房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O經(jīng)營(yíng)模式與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式比較分析

【摘要】隨著政府大力推進(jìn)市場(chǎng)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，互聯(lián)網(wǎng)+各領(lǐng)域的電子商務(wù)模式逐漸發(fā)展。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信息交互速度慢、缺少監(jiān)督運(yùn)營(yíng)機(jī)制、資源利用與整合能力不高等問(wèn)題在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下逐漸暴露。與此同時(shí)，隨著團(tuán)購(gòu)類網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的興起，O2O這種新型電子商務(wù)模式迅速發(fā)展。本文采取比較分析的方法，以業(yè)務(wù)交易流程為基礎(chǔ)從交易前提、交易基礎(chǔ)、交易過(guò)程與交易結(jié)果這4個(gè)方面比較房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O經(jīng)營(yíng)模式與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的區(qū)別與優(yōu)劣，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供理論基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】O2O模式；房地產(chǎn)估價(jià)；比較分析

【Abstract】The mode of innovation and entrepreneurship combined with the Internet is prompted by the government vigorously and Internet + e-commerce models in various fields develop gradually. The problems in real estate appraisal Industry such as the slow interaction of information， the lack of supervision， the low efficiency of resource utilization and resource integration capability expose gradually under the Internet age. At the same time， the new e-commerce model called O2O develops rapidly with the rise of group shopping online. The thesis compares 4 differences between the O2O mode and the traditional mode of the real estate appraisal Institutions based on the business transaction process from four aspects： the transaction premise， the transaction basis， the transaction process， the transaction result and the transaction risk. All of them provide the theoretical basis for transformation and upgrading of the real estate appraisal Institutions.

【Key Word】real estate appraisal；O2O operation mode；comparative analysis

1、引言

自90年代以后，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得到了一定程度的發(fā)展，然而由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)并沒(méi)有隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展適時(shí)調(diào)整行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，其信息交互速度慢、信息化程度低、資源利用與整合能力低、缺少監(jiān)督運(yùn)營(yíng)機(jī)制、行業(yè)透明化程度低等問(wèn)題逐漸暴露。

與此同時(shí)，隨著政府大力推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+各領(lǐng)域的電子商務(wù)的發(fā)展，如“美團(tuán)”、“滴滴”與“攜程”等O2O類新興商業(yè)模式逐漸發(fā)展，極大提高了各行業(yè)整合信息等資源的能力，并對(duì)我國(guó)餐飲業(yè)、旅游業(yè)與休閑娛樂(lè)業(yè)等服務(wù)型行業(yè)造成了巨大的沖擊。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的業(yè)務(wù)主要在線下完成，在業(yè)務(wù)交接過(guò)程中，時(shí)間成本與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)接成本較大，業(yè)務(wù)受理與業(yè)務(wù)流程也較繁瑣，降低了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)資源利用效率與工作效率；且行業(yè)發(fā)展較為滯后，行業(yè)局限于傳統(tǒng)，電子信息技術(shù)未在行業(yè)內(nèi)得到廣泛的推廣。O2O模式作為互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的解決對(duì)策，將其運(yùn)用在房地產(chǎn)估價(jià)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O模式可緩解房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)低成本高價(jià)格的難題，提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的整體效益。本文將利用比較分析研究方法研究與分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O經(jīng)營(yíng)模式與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的差異與優(yōu)劣，旨在為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)提供理論基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)述

O2O（Online to Offline）模式最早由Alex Rampell在2011年提出，是一種新型的電子商務(wù)模式。“O2O模式”是指業(yè)務(wù)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)進(jìn)行委托與受理，其核心是線上消費(fèi)與線下服務(wù)相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)新型運(yùn)營(yíng)模式。移動(dòng)端設(shè)備與高速網(wǎng)絡(luò)的普及為運(yùn)用O2O商務(wù)模式普及奠定了技術(shù)基礎(chǔ)，同時(shí)其也提升了行業(yè)信息利用效率與信息交互速率。我國(guó)美團(tuán)、大眾點(diǎn)評(píng)、餓了嗎、滴滴打車等O2O模式企業(yè)發(fā)展迅速，主要涵蓋了餐飲、住宿與旅游等多種服務(wù)行業(yè)，本地化服務(wù)特性是這些成功O2O模式行業(yè)的特征。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為本地性服務(wù)行業(yè)的一種，利用O2O模式可降低估價(jià)業(yè)務(wù)成本、提升估價(jià)業(yè)務(wù)效率。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O模式是指通過(guò)構(gòu)建開(kāi)放的系統(tǒng)，將估價(jià)業(yè)務(wù)線下作業(yè)與線上操作相結(jié)合，為估價(jià)業(yè)務(wù)提供服務(wù)的模式。該模式可通過(guò)整合估價(jià)數(shù)據(jù)等資訊，高效利用行業(yè)資源、降低估價(jià)成本、提高行業(yè)透明化程度，將信息技術(shù)運(yùn)用于局限于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展。

3、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O經(jīng)營(yíng)模式與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式比較

