我把租來的房子轉租給別人可以嗎（外6則）

江億凡+劉恩蘭

我和妻子大學畢業后就結婚了，妻子的工作不是很理想，我們商量先備孕生娃，于是就在市區租了一套三居室，租金每月3500元。同事小王是個特別開朗的女孩，和妻子是老鄉，我和妻子都和她關系不錯。妻子和我商量，想把其中的一間租給小王住，一是平時有個說話的人，再就是可以節省開支。我也同意了，于是，我們就把租來的房子中的一間轉租給了小王。這樣，我們和小王一起分擔房租倒也相處和睦。

不想，房子轉租的事情被房主知道了，他提出增加租金，我和妻子都不同意，房子我們已經租下來了，只要不違法，怎么用是我們自己的事情。房主不應該干涉。孰料，房主竟然要和我們解除租房合同，讓我們盡快搬出去。

請問，房主的要求合法嗎？

濟南 陳怡

陳先生：

《合同法》規定，承租人經出租人同意，可以將出租物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

由此可見，你轉租房子必須要得到房主的同意，如果未取得房主的同意而自行轉租的話，房主是有權解除合同或是收回房子的。你為了減輕房租負擔或是找個說話的伴兒把房子分租給他人的行為是可以理解的，建議你和你的妻子耐心與房主溝通一下，取得他的諒解。而且，即使取得了房主的同意，轉租時，也要注意轉租合同的期限一定要在原租賃合同期限內。轉租期間，原合同因各種原因變更、解除、終止等，轉租合同也隨之相應的變更、解除、終止。總之，轉租合同的期限、權利范圍都應該小于原合同。轉租合同最好也采取書面形式，詳細地約定好房租水電等費用的承擔，以及一旦房屋及裝修有損壞時您與您的租客之間的責任承擔問題。需要注意的是，對于房屋的損壞，無論你在轉租合同里如何約定，都不影響你必須對房主承擔的責任。

同父異母的妹妹去世，留下的房產我可以繼承嗎

我的母親在我出生的時候就去世了，父親再婚，幾年后，生下了妹妹。我和這個同父異母的妹妹一直相處不錯。妹妹考取了美國的研究生，畢業后留在了當地，結婚生子。我學習不好，職專畢業后找了一家工廠工作，也順利結婚生子。看起來，我們的日子都過得不錯。前年，父親和繼母相繼過世，家里的房子妹妹表示讓我繼承，并配合我辦理了過戶手續。

上個月，妹妹一家在美國發生車禍，不幸身亡。我去美國辦理相關后事，妹妹家留有一套美國當地的房產。妹妹的公婆表示這套房產他們享有全部的繼承權，和我沒有一點關系，因為我不是妹妹的親哥哥。

請問，我作為同父異母的哥哥在法律上對妹妹的遺產有繼承權嗎？

濟寧 張秦山

張先生：

根據《繼承法》的規定，兄弟姐妹是第二順序繼承人。只有當沒有第一順序繼承人，即父母、配偶、子女的時候，才可能由第二順序的繼承人來繼承遺產。你妹妹正是屬于這種情況，所以作為第二順序繼承人的哥哥是可以繼承她的財產的。問題在于，兄弟姐妹之間關系的具體情形是不同的，其享有繼承權的情形也是不同的，這幾種兄弟姐妹關系可以分為：

1、全血緣的兄弟姐妹，即同父同母，相互之間享有繼承權。

2、半血緣的兄弟姐妹，即同父異母或同母異父，對此我國法律規定和全血緣兄弟姐妹一樣，享有完全平等的繼承權。

3、擬制血緣的兄弟姐妹，即因收養而形成的親屬關系，其地位與親兄弟姐妹一樣，相互享有繼承權。但是，如果收養關系解除，這種擬制的關系也跟隨消除，不再具有繼承權。

4、繼兄弟姐妹，因父母再婚而形成的兄弟姐妹關系，必須存在扶養關系才能繼承遺產，一般來說是相互沒有繼承權的。

你與你的妹妹屬于半血緣關系的兄妹，在法律上視同為全血緣的兄妹，所以你是完全合格的第二順序繼承人，可以繼承你妹妹留下的財產。

房子還沒入住，就需要交物業管理費嗎

上個月，我購買的商品房正式交房。去拿鑰匙的時候，物業管理辦公室的人員說，需要交足一年的物業費3000元，才能領到鑰匙。我十分氣憤，還沒入住，為什么要交物業費？爭執了半天，最終沒有給我鑰匙。

