淺析我國房產稅改革

2017-04-12 00:00:00陳洪澤

中國房地產業·上旬 2017年11期

【摘要】隨著房產市場化改革的不斷推進，我國的住房供給制度已完成了向市場供給為主的轉型，但我國房產稅改革一直未能達到完全合理的情境。本文通過分析我國房產稅制度發展歷程，得出我國房產稅改革的目標和存在問題并進行綜合考慮，利用比較分析提出政策建議。

【關鍵詞】房產稅改革；發展歷程；比較分析；政策建議

1、引言

眾所周知，稅收制度作為國民經濟制度中的重要一環，隨著社會的進步和發展而不斷做出調節，對于完善我國社會和經濟的發展起到了重要的作用。而稅收制度在如今日漸熱門的房地產行業，主要表征為房產稅。國家通過開征房產稅適當吸納一部分收費，有利于降低房地產的即期成本的售價，將相關產業所有人在各項納稅期限的稅收負擔不會明顯增加，同時亦會促進房地產行業的健康發展和地方財政收入的穩健性增長。

在我國經濟發展的近期，我國的住房制度開始轉變為通過市場供給為主要支持的形式，相較于舊有的單一福利分配制度，在相當大的程度上提升了民眾的住房水平，也發展了我國的房地產行業。但是這一制度造成的問題也是不可忽視的，包含房價水平的持續走高，收入較低人群的住房難以保障等等[1]。為了解決此類問題，政府出臺了一系列政策，如限購等，但并沒有取得顯著成果。所以，房產稅改革或許成為政府調控房地產的新思路。在我國的全面現代化之路上，更加現代的稅收制度是必須的，而在其的完善過程中，房產稅改革是具有重要意義的組成部分和制度考驗。

2、研究內容和方法

本文的主要研究對象是對個人住房保有環節征收的房產稅，嘗試通過分析我國現有房產稅制度存在的一些問題，尋找現有改革手段存在的缺陷，針對上述的不足，結合實際情況嘗試提出意見。同時，考慮到保有環節的房產稅在西方國家開征已久，本文嘗試通過對現當代世界的成熟房產稅制度進行研究比較，汲取有意義的經驗教訓，加以借鑒。最后，本文將簡要提出適合房產稅具體設計的構想，為未來稅制設計提供思路。

本文的研究方法主要為如下基于資料的比較分析法

通過查詢相關有價值的文獻，資料和數據，比較國內外以及其他地區房產稅的已有和展望發展情況，從理論角度對相關研究進行精煉，結合我國房產稅稅制發展的整體背景進行進一步分析。在研究過程中，嘗試對目前的市場情況進行靜態分析，通過深挖我國房產稅制的現有問題，提出了相關解決方法和一定的建議，并基于一定結果進行了展望式的動態研究，對未來加以預測，從而反向考慮可行性，并提出政策建議。

3、文獻綜述

在房產稅征收這一領域，國內外研究界及實際運用上都有著相當悠久的歷史，尤其是很多發達國家，具有豐富的實際經驗和研究成果。隨著20世紀的到來，美國財稅學家Richard A.Musgrave提出了針對房產稅的稅收公平原則。針對房產稅的現代研究，是由Mieszkowski于1972年提出，他對房產稅進行了一般均衡分析，并將研究范圍擴大到了整個經濟范圍[2]。該理論具有劃時代意義，即房產作為一種資本，其稅務必須要由提供資本的人來進行承擔，且具有累進性質。

國內學者對此的研究亦十分廣泛，但集中于針對某個地區政策實現狀況的實證分析，較為零碎，在可行性，決定模型，政策支持上均有涉及。對此，本文立足當前，進行分析研究。

4、對于房產稅改革的比較分析

4.1 我國房產稅制度發展歷程

從1949年建國開始，我國房產稅發展共經歷過五個階段[3]。

第一個階段：1950年，時政務院頒布《全國稅政實施要則》，開征房產稅，但稅制細節不夠完善，存在諸多問題。

第二個階段：1973年，我國對已有稅制進行了全面簡化改革，簡化并調整房產稅，將原本針對國企征收的房產稅納入其工商稅范疇。

第三個階段：1984年，我國進行進一步稅制改革，將城鎮土地使用稅并入房產稅。

第四個階段：1986年，頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，規定了以市縣級行政單位作為征稅范圍，將房產余值作為自用房產的課稅依據，稅率為1.2%，將所得租金作為出租房產的課稅依據，稅率為12%。

