談不同地區房地產的開發與經營

孫海蛟 曹立志

(東北林業大學,黑龍江 哈爾濱 150040)

·房地產開發·

談不同地區房地產的開發與經營

孫海蛟 曹立志

(東北林業大學,黑龍江 哈爾濱 150040)

根據國家宏觀的調控，對不同地區房地產市場的發展特點進行了闡述，并對房地產未來的發展趨勢進行了分析，對當地房地產業發展和房地產企業經營有重要的現實意義。

產業政策，房地產，調控政策，基調，發展趨勢

0 引言

房地產與金融業在不同的地區發展，在一定程度上成為該地區的經濟支柱，房地產的發展可以使房地產的主體多元化，拓寬房地產融資渠道，改善我國房地產金融結構，促進房地產市場的有效健康發展。目前中國具備了房地產開發的一些基本條件。但在管理人員和其他有關法律、法規中仍然有缺失，所以促進中國的房地產高效健康的發展、培養專業人才成為目前迫切需要解決的問題，我國房地產健康發展運行，保障了我國房地產業的健康發展。在運作模式中，中國可以借鑒不同的國家，讓中國的房地產不斷吸收他國優點并轉化成本土化，使中國的房地產有更大的突破與進步。

1 房地產市場分類

進行海外其他地區的房地產開發時，開發商首先要對市場進行分析，了解該地區的政治和經濟環境，對項目進行綜合的評價，包括對GDP的分析和增長率、通貨膨脹率和失業率數據、人均收入和地方經濟平衡增長預測。總之，這取決于整個社會的購買力是否積極，以及當地房地產市場是否穩定的健康發展。然而價格上漲的速度通常比銀行要大得多，也就是說，把錢存入銀行意味著貨幣貶值，因此必須充分利用這筆錢使其發揮作用。當今世界我們應該加強金融處理意識，學會高效安全的使用資金。只有將多余的資金投于市場，才能產生更高的效益，資金將通過增加流通性來創造利潤，因此，應盡量減少資本的中性操作。不同于其他商品投資，房地產投資的金額會隨著時間的推移而增加，所以投資的價值必然高于銀行。因此，根據資金的方向，房地產市場可分為三類。

1.1 自己投資的住房

長期所有權和租金的收入是自己投資住房的主要目標，當市場價格合適自己預期時，可以出售來謀取利潤，而不是在開發過程中借貸。第一個市場通常保證穩定長期利潤，而且風險很小，因為房地產有很強的抗通脹能力，并且隨著時間的推移房地產價格在不斷上漲，同時租金或銷售也相當可觀。如果所處地段好，位于城市中心地帶，例如北京二環以內，其穩步上升的可能性更大。然而一項長期投資，開發商應該為投資做好心里準備。這樣，一年的租金收入是15年～20年的投資，甚至是30年。如果我們能在10年的時間里收回所有的投資，房地產投資仍然是不錯的選擇。

1.2 當地房地產開發商的實力

例如，中國企業將房地產注入自己的資本。即使有時受到市場波動的影響，房地產開發商也仍然會相信樓盤不會太大影響價格，在項目中可以考慮將臨時租金作為過渡期獲得資金的方式，將這種方式作為過渡。只要錢是自己投資的，而且足夠多的錢，就足以在價格變動中生存，它就會賺錢。但是，海外房地產開發商通常更注重短期資金的回收，尤其是“短平快”的房地產項目。第二市場開發商轉售給市場代理，轉移風險和潛在的利益給代理商，負責建立房地產的銷售等屬于短期市場行為。在海外經營房地產的開發商，更關注短期投資收益，因此更依賴于第二市場的發展，然而這種方式的風險更大。銷售作為房地產最大的商業風險之一，房價越高，房地產回報越高。如果市場的現金能力低，導致銷售過程可能需要很長時間，特別是市場長期低迷且市場代理商不看好銷售，那么通過借貸方式進行開發的開發商將會面臨虧損甚至破產的風險。

1.3 普通百姓的購買力

第三個市場是普通老百姓的購買力，這是一個潛在的巨大市場。普通人購買房子的錢沒有問題，他們可以從當地銀行借錢買房子。每月支付本金和利息給銀行，所以銷售的開發商不必擔心風險的存在。尤其是當市場自住房、出租房屋的購買成本相對較低或不高時，會吸引很多住戶買房，購房需求會增加，將會刺激房地產市場的發展，這是開發商最愿意看到的情況，開發商能抓住機遇，開發當地房產直到達到飽和。因此，從長遠來看，只要一個國家或一個地區的房地產市場容量足夠大，即第三個市場發達，則該國家或地區的房地產行業非常有發展前景。

