我國不動產登記制度的不足與建議探析

【摘要】隨著我國各種確權登記制度改革的不斷深入，以及當前熱度居高不下的房地產行業發展勢態，不動產登記愈來愈受到廣大人們的關注。我國不動產登記制度起步相比其他發達國家較晚，發展至今仍然存在很多需要完善的問題，文章主要探討我國不動產登記制度存在的問題及解決措施，供不動產登記制度發展作為借鑒參考。

【關鍵詞】不動產登記；不足；建議

在我國物權法中不動產登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權利人或與其有緊密關系的人申請之后，然后再把不動產權變更事宜由相關的職能部門記載到登記簿上。就其本質而言，不動產登記就是物權公示。如果不動產權有變動就應該將變動的信息資料公開，從而充分地發揮不動產的排他作用?，F階段我國的不動產登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國的不動產登記制度具有非常重要的現實意義。

1、我國不動產登記的內涵及意義

1.1內涵概述

對于不動產登記的概念，我國學者還沒有形成一致的觀點，其中較為典型的是王麗明教授和孫賢等教授提出的觀點，筆者認為不動產登記的本質在于提前登記請求權，是指為了明確目前沒有發生，但很長一段時間不會產生真正的改變可以成功地促進對請求權的相應債權實現提前登記注冊，值得注意的是，該請求權是財產的主要內容將發生變化。

1.2不動產登記制度的意義

總之，我國的不動產登記制度具有以下三個主要意義。首先，它有利于維護業主的合法權。通過不動產登記制度的實施，有效地保障了公民在房地產交易過程中的安全，減少了欺詐等行為發生幾率。其次，不動產登記制度也從客觀上體現出反腐敗的作用，這個功能也是大眾所關注的，特別是在當前“房爺、房叔及房嬸等名詞層出不窮的背景下，人們渴望通過不動產登記制度將`房爺、房叔及房嬸等打回原形，讓群眾接受國家監督。第三、不動產登記制度的建立將有助于政府把握當前我國的房地產市場形勢，對房地產行業的宏觀調控政策的制定提供參考。隨著《不動產登記暫行條例》的頒布與實施，不動產統一登記大大提高了政府機關的辦事效率，一定程度上還降低了社會成本。不動產統一登記可以節省更多的人力資源成本，減少政府的行政開支。實現不動產統一登記，不再需要像過去，到相應的登記部門，大大縮短辦公時間，提高行政效率，不僅節省了人員登記時間，也減輕了群眾和企業工作壓力，達到雙贏的目的。

2、我國不動產登記制度的不足表現

2.1機構整合力度不足

盡管我國制定的不動產有明確的規定，即不動產登記工作不管是國家還是省級的都應該由國土資源部來監督和指導，而對于市級或縣級的不動產登記工作應該由當地政府指定相關部門來負責，基于這樣的情況就很難將機構統一。據調查，部分區域的國土資源部門并沒有積極地設立負責不動產登記的機構，而且他們認為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協調好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區的國土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動產的機構隸屬于當地政府，然后通過國土資源部門指導。不僅如此，把各地區市級和縣級登記不動產的機構設置于當地的國土資源部門也是非常困難的。

2.2技術與信息標準不統一

隨著我國頒布不動產登記條例及其正式施行，制定不動產統一登記制度已經變得迫在眉睫。不動產登記的登記依據、登記簿冊、信息平臺以及登記機構應該要實現“四統一”，同時還必須要逐步地規范不動產統一登記的權籍調查、信息平臺建設、操作規范等。但是現階段部分地區在登記不動產的過程中卻沒有嚴格根據“四統一”的要求進行，反而更多的是結合當地的實際情況來進行不動產登記。這就造成國家制定的關于不動產登記的相關規范也不能順利徹底地執行，相關數據也得不到兼容。這就導致在統一登記不動產之后還必須重新整理相關數據，這無形之中就加大了工作量。

2.3公信力不足

在進行不動產登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護和決定的。基于我國目前施行的關于不動產登記方面的法律法規，不動產登記制度公信力方面的法規還比較缺乏。這種問題具體表現為：其一，關于推定權利正當性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產登記信息交易的人員。如果登記不動產的名義人在將其真實權利隱瞞的前提下出賣了不動產，而在不動產交易的時候則是根據登記的信息進行的，等完成交易之后，不動產真實的權利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財產。

2.4法律不完善

目前，在司法解釋中，我國不動產登記部門規章、地方性法規和法律、法規的規定，并沒有統一的標準和內容非?；靵y，甚至一些法律法規是矛盾的。如土地管理、礦產資源法和財產法主要是對不動產登記和城鎮國有土地使用權出讓的土地管理法實施條例的傳遞主要是對不動產登記管理條例。此外，土地登記信息、公共查詢制度和土地登記規則是地方性的不動產登記政策法規。雖然這些政策法規明確規定不動產登記的有關問題，他們比較分散。這樣混亂的不動產登記，相關的政策法規在很大程度上增加了地方財政支出，而且對不動產登記工作效率起著關鍵的作用，很可能在許多登記錯誤信息出現，這是不利于不動產信息在很大程度上。雖然我國制定的關于不動產登記條例已經開始，但它也需要有支持和保障的相關法律法規，條例。

3、不動產登記制度的完善建議

3.1借鑒經驗，完善國內不動產登記制度

發達國家由于市場經濟的快速發展，不動產登記制度管理工作具有一定的管理經驗與優勢，目前在我國開始重視不動產管理、登記制度，然而，相關政策還有待完善，因此，需要在借鑒發達國家的經驗基礎上，不斷完善相關制度。可學習英國不動產登記制度經驗，使不動產法律登記和規范司法實踐，以提高安全性和可靠性的不動產登記。國內不動產登記立法的逐步完善，我國物權立法的與時俱進，適應市場經濟的發展，明確登記問題的原則，通過完善管理制度提高管理能力。

3.2推動城鄉不動產統一管理

因為我國不動產登記部門分別管理，因此，在管理功能和管理利益有矛盾，按注冊登記過程造成主體不明確，登記不能順利進行。為此，國內不動產登記機關應做好統一管理，并應劃分好的職能部門，明確各部門工作范圍。同時，我們應該認識到當前農村經濟發展形勢，不斷縮小城鄉不動產登記之間的差距，用宏觀調控手段來保證合理管理土地和房地產資源。

3.3借助現代科技提高管理水平

隨著經濟的發展，互聯網已經成為生活的一部分，必不可少，因此，國內不動產登記系統來輔助信息技術的力量，提高不動產統一登記和查詢的效率。目前，我國不動產登記制度存在一些重復銷售、注冊法律問題，因此，對于一些不在不動產登記范圍，不動產權利不能得到及時的轉移，不利于國內不動產登記管理。我國應利用現代信息技術，通過網絡實現統一的查詢制度，維護主體權益。

結語：

綜上所述，隨著社會經濟的快速發展，不動產已經成為人們生活中不可或缺的一部分。因為與房地產相關法律的混亂不動產登記制度，不動產登記機構不統一、不動產登記制度不完善，技術標準不統一，難以實現信息統一，對不動產登記制度的公信力不足的問題，為了進一步完善不動產統一登記制度，我國也通過不斷的努力，根據實際需求，制定具體的法律法規，簡化不動產登記手續，增加當地的統一登記指導工作，加快不動產統一登記標準體系和技術法規的建立，充分發揮不動產登記制度對市場經濟的穩定發展的重要作用。

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