2017年加拿大房產新政下的房價走向

夏欣怡

進入2017年之后，加拿大推出的一系列房產政策，有的對房價進行打壓，有的卻對房價進行鼓勵，難免令人產生困惑：這究竟是想讓房價上漲，還是想讓房價下跌呢？

進入2017年，加拿大推出了若干房產新政，這給加拿大房產市場未來的發展預示了方向。

調控晉級：溫哥華開征 1% 房屋空置稅

從2016年8月2日起，大溫哥華地區針對海外買家推出了15%的房產購置稅，使得溫哥華房產市場持續下跌至今。面對在高價位持續盤旋的市場，溫哥華政府出臺了新的房價抑制政策。

溫哥華市議會（注意不是大溫哥華地區，而僅僅是大溫哥華地區的溫哥華市）批準從2017年1月1日開始征收1%房屋空置稅，這項征稅的目的是將溫哥華多達2.2萬棟未充分利用的閑置房屋推向市場。2018年，所有業主需自行申報房屋在2017年的空置情況，溫哥華市政府將進行隨機審計，防止業主弄虛作假。目前溫哥華的房屋出租市場非常緊張，出租屋空置率僅為0.6%，溫哥華市長羅品信認為，空置稅將促使空置公寓和房子的房主把房子放到市場上出租，從而緩解緊張局面。

筆者認為，在空置稅的壓力下，一些屋主考慮將空置的房屋出售，這會增加房屋的市場供應量。在收緊的政策下，一些潛在購房者，特別是無自住需求的房產投資者，會考慮持幣觀望，這將減少市場的需求。這樣的供求變化，會幫助溫哥華過熱的樓市降溫，讓資金在哥倫比亞省（BC省），乃至加拿大進行更合理的分流。空置稅既緩解了房屋租賃市場的壓力，又平抑了房屋買賣市場的供求，可謂一箭雙雕。

峰回路轉：首次購房免息貸款+部分取消房產購置稅

2016年15%的海外買家購置稅與今年1%的房屋空置稅，使得加拿大的房產持有者心生恐懼，認為這是加拿大房產政策調控持續嚴厲的信號。但從2017年開始，BC省卻出臺了首次購房免息貸款新政，可謂是峰回路轉。

自2017年1月16日起，符合標準的BC省民將可以從該省的“房主貸款與資產合營項目”（B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership）獲得最高額為375萬加元（或房價的5%）的25年貸款。最初5年沒有利息，也無須償付本金。從第6年起開始按當時利息還款。如果購房者增加還款額或在25年到期前還清全額，也不會被處以罰款。

該政策表明了BC省政府對房產市場的態度：希望房產市場持續平穩、健康發展，通過房產稅率調節改善貧富差距，使低收入家庭也能居者有其屋。

首次購房免息貸款政策的推出僅僅是寬松政策的開始。在2017年1月29日，不列顛哥倫比亞省省長和不列顛哥倫比亞自由黨黨領、不列顛哥倫比亞省議會溫哥華格雷岬選區省議員簡蕙芝于溫哥華唐人街參加中國農歷新年花車巡游時宣布：“法律允許我們有權給一些群體豁免征收海外買家稅，所以我們決定免除那些持有有效工簽，在本地買房的海外勞工繳納15%的額外稅款。”

為什么簡蕙芝會發表這樣的講話？主要原因在于，2016年8月2日大溫推出的15%海外買家稅過于嚴厲。而在2016年的9月19日，BC省高等法院甚至收到了一個代表非加拿大人對BC省新轉讓稅提出的集體訴訟申請，狀告加拿大BC省政府越權、歧視。

這樣的政策給溫哥華房地產市場帶來了嚴重打擊。從2016年7—12月，溫哥華的所有類型房產的價格下跌了3.53%，而更大的跌幅則來自于成交量，所有房型總成交量從4393棟，下跌至1710棟，下跌幅度高達61.07%，遠遠超過往年。在這樣的背景下，簡蕙芝計劃部分取消15%海外買家房產購置稅，可謂是亡羊補牢之舉。

調控再現：維多利亞和多倫多提議15%買家稅

2017年1月底，兩位維多利亞市議員提出建議，向溫哥華學習，維多利亞地區也應征收房屋空置稅（Empty Home Tax）和外國人購置稅（Property Transfer Tax，簡稱PTT）。

事實上，溫哥華限購的最大受益城市并非維多利亞，而是加拿大的第一大城市多倫多。2016年7月—2017年1月，大多倫多地區的房價依然處于持續上漲之中，獨立屋均價從952983美元上漲至1068670美元，共上漲了12.14%。而多倫多的核心地帶，其獨立屋均價更是快接近200萬加元，達到了1996229美元。有更加樂觀的看法認為：2017年，大多倫多地區的房價將上漲17%。在這樣的情況下，大多倫多地區的萬錦市議員提交議案，要求在全省開征15%海外買家物業轉讓稅。華裔市議員何胡景認為：萬錦市的海外買家只占整個房產交易量的5%左右，因此萬錦向海外買家加征15%物業轉讓稅不會令房價大幅下挫。

最終，該議案并沒有獲得通過。但筆者認為，這已經給市場信心帶來了打擊。如果多倫多房產市場不顧此次政策警告，依然瘋狂上漲。那么，15%的買家購置稅真的可能接踵而至，多倫多房市重現溫哥華的景象，將不可避免。

區域均衡發展才是調控目的

進入2017年之后，加拿大推出的一系列房產政策，有的對房價進行打壓，有的卻對房價進行鼓勵，難免令人產生困惑，這究竟是想讓房價上漲，還是想讓房價下跌呢？事實上，它們并不矛盾，其中暗含有邏輯：

對高房價進行政策打壓，比如已經出臺了15%海外買家稅的溫哥華和有可能出臺15%買家稅的多倫多與維多利亞，這3個城市的房價分列加拿大的第一、第二和第三，而溫哥華1%的房屋空置稅也是希望投資性住房能夠進入市場。

對低房價區域和低收入者進行政策扶持，使得低收入人群也能居者有其屋，加拿大的不同地區能夠實現均衡發展。比如BC省的首次購房免息貸款政策，受益對象就是房產價格最高不超過75萬加元、家庭收入在15萬加元以下的BC省中低收入家庭。而簡蕙芝部分取消房產購置稅的計劃，受益對象則是持BC省有效工簽在大溫買房的外國人，即能夠給BC省創造稅收的工薪層外國人。此外，15%的海外買家購置稅，在加拿大其他中小城市地區目前還沒有聽說要實行。

因此，有計劃在加拿大置業的購房者，在將目光放到溫哥華、多倫多等大城市的同時，不妨更多地考慮其他更有發展潛力的加拿大中小城市。比如與加拿大最大華人聚居地——溫哥華臨近，且具有相似氣候和發展水平的海濱城市納奈莫（Nanaimo）、鄧肯（Duncan）、帕克斯維爾（Parksville）、考特尼（Courtenay）、坎貝爾里弗（Campbell River）都是可以考慮的對象。