企業(yè)的盈利高低與經(jīng)營(yíng)模式的選擇息息相關(guān)，好的經(jīng)營(yíng)模式可以降低經(jīng)營(yíng)成本、提高經(jīng)營(yíng)效率，而經(jīng)營(yíng)模式其中一個(gè)重要的評(píng)判維度是交易流程，因此本文將從交易流程的角度比較與分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在兩種經(jīng)營(yíng)模式下的差異與優(yōu)劣。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O經(jīng)營(yíng)模式與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式在交易前提、交易基礎(chǔ)、交易過(guò)程與交易結(jié)果等這些方面都是不同的。

3.1交易前提

業(yè)務(wù)的獲取是房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)交易前提，因此需比較分析業(yè)務(wù)搜尋的難易與業(yè)務(wù)搜尋成本的高低。

傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)需委派業(yè)務(wù)員去中介、銀行與政府機(jī)關(guān)等地去獲取業(yè)務(wù)，且估價(jià)公司不僅要支出業(yè)務(wù)員搜尋業(yè)務(wù)過(guò)程中車程費(fèi)、薪酬等相關(guān)費(fèi)用，也要承擔(dān)在業(yè)務(wù)交接的過(guò)程中較高的轉(zhuǎn)介費(fèi)，同時(shí)為擴(kuò)大市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也需投放大量廣告從而提升機(jī)構(gòu)影響力來(lái)獲取更多的估價(jià)業(yè)務(wù)。

O2O模式的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)入駐O2O平臺(tái)后，主要通過(guò)平臺(tái)來(lái)獲取業(yè)務(wù)，無(wú)需派駐業(yè)務(wù)員。估價(jià)業(yè)務(wù)委托人在線對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)行搜索，根據(jù)自身喜好與機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)確定估價(jià)機(jī)構(gòu)并下訂單，被選中的估價(jià)機(jī)構(gòu)可通過(guò)查看該用戶的信用再確定是否接受估價(jià)業(yè)務(wù)委托，且平臺(tái)將會(huì)基于位置服務(wù)根據(jù)業(yè)務(wù)委托人瀏覽痕跡給其推送廣告，估價(jià)機(jī)構(gòu)可獲得廣告推送服務(wù)與業(yè)務(wù)搜尋服務(wù)。

綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O模式比傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式業(yè)務(wù)搜尋難度更低、業(yè)務(wù)搜尋成本更低、業(yè)務(wù)拓展成本更低。

3.2交易基礎(chǔ)

估價(jià)基準(zhǔn)數(shù)據(jù)與政策、法規(guī)等資訊是房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)交易的基礎(chǔ)，因此需比較分析估價(jià)數(shù)據(jù)的來(lái)源渠道與獲取數(shù)據(jù)的成本高低。

傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信息來(lái)源有這樣3種：①機(jī)構(gòu)自行收集估價(jià)資產(chǎn)周圍的數(shù)據(jù)資料，以市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。②機(jī)構(gòu)需收集整理政策條文與法律法規(guī)。③機(jī)構(gòu)可通過(guò)向云數(shù)據(jù)服務(wù)商購(gòu)買數(shù)據(jù)服務(wù)來(lái)獲得房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

O2O模式的估價(jià)機(jī)構(gòu)信息來(lái)源為如下3種：①估價(jià)機(jī)構(gòu)與O2O平臺(tái)上其他估價(jià)公司合作共建在線的估價(jià)信息基準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)交互速度快。②O2O平臺(tái)將為入駐估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)支持與政策法規(guī)相關(guān)資訊的整合服務(wù)。③O2O平臺(tái)與云數(shù)據(jù)公司合作：平臺(tái)將房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行整合提供給云數(shù)據(jù)公司，云數(shù)據(jù)公司將基準(zhǔn)數(shù)據(jù)提供給估價(jià)平臺(tái)共享給入駐的估價(jià)公司。

綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O模式與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式收集數(shù)據(jù)的渠道不同，O2O模式獲取數(shù)據(jù)的方式提高估價(jià)機(jī)構(gòu)信息流通速度與信息使用效率，且其降低獲取數(shù)據(jù)的成本與減少獲取數(shù)據(jù)過(guò)程中的資源浪費(fèi)。同時(shí)由于估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，估價(jià)基準(zhǔn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一化與標(biāo)準(zhǔn)化，極大提高了估價(jià)結(jié)果的可靠性。

3.3交易過(guò)程

提升交易效率是估價(jià)機(jī)構(gòu)降低成本提升收入的關(guān)鍵，因此需比較分析估價(jià)業(yè)務(wù)交易的過(guò)程。

傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)業(yè)務(wù)流程如下：估價(jià)業(yè)務(wù)委托人通常通過(guò)中介來(lái)委托估價(jià)業(yè)務(wù)；估價(jià)公司往往通過(guò)業(yè)務(wù)員從銀行、中介與政府等組織獲得抵押估價(jià)的業(yè)務(wù)，然后估價(jià)人員在線下完成業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)委托人獲取估價(jià)報(bào)告后將報(bào)酬支付給評(píng)估機(jī)構(gòu)，估價(jià)作業(yè)周期一般為10-15個(gè)工作日。

