穩的年輕人來說，租房其實是一個更好的選擇，首先日本的房租水平已經保持了相當長一段時間的穩定局勢，價格也并不怎么昂貴，法律也最大化的保護了租房者的權益，在日本很少會發生房東單方面欺壓房客的情況，而由于相對自由的戶籍制度，學區房的概念也并不存在，包括結婚時，女方也并不會要求男方一定要提供住房。所以通常情況下，日本人會選擇在人到中年家庭幸福事業有成的時候擇址買房，好好開始經營人生的下半場。

海外房產的持有成本

房產稅（各國不同，例如英、澳沒有，但是有其他收費）；房屋保險；

物業費（針對公寓和聯排，別墅House一般不會有）；

維修維護（房屋折舊過程中產生）；

托管出租的費用（購置后出租委托管理公司打理產生）。

香港：三分之一年輕人將買樓視為人生夢想

美國萬通保險亞洲有限公司曾委托香港大學進行民意調查，其結果顯示約有34%的香港“80后”及“90后”年輕人把買樓作為自己最大的人生夢想，選擇買樓夢想的比例遠高于得到理想工作，或是變得更加富有等。而問卷中另有一項，讓受訪人以10分為滿分，為自己夢想成真的信心指數打分，這一項數據統計的均值只有5.9分，也在一個側面反映出了香港年輕人對實現夢想的信心普遍不強。

而客觀來說，在香港，年輕人買樓置業的壓力甚至大于內地的大部分城市，原因大致有四條。其一是房價高昂，根據全球最大的房地產統計網站Global Property Guide公布的資料顯示，香港位列買房痛苦度排行榜首位，即以社會平均薪資水平來計算，香港居民只有在不吃不喝28年的前提下才能買到屬于自己的房產。有數據顯示，最近五年香港房價的漲幅高達96.57%，目前城郊地段一個基本的40平米兩室入門級公寓的售價也要300萬～500萬港幣起步。而相對于高漲的房價，今年首季度的家庭住戶每月收入中位數約為22000元。個人月薪中位數則為12000元，相較于往年數據基本維持不變。

其二是家庭支持不足，香港的“80后”“90后”年輕人基本上都不是獨生子女，同時父輩那一代本身就需要借貸購房，所以當這一代年輕人長大獨立后，家里的房貸很多都還沒還完，父母不止無法為子女提供一套住宅作為成年禮，甚至也無力資助子女繳付首付款項，而由于兩地文化的差異，與父母合住的子女通常還需要向父母支付一部分費用作為家用。

其三，根據香港《經濟日報》報道，香港長遠房屋策略督導委員會（長策會）曾委托香港理工大學做過一項調查，結果顯示香港很多年輕人會因為擔心住房問題而選擇晚婚甚至放棄生育。這樣的社會趨勢極有可能造成未來勞動人口的大幅下降，進而影響香港經濟的長遠發展。根據香港政府統計處公布的《香港的女性及男性主要統計數字》顯示，香港女性的初次結婚年齡中位數在1981年尾23.9歲，在2011年則上升至28.9歲；而男性的初次結婚年齡中位數則從1981年的27歲上升至2011年的31.2歲。當然，購房壓力并不一定是導致晚婚的罪魁禍首，但不可否認，年輕人做出晚婚選擇時，也大多或多或少地受到了房價的影響。

其四，香港令人瞠目結舌的房屋租賃市場。在香港，面積約為40～50平米適宜小家庭居住的房屋單位租金大概要13000港幣。已超過個人月收入的中位數，以京港兩地為例，北京一套市價約300萬元人民幣的房子，租金約為4000～5000元人民幣每月，而香港市價300萬元人民幣的房子，租金則往往在萬元以上，所以結論不難得出—香港的年輕人在買房一項上的壓力已經遠超內地。

澳洲：房價高漲 民眾也不講究安居樂業

澳洲的房地產走勢與國內趨同，以目前的態勢來看，在好地段，80～100平米的兩居室價格通常在45萬～80萬澳幣（約270萬～500萬元人民幣）。根據相關數據顯示，澳洲目前的社會人均年收入約為5萬澳幣，所以民眾省吃儉用十年左右，就可以在市中心購得一處房產了。而目前新南威爾士州對首次置業者還有免印花稅及第一套新房5000～10000澳幣不等的補助政策。

綜上所述，澳洲的置業壓力和購房環境似乎比香港好太多。

然而橫亙在澳洲年輕人買房事業面前最大的障礙卻是如何攢夠首付（約為全款的20%），對于亞裔或是華人來說，一般家里會在首付方面給予一定的支持。但由于文化傳統的差異，澳洲本地年輕人則往往很難攢到存款，“月光”甚至“周光”一族在澳洲更是隨處可見，澳洲人通常對房產沒有特殊的情結，也并不講究安居樂業，

然而2016年9月，澳大利亞財政部長克里斯·博文（Chris Bowen）曾在演講中提到，他認為高漲的房價是澳洲民眾面臨的最大問題，澳洲現已成為了一個不能再給自己孩子提供住房的國家。而根據悉尼晨鋒報的相關報道顯示，在1%的富有澳洲人得到財富持續增長機遇的同時，中產者的收入卻在相應地保持下降，這使得澳洲地方保護主義開始流行，堅持這樣政策主張的政黨開始成為民心所向。而在過去的20年間，最低薪資標準已經從薪資水平中位數的63%下降到了53%，對于許多民眾來說，擁有一套屬于自己的房產的目標似乎也并沒有想象中那么容易達成。

博文在演講中提及：“澳洲的房產擁有率已經跌至60年新低。1982年，25歲至34歲的人中有62%擁有自己的房產，而到了2012年，這一數字已經跌到了42%，在過去25年中，年輕人買房的價格從年收入的5倍已經漲到了15倍。我清醒的認識到，年輕人買不起房子，特別是買不起房子自住的現象已經處于一個危機水平。”

而澳洲房市緊張的另一個原因則是，澳洲素來以得天獨厚的環境優勢著稱于世，加上古已有之的移民文化使當地人始終不曾對世界各國的投資者懷有抵觸情緒。海外資本的涌入導致房產市場行情動蕩，澳洲房產投資熱興起，房屋空置率大幅提升，直接后果就是導致年輕人越來越存不下首付款，買不起房子。提升澳洲年輕人購房壓力的惡性循環似乎已經初現端倪。