房地產企業(yè)發(fā)展中的財務管理作用及定位探討

杭州西湖房地產集團有限公司 劉承科

房地產企業(yè)發(fā)展中的財務管理作用及定位探討

杭州西湖房地產集團有限公司 劉承科

房地產行業(yè)有著良好的發(fā)展勢頭，近年來，房地產企業(yè)經濟收益持續(xù)增高，同時面臨的風險也不斷增大，財務管理對房地產企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮的作用越來越大，房地產企業(yè)的領導對財務管理越來越重視。房地產行業(yè)具有投、融資數(shù)額大，生產周期長的特點，企業(yè)在發(fā)展壯大的過程中，面臨的風險也越來越大。本文對房地產企業(yè)發(fā)展中財務管理的作用及定位進行了探討，以期促進房地產企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

房地產 財務管理 作用 定位 發(fā)展

一、房地產企業(yè)財務管理的特點

(一)投、融資金額大，開發(fā)周期長

房地產企業(yè)開發(fā)的項目比較特殊，需要巨額籌資款，工程造價比較高，企業(yè)需要投入較多資金，而且開發(fā)的周期比較長，資金周轉率比較低，極大的考驗了房地產企業(yè)的融資實力，加重了房地產企業(yè)籌資任務。

(二)開發(fā)風險大

房地產開發(fā)投入的資金比較多，而且開發(fā)周期長，在經營的過程中存在較多不確定因素，增加了房地產企業(yè)開發(fā)風險。房地產企業(yè)為了降低開發(fā)風險，需要加強財務管理，并且對財務管理人員提出了較高的要求，其需要做出準確的投資決策分析，為企業(yè)管理者提供及時、可靠的信息。

(三)成本管理難度較大

房地產企業(yè)開發(fā)產品的成本構成有：土地征用費、拆遷補償費、基礎設施費等，根據(jù)開發(fā)產品的差異，成本項目的內容也有所不同，相同開發(fā)產品也會因為時間、地點的變化而有所改變，所以，房地產開發(fā)成本的構成較為復雜，增加了成本管理的難度。

二、房地產企業(yè)財務管理存在的問題

我國很多房地產企業(yè)財務管理的水平都較低，基本都停滯在會計核算階段，沒有發(fā)揮出財務管理應有的作用，下面筆者對具體的問題進行一一介紹：

(一)會計核算質量不高

房地產企業(yè)會計核算工作多停留在記賬與編制財務報表階段，缺乏用于支持管理與決策的信息，會計核算質量普遍不高。

(二)財務管理系統(tǒng)集中程度不高

房地產企業(yè)一般有著多個項目公司，而項目公司與項目部核算體系卻不統(tǒng)一，缺乏統(tǒng)一的核算標準，各個公司采用的財務軟件也不相同，這導致房地產公司財務管理系統(tǒng)的集中程度不足，無法給企業(yè)管理者提供可參考的財務信息。

(三)財務管理職能未得到充分發(fā)揮

很多房地產企業(yè)財務管理都具有被動特征，財務管理沒有發(fā)揮出預測、控制、分析等職能，企業(yè)雖然建立了財務預算機制，但是管理制度沒有發(fā)揮出實效，管理目標與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標有著一定差距。

(四)管理控制能力不高

房地產企業(yè)缺乏統(tǒng)一的財務業(yè)務授權機制，企業(yè)各項目公司存在各自為政的現(xiàn)象，財務業(yè)務授權自成體系，降低了集團公司的管理控制能力。

(五)風險控制能力不高

房地產企業(yè)開發(fā)投入資金較大，資金管理較為分散，項目開發(fā)有著較高的風險，而且資金管理具有多頭的特點，降低了企業(yè)控制風險的能力。

三、加強房地產企業(yè)財務管理的措施

(一)加強對投資項目的可行性分析

房地產企業(yè)項目開發(fā)與投資具有較大風險，為了保證企業(yè)的經營利潤，需要做好對投資項目可行性的分析。企業(yè)的管理者為了做出正確的投資決策，應按照一定程序進行投資決策，還要對投資項目進行可行性分析，包括對收入、費用、利潤的預測；對資金投入、配置、流轉等運行過程的預測與分析；對資產、負債、現(xiàn)金流量、項目收益、風險平衡關系的預測等等。相關工作人員應對投資項目在技術上的可行性進行論證與分析，還要確定相關指標，比較出不同項目的優(yōu)劣性。