第五個階段：2011年，在重慶和上海試點新型房產稅。

4.2房產稅的改革目標

4.2.1促進住房制度改革

房產稅改革的首要目標，是進一步推進我國的住房制度改革。隨著社會生產力的全面提升，我國的城鎮化進一步加速，在這一大背景下，現有的城市住房制度存在著漏洞，暴露出價格虛高，資源配置失衡等等嚴重問題。在諸多問題中，很多地區的供需嚴重不匹配較為突出，高房價使得具有剛性需求發購房者無力購買，同時空置房大量存在，因此政府提出了公租房與廉租房并軌發展的改革思路，但對此的稅務監管始終處于難以完全解決的狀況。為了充分滿足各級收入人群的基本住房需求，不應該僅僅停留在眼前的短期價格調控目標，而應該著眼于房地產市場的長期穩定和健康均衡發展，而通過房產稅對此加以調控是具有一定意義的。

征收房產稅使得所有者選擇出租空置住房，增加了租賃市場的房源從而抑制房租的一再上漲，拓寬至房產買賣的層面，由市場滿足，稅制加強的多層次住房供應系統，將在我國今后的整體調整優化過程中扮演越來越重要的角色。

4.2.2優化稅制體系

我國的現今稅制，旨在確立中央在財政分配體系中的主導作用，從而改善地方政府在原有包干制度下片面發展高稅產業，重復建設的傾向。我國現行的稅制分為中央稅，地方稅和中央地方共享稅三個大類，而在這三類中，房產稅都有所涉及。而我國的房產稅一般在房地產的流通環節征收，而對于一個完整的房地產開發項目，一系列稅收還包括營業稅，印花稅等等十三個稅種，最后他們也會計入房產成本，無形中還是提高了房價[4]。所以改革完善房產稅稅制，增強針對房產稅的收入彈性，擴大地方的收入規模，從房產稅角度入手，才能優化稅制體系，從而完成合理分配。

5、現行房產稅稅制存在的問題

就目前而言，我國的稅制結構以流轉稅為主，缺乏稅負不易轉嫁的直接稅。現行的房產稅稅制是明顯不足的，主要問題有如下三點。

5.1房產稅公平得不到保障

縱觀我國不同城市實施房產稅的整個過程，增量征收的方案依舊占據主流，其意義在于，如果在政策試點之后沒有購置房產的行為，原有的房產再多也不征稅，相反如果在政策試點之后發生了購置房產的行為，需要就以前的房產面積進行加總統計，扣除免征面積之后再進行征稅。這就造成了一種情況的出現，即為了少繳納房產稅而不輕易買賣手中房產，導致征稅范圍不會覆蓋大量已經存在的存量房。造成了不公平情況的出現。而事實上，世界其他各國的征稅策略，是對個人所擁有的住房價值的普遍征收，無論是增量住房還是存量住房都應該包括在納稅范圍之內。

5.2小產權房問題

在我國工業化與城鎮化加快推進的過程中，出現了被稱為小產權房的特殊產權住房形式。這類房產為了降低建房成本，去除了相比于正規產權房的高額土地出讓金。如果小產權房不受控制地繼續發展，甚至成為常態，就會對現有的房產市場產生顛覆性影響，地方財政必然會遭受沖擊。對此的主要對策，是進行小產權房土地產權登記，但這一工作并不完善，從而造成了房產稅征收過程的不完善，造成了嚴重的不公平[5]。

5.3稅收征收管理體系不完善

我國的房產稅改革，由于不具有匹配的完善的稅收征收管理體系而遲遲無法推進，從而導致管理過程比較粗放隨意，人們的納稅意識是不夠強，稅務人員的工作素質亟待提高。在管理體系不明的情況下，開征房產稅容易被認為是憑空增加稅負從而遭到一定程度的抵制，這也是相當普遍的問題。

6、結論及政策建議

我國的房產稅改革之路迫在眉睫，依據上述分析，我國的房產稅改革存在諸多問題，對此提出如下政策建議。

6.1改良稅制手段，兼顧普遍性與公平性

為了解決稅制的公平性和普遍性，達到房產稅全覆蓋這一結果，立即向全社會開征房產稅，將會造成大多數人的反對，是不現實的。所以應該先從增量房入手，那么房產稅改革的實行難度會小很多。以此開始，改良稅制手段，針對具體的房產套數多寡決定稅務，還需要實際情況的檢驗。

6.2加大監察力度，明確房地產產權制度

對于常見的小產權房問題，政府需要確定合理的房產稅征稅范圍以及課稅對象，從源頭上完善解決小產權房的監管問題，從而完善房產稅。

6.3全面優化稅收征收管理體系

在信息化時代的新形勢之下，利用創新的技術優化稅收征收管理體系，是當今的主流。政府應該有效結合現代技術手段，不斷推進稅收管理的發展進步，實現房產稅收管理的高效準確。

參考文獻：

[1]郭宏寶.房產稅改革目標三種主流觀點的評述——以滬渝試點為例[J].經濟理論與經濟管理，2011，（08）：53-61.