我生氣地走了，小區的物業公司幾乎每天都給我打電話催我交小區的物業管理費，聲稱我有義務繳費。回到家，我越想越生氣，我認為物業公司以不交物業費為理由扣著我的鑰匙，是違反法律的。我想到法院起訴。

請問，我根本就沒用過房子，我應該繳納這筆物業管理費嗎？

威海 齊啟波

齊女士：

作為業主，收房的時候會和物業公司簽訂物業管理合同，并辦理入住手續。雖然之后你一直未實際入住房屋，但是物業公司也同樣會對整個小區提供管理服務，你的房子雖然空置著，但是也同樣按照物業管理合同享受著整個小區的物業管理。

所以，物業公司要求你交物業費的要求是合理的，但是以不交物業費為理由，扣著鑰匙不給你，是違反規定的。建議你和物業公司商談一下，按時交物業費用，解決矛盾。

財產一直沒有繼承，兩年后我還有權繼承嗎

我母親去世5年了，當時我父親還健在，加之我在國外上學，就一直沒參與母親遺產的分配。前年，我父親也因病去世。我還有一個哥哥和一個姐姐。母親去世時，我不在老家，母親名下的房產就由我哥哥占有了，我一直也沒提出異議。父親去世時，我已經大學畢業，并且準備回國，但由于工作不理想，一直猶豫不決。父親名下有兩處房產，被哥哥和姐姐一人一套占有。

今年年初，我突然查出患有淋巴癌，急需錢做手術。所以我考慮應該要求繼承一部分父母去世后留下的遺產。可是，哥哥姐姐對我提出的要求極力反對，說我當時沒有表態，就說明已經放棄了繼承，如今已經過了兩年，不具有繼承權和起訴權了。

請問，我還能通過法律途徑要求繼承遺產嗎？

長清 菁華

菁女士：

根據《繼承法》相關規定：繼承權糾紛提起訴訟的期限為兩年，自繼承人知道或應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過20年的，不得再提起訴訟。同時，《繼承法》還規定，繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，做出放棄繼承的表示。繼承人沒有表示，視為接受繼承。最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見》規定，繼承開始后，繼承人未明確表示放棄繼承的，視為接受繼承，遺產未分割的，即為共同所有。

從以上法律規定可以看出，由于你從未明確表示過放棄繼承，只是一直沒有參與遺產分割， 你和你的哥哥姐姐實際上是共同享有你們父母遺產的繼承權的。

在繼承開始后，你未明確表示放棄繼承權，也未分割遺產，自繼承開始之日起到目前也沒有超過20年，所以可以提起訴訟要求分割財產。因為，此種情況下的遺產已經轉變為你們三個人的共同財產，你要求分割財產也就變成了分家析產之訴，而不是繼承訴訟，也就不存在訴訟時效期限的問題了。

不公平的離婚協議，一方能反悔嗎

今年年初，我和妻子辦理了協議離婚，原因是我們經常吵架，不但影響到了夫妻感情，也對剛上小學的孩子造成了嚴重的影響。我在一家上市公司擔任要職，年薪豐厚，經濟實力比妻子強一些，所以，在簽訂離婚協議的時候，我主動提出全部共同財產歸妻子所有，孩子的全部日常生活支出和教育費用，我來承擔，并且在年底一次性給妻子40萬元的補償款。

沒想到，今年公司內部人員大調整，我調任到另外一個新建部門，薪酬降低了很多。到了年底，前妻要求我兌現40萬元的補償款。我覺得，我和她離婚主要原因是性格不合，經常吵架導致雙方感情日漸淡漠，我不應該付出這么多賠償款，況且目前我的經濟狀況也不如以前了。前妻并不理解我，而且對這件事情不依不饒，還鬧到了我的單位，讓我在同事面前很難堪。

請問，我能否以這份離婚協議不公平為理由，要求撤銷協議，重新分割財產呢？

臨清 劉琪

劉先生：

我國《婚姻法》及相關司法解釋規定，男女雙方協議離婚后一年內就財產分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產分割協議的，人民法院應當受理。人民法院審理后，未發現訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的，應當依法駁回當事人的訴訟請求。