2 房地產政策的分析

自2009年年底以來，國家發行的房地產調控政策，包括提高住房公積金的貸款利率，增加抵押貸款的比例，閑置土地的嚴格控制，5年以下住房交易征收營業稅以及2011年出臺的直接限購措施；2011年的目標也一直抑制房價的過快上漲，以至于回歸到合理的價格。如你所見，國家房地產監管政策發生了重大變化。特別是自2011年以來，政策一直保持著一貫的連續性，特別是在投機性和投資房地產需求的情況下。從長遠來看,稅收的長期監管,法律手段主要是通過行政監督,購買的更換,以制度化的措施抑制投資和投機要求合法化，從根本上改變整個國家經濟對房地產業的依賴與地方政府對土地收入的依賴，收入水平，這將對房地產的未來產生真正的負面影響。但我們也應辯證地看待房地產市場的監管，即結構調控，而不是全面收緊。因此，對房地產市場調控的影響并不完全是負面的，特別是對房地產購買者來說，對房地產信貸和稅收政策的影響是首次出現的，效果是非常積極的。總的來說，短期國家房地產宏觀調控和控制政策對現有房地產開發的影響有一定的規模，但從長遠來看，將引導房地產行業發展回歸正常的速度。但是不管怎么說，不同區域的價格雖然千差萬別，但是無論哪個地區，房地產依然成為當地經濟最重要的一部分。

3 我國發展房地產投資的意義

3.1 建立多元化融資結構

在中國，房地產開發公司只能向外籌集不到30%的資金。目前，約70%的房地產開發資金來自銀行系統，這種現象給銀行帶來了非常大的壓力。與此同時中國人民銀行發布的121號文檔,以及中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國光大銀行、中國銀行六家銀行宣布《2005年銀行產業投向政策和信貸服務信息》,使房地產業獲得銀行信貸支持愈加困難。銀行貸款作為房地產公司直接融資的主要方式。但是目前的問題是銀行貸款對房地產公司的種種限制，使得房地產公司很難上市，即使上市其規模也很小。因此，房地產公司迫切需要尋找多種融資渠道來解決目前存在的融資問題。房地產投資基金為房地產企業開辟了一種新的融資工具，從而有利于促進房地產企業融資結構的多元化，很大程度上解決了企業的資金短缺問題和企業資金單一化的問題。

3.2 完善中國房地產的金融結構

與成熟的房地產金融市場相比，中國的房地產和金融脫節，是非常不完整的。房地產金融市場，我們只有銀行體系支持整個房地產行業的貸款需求，而資本市場和直接信貸相對落后，需要提供必要的資金支持，房地產行業的發展幾乎是不可能的。房地產金融的第二市場只能說它仍在運作，證券化似乎需要一段時間才能到達前臺，發揮信貸市場的積極作用。作為具有金融系統特征的房地產投資基金，它具有市場信用的功能，是銀行信貸的一種補充。外國房地產投資基金不僅可以參與房地產第一市場，也可以參與第二市場的活動。外國房地產投資基金是房地產金融發展的重要標志，也是房地產金融市場的重要手段。因此，引入房地產投資基金將會大大地提高房地產金融的完整性，這是成熟房地產金融的自然選擇。

3.3 促進中國投資基金的發展

中國投資基金市場的規范發展房地產投資基金功不可沒。一方面，房地產投資基金的建設將有助于擴大投資基金的規模,也有助于發揮場外投資者和資本市場之間的橋梁作用，使證券市場之外的其他普通投資者的基金聚集起來，可有效擴大我國投資基金的范圍，促進投資基金市場的更好更快發展。另一方面,由于房地產項目具有長期性的特點，導致投資回收也具有長期性，因此，和證券投資相比，投資者收益時間長，但是收益穩定,所以房地產投資基金的建設有利于增加新的投資種類，使基金投資者投資組合的空間大、種類多，降低了投資風險,提高投資回報。此外，房地產投資基金高投資回報率、長期回報等的優點，將有助于投資者養成理性投資習慣，促進中國投資基金市場的健康快速發展，更極大地提高了投資基金市場的標準化。

4 結語

在房地產行業的發展期間，不同的地區有不同的特點，但是都是穩步增長的投資，投資的增長率變化很大，2011年的房地產調控政策的影響尤為嚴重。在2012年之后，投資的增長率在小幅度的反彈；房地產價格水平總體來說不高，而受調控的影響較小。受國家的宏觀調控政策和不同區域的經濟發展的影響，在不同地方的房地產行業，從長遠來看將保持穩定和快速發展。

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Discussion on the development and management of real estate in different regions

Sun Haijiao Cao Lizhi

(NortheastForestryUniversity,Harbin150040,China)

According to the national macro-control, this paper elaborated the development characteristics of real estate market in different regions, and analyzed the future development trend of real estate, had important practical significance for the development of local industry and local real estate business operation.

industrial policy, real estate, regulation policy, tone, development trend

1009-6825(2017)20-0210-03

2017-04-18

孫海蛟(1993- ),女，在讀本科生； 曹立志(1984- )，男，碩士，講師

F293.33

A