被拋棄的西城？

丁愛波

作為濟南城市戰(zhàn)略布局（東拓、西進、南控、北跨）的橋頭堡，西客站片區(qū)承擔著至關重要的戰(zhàn)略地位。2011年6月，濟南西客站隨著京滬高鐵建成啟用，西客站片區(qū)迎來了新的發(fā)展機遇，西城房價雖然比不上東部的上漲速度，但高鐵開通后的5年多時間內，其房價仍然翻了一倍。

與住宅項目的快速發(fā)展相比，西部新城的商業(yè)氛圍卻一直不盡如人意。高鐵對于商業(yè)地產的拉動作用，相對有限，一個又一個的商業(yè)地產項目相繼爛尾拍賣，這在某種程度上又影響了西城的居住質量。

2016年才“解套”

從2010年起，西客站片區(qū)迎來了開發(fā)熱潮，本土房企及眾多省外品牌房企紛紛扎根于此，開發(fā)建設了大量精品樓盤項目，目前區(qū)域內住宅建設已經趨于成熟。西客站片區(qū)的區(qū)域價值不斷升溫，吸引了萬科、綠地、恒大、龍湖、中建等一大批品牌房企的入駐，目前僅西客站片區(qū)的在售樓盤就接近30個，逐漸成為濟南樓市的熱點區(qū)域。

不過，與東部片區(qū)樓盤價格的快速上漲相比，西部房價一直處于一個較為平緩的增長態(tài)勢。在2013—2014年左右，該區(qū)域的房產還迎來過一輪小的回落。

陳女士便是在那時買的西客站片區(qū)的樓盤。當時，在她看來，自己的樓盤靠著高鐵站，又有濟南第一條軌道交通線，再加上省會大劇院和“十藝節(jié)”的帶動，她認為將來升值潛力不比奧體片區(qū)差。“奧體的房價沒幾年就過萬了。我買房時，西客站片區(qū)的房價基本上也就五六千。”她抱著“抄底”的心態(tài)，瞅準一個大型樓盤果斷下手，沒想到卻被深度套牢。

“我是2013年9月交的錢，挑了個好樓層，單價6900多元。到了當年年底，均價就降到了6300元左右。第二年，最低的時候都跌破6000元了。”陳女士說，由于開發(fā)商大幅降價促銷，早買房的業(yè)主抱怨虧了十幾萬。當時，她和不少購房者聯(lián)合到售樓處抗議。不過，她發(fā)現(xiàn)這種“維權”根本無法阻止房價的下跌。

西部房價的快速上漲是在2016年上半年開始的，實際上，這個態(tài)勢多多少少沾了一些東部樓盤價格飛速上漲的光。當時，東部地王不斷誕生，土地拍賣價格不斷高漲，整個濟南市的樓價也由此帶動了起來。

從2016年3月份開始，陳女士所購的樓盤迎來漲價潮，第一次單價上調了300元，第二次又上調了200元。據(jù)售樓處工作人員介紹，還有進一步調價的計劃。事實上，3月份以來，西客站片區(qū)的在售樓盤單價普漲10%左右。以該片區(qū)核心區(qū)的一家樓盤為例，2月份均價尚在6700元左右，如今已超過7400元，戶型較好的已經在8000元以上。

“賣得最差的樓盤，這一波的漲幅也在5%以上。”該片區(qū)一樓盤項目負責人告訴記者，目前銷售速度明顯加快，單盤月銷量輕松突破100套。在西客站賣房這幾年，還從沒遇到這么好的行情。幾乎所有樓盤都在調價，有的已連續(xù)漲了三次。

不過，盡管行情看好，其受熱捧程度仍然無法與東部相比。比如西客站片區(qū)的龍湖水晶酈城項目，在售有高層和洋房，目前單價分別為8300元和1.05萬元左右；西客站片區(qū)靠近經十路附近的金科城，在售高層均價約8900元/平米；價格稍高的如恒大金碧新城，精裝修，價格在1.05萬元/平米左右。

總體而言，在西客站片區(qū)，單價1萬元以下的樓盤還很普遍；但在東部，已經很難再找到單價1萬元以下的樓盤了，尤其是在高新區(qū)及其以西，2萬元/平米的樓盤已經比比皆是。

