日本人為什么不買房

許樹澤

來到日本探訪，最令人震撼的是日本人看待房子的態度。一般日本人的觀念認為房子跟汽車一樣是會貶值的，因為它是一個商品。既然是商品，就會有損耗，會有新舊之分、貴賤之別。汽車到手第二天就會貶值，那么對于日本人來講房子也是一樣。他們看待房子，會把房子看成一個三明治，下面是土地，上面是建筑物，房子賣出去的第一天開始，三明治上面的面包，也就是建筑物，就開始貶值，一般新房子在15年后，建筑物價值會進入一個穩定期。

在日本，尤其是東京，大多數人以租房為主，年輕人是根本不考慮買房的。即使結婚，很多人也不買房，而是租房住。一般來說，結婚之后有了孩子，確確實實有改善生活環境的需要，才會去考慮買房子。

日本年輕人的月薪在20萬日元左右，也就是1萬多元人民幣。讓我很好奇的一點，他們沒有像當今中國大眾創業，人人都想著上市把公司賣掉，出任CEO 賺大把鈔票，日本年輕人不這么想。可是眾所周知，在東京生活壓力大，為什么他們沒有想著掙錢呢？其實是因為日本社會很像北歐的社會，高度平均化，也就是你干好干壞差不多，而且產業飽和，所以你沒有一夜暴富的機會。你只要好好上班，哪怕打一份零工，也會有1萬多元人民幣的月薪收入（房租占到將近一半）。對于這樣的上班一族來講，與收入相比，東京的房價確實是非常昂貴的。

日本的房價究竟如何呢？在東京最核心的地段，一套幾百平方米的優質公寓是9000萬日元，也就是500多萬人民幣，東京絕大多數的公寓價格是在200多萬元人民幣。不過對于大多數日本人來講，他們所謂的買房不是買公寓，公寓是用來給他們租住的，買房特指的是買帶車位的兩三層的這種小獨棟。在東京買這樣的房子大概在5000萬日元以內，5000萬日元也就是300萬人民幣左右。

東京房子的投資回報平均在8%左右，扣掉各種稅費、保險之后，基本在6%左右。什么叫回報？對房子來講獲得收益無外乎兩種：一個是資產本身的漲跌，也就是俗稱的炒作，但是只要你不變現不賣出，賬面上的紙面富貴沒有任何意義。

其實對于資產來講，大家一般認為投資的回報是這個資產直接帶來的現金流的流入，對房子來講就是房租。日本東京的房子租金回報在6%～8%，是非常高的。

那日本人不買房是不是因為房價本身一直不漲呢？其實日本不光是房價不漲，日本的物價包括房租，基本上都是十年零漲幅。我有一個留學日本的朋友告訴我，十年前日本的一瓶瓶裝水就是100日元，現在還是100日元，十年前他父親在日本生活時，房租是70000日元，現在他還住在他父親當年住的那個房子里，現在租金也還是70000日元，根本沒有任何變化。所以日本的這個房子問題，絕對不是房子本身的問題，而是跟經濟環境有關聯的。

經歷了“失落的二十年”，日本人對房子觀念產生了巨大的變化。

日本人當年拿著堅挺的日元到全世界旅游，也跟我們今天一樣買名貴的奢侈品，但是經歷世事滄桑之后到了今天，這些四五十歲的日本人發現，所謂的“擁有”不過只是一個妄念。

（曉曉摘自《不可不知的經濟真相》浙江大學出版社 圖/羅再武）