一線城市房價漲幅已透支未來多年的預期

林鴻鈞

一線城市的房價漲幅已經透支了未來多年的預期，今后即使不下跌，再上漲的空間也十分有限。

國家統計局數據顯示，2016年商品住宅銷售額9.9萬億元，同比增加36%，平均銷售價格7202元，同比增加11.6%，其中一、二線城市的房價同比漲幅多在30%以上。但在“9·30”房價調控政策落地后，無論是銷售額還是房價的增長趨勢都得到了抑制，2017年以來維持量跌價穩或微跌的形態。從影響中國房價的因素出發，筆者對2017年房價走勢發表如下淺見。

收入層面

1998年，中國正式進入商品房時代，當時的人均可支配年收入為5425元，至2016年提高到2.35萬元左右，20年的平均增長率為7.6%。

1998年，深圳第一套商品房住宅的售價為1600元/平方米，與2016年全國商品住宅平均銷售價格7202元/平方米對比，20年的平均增長率為7.8%，接近收入增長率，可以認同任志強發表的“房價與收入并進，并未高估”的說法。但若以2016年深圳5.3萬元/平方米的平均房價計算，年增長率達19.1%。

過去20年，全國平均房價的漲幅與收入漲幅相差不多，但一線城市房價的漲幅遠高于收入漲幅。深圳一個年收入10萬元的白領，打拼40年也很難買下一套100平方米的房子。一線城市的房價漲幅已經透支未了來多年的預期，今后即使不下跌，再上漲的空間也十分有限。

金融層面

春節假期后的第一個工作日，央行上調了逆回購利率和常備借貸便利（SLF）利率。而在春節放假前，中期借貸便利（MLF）利率就已上調。盡管調整的是貨幣市場利率而非存貸利率，對實體經濟和百姓生活的影響是間接的，但不可否認的是，這一操作仍釋放出明確的政策信號：央行貨幣政策由偏寬松回歸中性收緊。反映在房貸市場，是房貸利率打折現象的逐漸絕跡。隨著美國持續加息與國內通脹壓力再起，未來房貸利率上調的可能性高于下調的可能性，支付房貸的現金流壓力也將提高。

政策層面

2016年年底，中央定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，今后房產稅可能將出爐，此前經濟一旦趨緩就放寬調控政策的手法，未來重復運作的可能性降低。不過，中國樓市受政策影響的程度很高，若房價大幅下跌直至房產淪為負資產，可能影響金融穩定時，政府可能還將下重藥來挽救樓市。

人口流動層面

雖然北京、上海、深圳等一線城市規劃了人口增長上限，但人口集中在大城市的趨勢短期內不會改變。2016年房產政策采取因城施策，即使房價整體回調，供需因素仍會使得人口流入城市的跌幅低于人口流出城市。

財富分配層面

一線城市的豪宅價格動輒千萬元以上，已高于國外不少同等級的豪宅價格。最近兩年人民幣反升為貶，高凈值人士辦理移民將資產轉移到境外時，可能會出售國內的豪宅轉而在境外置產。近兩年臺灣地區房價下跌時，大面積的豪宅價格下跌幅度遠高于一般住宅，一旦房價反轉，對豪宅的沖擊也將高于一般性住宅。

筆者判斷，2017年中國房價最好的情況將是同2008、2011、2014年一樣，處于大漲過后的休養生息階段，一線城市持穩，其他城市下跌5%～10%；最壞的情況是伴隨經濟整體下行，一線城市下跌10%，而其他城市的跌幅將更大。對自住者來說，仍可視需要購房換房，有較大的議價空間；對投資者而言，應該及早出手降低房屋持有量以規避潛在的系統性風險。