上述法律規定的是針對男女雙方離婚后一年內就財產分割問題反悔，起訴請求撤銷財產分割協議的情況。這種情況僅適用于協議離婚，也就是男女雙方自愿在婚姻登記機構辦理離婚登記手續的情況。如果是在人民法院通過訴訟方式離婚的，無論是判決離婚還是調解離婚，都不適用本條規定；請求撤銷財產分割協議的時間以一年為限，起算點是實際領取離婚證的次日；人民法院經過審理，如果未發現訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的，對當事人的訴訟請求應依法駁回。也就是說只有發現在訂立財產分割協議時存在本條規定的特殊情形，如欺詐、脅迫等，才能支持當事人撤銷財產分割協議的請求，否則仍應該履行財產分割協議。

你們當時簽訂離婚協議的時候，并不存在欺詐、脅迫的情形，完全出于自愿，所以不能撤銷，你們仍應該執行離婚協議中所簽訂的財產處理協議。

工作多年未簽勞工合同，我能要求單位履行口頭承諾嗎

我在一家私營餐飲企業擔任會計，如今已經三年多了。剛上班那會，企業人力資源部門的相關領導答應我，月薪為三千元，繳納五險一金，年終按照企業盈利情況享受年終獎。可是，工作三年來，公司除了正常給我發放工資和年終獎以外，并沒有為我繳納五險一金，也沒有和我簽訂正式的勞工合同。三年期間，我多次向領導反映這件事情，領導以各種理由搪塞我。上個月，我發現自己懷孕了，再次找到領導，要求給我繳納五險一金，并且補簽合同。沒想到公司竟然在第二天把我辭退了。我非常氣憤。

請問，我和公司沒有簽訂勞工合同，我能否要求公司給我補繳五險一金？

棗莊 陳金玲

陳女士：

雖然這三年公司沒有和你簽訂勞動合同，但是事實上你一直在這家公司工作，而且每月按時領取工資，每年還享受相應的年終獎，這些情形在事實上證明了你已經與公司形成了真實的勞動關系。雖然你和這家公司之間沒有簽訂紙質的勞動合同，但是你是有權要求用人單位為你繳納五險一金的。

依照我國《勞動法》規定，用人單位在一個月內未與勞動者簽訂勞工合同，是要向勞動者支付雙倍工資作為賠償的。所以，你不僅可以要求單位補繳五險一金，還可以要求公司支付近三年的雙倍工資。

商品房逾期交付，我可以向開發商索要違約金嗎

五年前，我購買了一套80平米的商品房，合同約定2015年5月30日之前交房，如不能按時交房，則按日支付總購房款的萬分之二作為違約金。合同還寫上了，如果因為政府原因、不可抗力、其他特殊原因導致逾期交房的，開發商免除責任。因為購房合同都是房地產公司提前打印好的，也不允許我們購房人改動，我只能一字不改地簽訂了合同。

如今，延期交房已經一年多了，開發商一直不做任何解釋。于是，很多像我這樣的業主聯合起來找到開發商討要說法。開發商解釋說不能按時交房是因為這兩年夏天氣候不正常，雨天過多無法施工造成的，加之小區修改規劃報批政府，但政府未能批準。逾期交房責任并不在他們，這些情況都屬于購房合同中約定的特殊情況。我們要求開發商支付違約金，開發商拒絕支付。最后開發商說，等房屋交付使用后，象征性地免收半年的物業費作為對我們的補償。我們覺得這樣的結果很不公平。

請問，我們是否有權要求開發商支付相應的違約金呢？

汶上 秦靜雅

秦女士：

你與開發商簽訂的合同，屬于一方提前統一印刷的格式合同文本。我國《合同法》規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效，與開發商簽訂的合同中，約定的“因其他特殊原因導致逾期交房的，開發商免除責任”這一條款無疑是免除了開發商自己應負的責任，該條款是無效的。這類條款通常都被稱為霸王條款，是無效的，在生活中比較常見。

開發商提出的雨天過多，這一理由屬于正常的氣候現象，不是自然災害，不能成為免責的事由。至于小區修改規劃沒有得到政府批準，也是開發商自己之前對建房規劃沒有做到詳細規劃的不當行為造成的。

逾期交房的事實，并不能因為購房合同中不平等的格式條款而免除責任，所以，你完全可以要求開發商支付逾期交房的違約金，維護自己的合法權利。