下一個CBD？

與住宅市場的“溫和”上漲相比，西部新城的商業(yè)氛圍更顯得冷清。這種商業(yè)配套的匱乏某種程度上又反過來影響著西城的居住質量和房價上漲速度。

3月16日，記者來到西客站片區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，在濟南西客站核心區(qū)，臘山河西路以西、威海路以北、臨沂路以東，2012年已經成交的4宗商業(yè)商務用地至今仍無動工跡象，甚至還有釘子戶待拆遷。

這個項目名字為中鐵紫荊廣場，屬于西客站片區(qū)一個很重要的商業(yè)辦公項目。近期，該項目終于有了動態(tài)，但并不是好消息——因債務糾紛，這4宗土地將被司法拍賣。

事實上，這已經不是西客站片區(qū)第一個被拍賣的商業(yè)辦公項目了。2016年，西客站鳳凰大廈的土地及地上建筑物也曾被司法拍賣。

記者注意到，在西客站的東西軸線上，規(guī)劃有大量商務金融用地。其中很多土地都已經出讓但尚未動工，這折射了西客站片區(qū)商辦地產市場的尷尬。

除此之外，曾被稱為濟南第一高樓——518米高的恒大金融國際中心，到現(xiàn)在還沒有正式動工。濟南的門面、會客廳、西客站東側對過的齊魯之門，多年來也是進展緩慢，據(jù)說今年才能正式動工。主體結構早已經完工的山東高速廣場，也在2016年爆出了可能被轉讓的新聞。

業(yè)內人士表示，盡管西客站片區(qū)是濟南西進戰(zhàn)略的橋頭堡，但在產業(yè)布局與政策導向上仍然受到了某種程度的忽視。在濟南東部，有舉全市之力打造的CBD，有市政中心，還有眾多工業(yè)企業(yè)、高科技產業(yè)，西客站片區(qū)有什么？西客站片區(qū)有省會大劇院，有正在建設的會展中心、宜家家居。但是，這些還遠遠不夠，也無法發(fā)揮西客站的獨有優(yōu)勢。

西客站片區(qū)最核心的優(yōu)勢是高鐵站，這里最有潛力、最應該發(fā)展的產業(yè)是圍繞高鐵站優(yōu)勢的高鐵商務區(qū)。然而，某種程度上說，西客站的高鐵商務區(qū)，在與東部商務區(qū)的競爭中落敗了——東部商務區(qū)成了CBD（中央商務區(qū)），而高鐵商務區(qū)成了一片落魄之地。而在未來，濟南高鐵東站也將要打造東部新中心，西客站片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢有可能被進一步分解。

除此之外，高鐵新城對于城市發(fā)展的帶動作用究竟如何也有了不同的聲音。2014年，《南方周末》一篇文章提出：正如同中國不少地方出現(xiàn)的“鬼城”一樣，高鐵新城已表露出類似的隱憂。“有一個觀念需要改變，就是高鐵一定會促進地區(qū)發(fā)展，但從國際經驗看，不一定。有的城市尤其中小城市，有了高鐵，如果沒有快速地抓住地方特色優(yōu)勢的發(fā)展機遇，它所擁有的一些東西，如勞動生產力、商務機會，反而會被吸走。”

一些人士也在淡化西部新城的高鐵屬性，提出了打造第二個CBD的構想。省政協(xié)委員、民進省委秘書長王學愛表示，從區(qū)域長遠發(fā)展的角度看，濟南宜將西部新城打造成第二個CBD。他指出，如果西部沒有大體量的商務中心區(qū)，就很難實現(xiàn)濟南東、西部的均衡發(fā)展。

西部新城CBD的定位，應該是山東半島與京津冀城市群、長三角經濟圈交會對接的核心，承接兩大經濟圈人才、技術和產業(yè)外溢，對標高新技術發(fā)展的又一商務高地。

王學愛建議，要從戰(zhàn)略高度認識CBD規(guī)劃建設。作為一個700萬人口的城市，提出第二個CBD似乎不妥，但是，從區(qū)域長遠發(fā)展的角度看，宜早不宜遲。早，則占盡先機，把握主動；遲，則機會漸失，處處被動。