(二)做好對日常現(xiàn)金流量的預測

為了降低企業(yè)經營風險，應做好現(xiàn)金流量的預算，這對企業(yè)是否能維持下去有著較大影響。房地產企業(yè)開發(fā)的項目比較特殊，投入大，周期長，只有保證企業(yè)有足夠的現(xiàn)金進行支付與運轉，才能保證企業(yè)有較高的盈利水平。加強對日常現(xiàn)金流量的預測與分析，保證現(xiàn)金有一定流動性，才能降低企業(yè)經營的風險。及時準確的預測，能幫助企業(yè)及時規(guī)避風險。

(三)采用資金集中管理模式

房地產企業(yè)一般設有多個項目公司，在集團公司模式下，應采用資金集中管理模式，提高企業(yè)日常資金的運作效率。資金集中管理的模式有助于項目公司了解集團資金的流向，可以減少資金在流轉過程中存在的舞弊現(xiàn)象，實現(xiàn)資金的合理配置。采用資金集中管理的模式，還能拓展企業(yè)內部融資渠道，提高資金的使用效率，提高企業(yè)控制風險的能力。

(四)加強經營性現(xiàn)金流控制

房地產企業(yè)經營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定性對企業(yè)發(fā)展有著至關重要的作用，只有保證日常現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，才能降低日常資金運營風險。在企業(yè)現(xiàn)金流量指標中，應重視經營性現(xiàn)金流指標，加強對經營性現(xiàn)金流的控制，保證企業(yè)有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應。房地產企業(yè)項目開發(fā)會占用大部分現(xiàn)金，加強對經營性現(xiàn)金流的控制，有助于保證企業(yè)有充足的資金用于項目支出與日常流通。

四、房地產企業(yè)發(fā)展中財務管理作用及定位

(一)建立與完善業(yè)務授權制度

房地產企業(yè)具有投入大、周期長、風險高的特點，為了有效的控制風險，財務管理人員需要建立完善的財務管理體系。風險控制水平取決于內控控制體系的完善性，而內控控制體系包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)控等部分，為了制定出科學有效的內部控制體系，應首先建立與完善業(yè)務授權制度，其貫穿內部控制體系的各個組成部分，與業(yè)務流程有著密切關系，對企業(yè)風險控制水平也有著直接關系。在完善業(yè)務授權制度時，應明確業(yè)務授權制度的三個層次，首先是明確授權對象，其次是明確業(yè)務種類與權力類型，最后是明確審批依據(jù)與業(yè)務流程。

(二)實現(xiàn)動態(tài)財務管理

房地產企業(yè)為了提高財務管理的水平，應建立統(tǒng)一的財務管理體系，加強分公司、子公司財務情況的監(jiān)督與管理，實時掌握下屬公司的現(xiàn)金流向以及資金信息，了解下屬公司的經營狀況，從而有效的做出決策與調整。房地權企業(yè)應制定雙向信息傳遞體系，為管理者做出決策提供準確的信息。還要建立統(tǒng)一的財務核算管理平臺，保證財務管理制度順利執(zhí)行，保證財務管理發(fā)揮出應有的作用。

(三)實現(xiàn)全面預算與管理

房地產企業(yè)具有自身特點，在財務管理的過程中，應采用全面預算管理模式，以開發(fā)項目與預算對象，加強可行性分析，提高資金的使用效率，加強整體預算，保證企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標盡快實現(xiàn)。房地產企業(yè)還要對全年預算執(zhí)行情況進行分析，修正與調整下年度經營目標，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、結束語

房地產企業(yè)開發(fā)項目具有投入大、周期長、風險高的特點，為了促進企業(yè)長遠、穩(wěn)定的發(fā)展，企業(yè)的管理者應重視財務管理工作，加強預算與監(jiān)控，保證資金的合理利用，還要結合企業(yè)經營發(fā)展中存在的問題，完善與優(yōu)化財務管理體系，提高財務管理的效率，充分發(fā)揮出財務管理的作用。

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