我國應制定房地產可持續發展規劃

住房是關系國計民生的大事，既是一項重要的經濟工作，也是一項重要的民生工程，又關系到政治生態和社會穩定，務必高度重視，從戰略高度把它抓好。從長遠看，落實總書記的指示，各地、各部門，必須樹立全國一盤棋的觀念，從我國實際情況出發，制定科學合理、平穩健康、可持續發展的住房發展規劃。

眾所周知，住房問題是把雙刃劍，就像“水可以載舟，也可以覆舟”那樣，衡量好與不好的標準，關鍵是一個“度”字。搞好了能促進國民經濟繁榮，人民安居樂業。搞過了必然是“物極必反”，形成房地產泡沫，甚至導致金融危機。如上世紀90年代亞洲金融危機、2008年的美國次貸危機，都是住房過剩引發的。我國城市住房空置率大增，房地產泡沫已然形成，抓緊制定住房發展規劃已迫在眉睫。同時規劃要列入國民經濟發展五年計劃，以便綜合平衡協調發展。

一、住房發展規劃應遵循的基本原則

（一）要與我國經濟發展水平相適應。

我國雖已成為世界第二大經濟體，但仍屬于發展中國家，走向全面小康的路上，要成為中等發達國家，尚需奮斗33年。趕上高度發達國家更是任重道遠，需要幾代人的努力。住宅規劃要與不同階段的經濟發展水平相適應，其投資占固定資產投資應有合理的比例。

（二）要與中低收入家庭的收入水平相適應。

我國實行低薪制，工資的增長只能隨著經濟的發展而提高。至2016年，城市居民的人均收入為33616元（農村人口的平均收入為12363元） 。所謂“中產階級”遠未形成，仍處于寶塔型的結構，富裕階層約占15%，中等收入的約占70%，低收入的約占15%。像現在這樣的高房價、大套房，普通居民負擔不起。

聯合國人居署認為房價與家庭年收入的比值為3-6倍屬于一個合理的區間，雖然房價收入比在不同時間、不同城市會有不同表現，但它能大致說明房價和收入之間的關系。而近年來我國部分城市房價上漲過快，漲幅遠超收入漲幅，房價收入比的比值與合理區間的偏離度拉大。

（三）要與建設資源節約型、環境友好型社會的要求相適應。

首先要節約建設用地。我國人口近14億，放開2胎后人口增長會加快，按2016年人口自然增長率5.86‰計算，至2049年共和國誕辰100周年時，人口將由13.8億增至16.7億。而可耕地有限，2016年人均不到1.3畝。國家要確保18億畝耕地的紅線，建設住宅用地供應量需嚴格限制。所以住宅建設規模要適度，要體現節約耕地的國策。

其次要節約資源。“地大物博、人口眾多”的說法非常辯證。按資源總量確實很大，但被14億人口一除，人均占有量就很少了。如，人均耕地，美國是我國的7-8倍。如石油、天然氣2015年底我國剩余技術可采儲量分別為34.96億噸、51939.45億方 ，消費量分別是5.43億噸，2050億立方米，石油的對外依存度首次超過60%，天然氣進口同比增長10.6%，高達690億立方米 。這些礦產資源只能探明，不能再生，隨著時間的推移，必然逐步枯竭。如鋼鐵，2015年我國粗鋼產能達到12億噸，為歷史最高水平，鐵礦石進口量9.5272億噸，創下紀錄新高。受到國內經濟下行，結構調整、國際經濟疲軟及產業環保政策的壓力，產能利用率持續下滑，2015年下降至66.99%，浪費嚴重。

可見，按照“勤儉建國”的方針來安排住房發展規劃，才能可持續發展。

眾所周知，住房是“不會下蛋的母雞”。它屬于消費資料，是投入資金最多、使用年限最長的生活必需品。與第一產業、第二產業不同，投入多，產出也多。它不會生產新的產品，隨著時間的推移會逐漸老舊，還要經常支出維修費。住房建設過多，資金的沉淀、資源的沉積等都會造成極大浪費。

（四）要與城鎮化進程相適應。

隨著第二和第三產業的發展，從事農業生產的勞動力必然向城市轉移，城市化水平隨之提高，對住房的需求相應增加。制訂住房發展規劃，必須與城市化進程相適應。

鑒于新進大中城市就業的人群，其工資不高，屬于低收入者，應享受“廉租房”的待遇。過去，所謂農民工進城增加了首套住房需求，所以導致房價上漲的說法是站不住腳的。他們按每人每月收入5000元計，一年的收入也不過是6萬元，除了吃、穿、用和租房外，能剩下多少錢？

至于進入小城鎮，包括縣級市及其所轄城鎮的人群，并非一定要購買或租住房屋。一位中央領導曾提出“離土不離鄉”的主張，現在村村通公路，有些地方還有高速公路，乘公交 、騎摩托、自駕汽車，都十分便利。50km的車程，半個小時可以到達，比在大城市乘公交、地鐵上班還省時間。

外省來打工的，收入有限，或建一些公寓出租，或由用工單位提供集體宿舍。

二、住宅發展規劃應分三個時期進行

（一）調整時期（2018—2020年）

主要任務不是新建住宅計劃，而是完成下列幾項任務：

一是消化住房庫存量。

二是加快城市棚戶區改造。

三是加快城中村改造。

四是在建的住宅樓竣工交付銷售。未開工的住宅樓暫停施工。

五是未開工的樓盤，暫停建設。

更重要的是，采取必要的行政措施，取消房企自由定價權，促房價回歸合理。

（二）五年住房發展規劃（2021—2026年）

作為“十四五”經濟發展規劃的組成部分，必須明確五年新建住宅的數量和發展質量。其中，應包括各種不同需求和功能的住房，以適應不同收入家庭之需。

推進資源能源節約型住宅建筑。擬定改造上世紀五十、六十年代建造的七層以下住宅的計劃，一則更新換代，改善居住環境，二則節約建設用地，拆低層建高層。

（三）長遠發展目標規劃（2026—2050年）

期間，國家或以達到發達國家的水平。中產階級家庭逐年增加，直至占大多數，社會結構從寶塔型向橄欖型轉變。他們對居住環境的要求越來越高。此階段重點應放在居住小區的規劃設計上和住房單體建筑設計的智能化、人性化、個性化上。

（1）人均建筑面積指標要控制，2016年我國城鎮居民人均住房建筑面積已達36.6平方米 ，已經超越了小康階段的水平。隨著我國經濟和城鎮化的發展，人均住房面積還將繼續增大，但我國人均GDP為8866美元，僅居世界第69位，從國情出發，人均建筑面積應該設置上限。

（2）住宅小區的規劃設計要有合理的密度，不同地區、不同區位、不同城市有不同的要求。東部沿海地區，建筑密度可以高些。西部地區地廣人稀，可以低些。同時要按照城市規模，結合城市規劃，發展房地產，并對建設用地指標進行適時調整，可向地下向空中發展。如香港每公頃住宅用地3000人，最高達8000人，高層高密度，但高密度也要注意建筑安全等問題。

（3）每套住宅面積要合理。現在家庭小型化，戶均人口不到4人。應按住得下、分得開原則設計。香港“廉租屋”建筑面積45平方米二室一廳一廚一衛，大廳小室，臥室父母間大些，子女間小些，高低鋪。“居者有其屋”按3—4口人之家，在56—76平方米，人均居住面積僅7—9.5平方米。

面積可根據住宅類型的不同和適用人群的不同有區別、有梯度的設計。

（4）住房供應上采取租售并舉。

年輕人先租后買，租房住，既減輕經濟壓力，又便于上下班，隨著工作單位的變化而改租他房，還有利減輕城市交通壓力。通過自身積累，經濟條件具備時再購房。新婚夫婦如父母住房寬敞的，也可同住，小孩還有人照料。同時在人口凈流入城市加快發展住房租賃市場。

（作者簡介：王長升，先后在國家計委、城建總局、建設部工作，曾任副局長，1983年起任全國市長培訓中心主任，1997年退休。）