O2O模式的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)流程如下：估價(jià)業(yè)務(wù)委托人在線對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)行搜索并下訂單，被選中的估價(jià)機(jī)構(gòu)若接受業(yè)務(wù)委托，則該顧客在平臺(tái)預(yù)付定金和尾款后獲得估價(jià)報(bào)告，并對(duì)估價(jià)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，若估價(jià)服務(wù)顧客滿意則平臺(tái)將薪酬結(jié)算給估價(jià)機(jī)構(gòu)。在估價(jià)業(yè)務(wù)完成過(guò)程中委托人可實(shí)時(shí)查詢并監(jiān)督估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)程。

綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)O2O模式利用了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下信息技術(shù)與通訊技術(shù)建立估價(jià)業(yè)務(wù)操作在線平臺(tái)，通過(guò)減少在業(yè)務(wù)進(jìn)程中的時(shí)間浪費(fèi)，提升了交易效率。同時(shí)平臺(tái)通過(guò)實(shí)時(shí)監(jiān)督、透明化交易與服務(wù)評(píng)價(jià)等平臺(tái)功能，保證估價(jià)服務(wù)質(zhì)量、完善用戶體驗(yàn)。

3.4交易結(jié)果

估價(jià)結(jié)果是否可靠是估價(jià)業(yè)務(wù)質(zhì)量檢測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)，因此需比較分析兩種模式下估價(jià)結(jié)果的可靠性。

傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的估價(jià)機(jī)構(gòu)主要通過(guò)中介獲取業(yè)務(wù)，委托人對(duì)受理機(jī)構(gòu)了解較少且其可選擇的機(jī)構(gòu)較少。同時(shí)，由于傳統(tǒng)估價(jià)機(jī)構(gòu)獲取信息的速度慢——基準(zhǔn)數(shù)據(jù)、政策與行業(yè)動(dòng)向等數(shù)據(jù)獲取滯后，所導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果可靠度降低。

O2O平臺(tái)準(zhǔn)許估價(jià)機(jī)構(gòu)入駐時(shí)需對(duì)對(duì)有評(píng)估資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)與服務(wù)評(píng)級(jí)，估價(jià)業(yè)務(wù)委托人在獲取估價(jià)服務(wù)前可通過(guò)對(duì)比估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)評(píng)價(jià)、服務(wù)質(zhì)量排名與商業(yè)信用排名的比較選擇合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)，同時(shí)O2O模式所特有的服務(wù)評(píng)價(jià)模塊也使估價(jià)機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)更加完善。O2O平臺(tái)的數(shù)據(jù)庫(kù)可實(shí)時(shí)更新業(yè)內(nèi)最新數(shù)據(jù)與最新資訊且平臺(tái)也需利用大數(shù)據(jù)將估價(jià)結(jié)果目標(biāo)房屋附近估價(jià)結(jié)果進(jìn)行類比與分析使其屬于合理區(qū)間。

綜上所述，估價(jià)機(jī)構(gòu)O2O模式比傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式信用評(píng)級(jí)制度更加完善，數(shù)據(jù)資訊庫(kù)更新更及時(shí)，估價(jià)業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量得到更好的保證，估價(jià)結(jié)果可靠性與可信度更高。

3.5總結(jié)與分析

4、新模式的問(wèn)題

O2O模式雖給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)了便利性與快捷性，然而該模式在交易中也會(huì)帶來(lái)一定的問(wèn)題：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更大、管理更復(fù)雜、人才要求更高、監(jiān)管更困難。

（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更大：O2O模式下估價(jià)行業(yè)組織結(jié)構(gòu)相較傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式更復(fù)雜，其中引入數(shù)據(jù)服務(wù)提供商與O2O平臺(tái)合作等環(huán)節(jié)，使該模式的參與者身份更復(fù)雜，也使O2O平臺(tái)新入者威脅增大，從而增大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）管理更復(fù)雜：由于新模式下行業(yè)信用評(píng)估機(jī)制不健全、估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)程與估價(jià)結(jié)果信用監(jiān)督制度不健全等原因?qū)⑻岣咝履Ｊ较缕髽I(yè)管理的難度，同時(shí)由于O2O模式企業(yè)組織復(fù)雜程度提高、經(jīng)營(yíng)模式與傳統(tǒng)模式差異較大等原因使該模式下企業(yè)管理難度提高。

（3）人才要求更高：O2O作為新興模式，對(duì)此交易模式熟練掌握并能運(yùn)用技術(shù)的人較少，人才不足，O2O運(yùn)營(yíng)與網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)等技術(shù)模塊設(shè)計(jì)的人才較為緊缺，同時(shí)新模式對(duì)估價(jià)O2O平臺(tái)技術(shù)、估價(jià)基準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)功能、在線估價(jià)業(yè)務(wù)操作平臺(tái)與在線服務(wù)功能等要求更提高也引起對(duì)高技術(shù)人才的需求。

（4）監(jiān)管更困難：O2O模式的下房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)缺少估價(jià)交易相關(guān)的法律，O2O交易的時(shí)間不確定性與交易隱蔽特性導(dǎo)致政府監(jiān)管難度加大同時(shí)也將導(dǎo)致O2O估價(jià)市場(chǎng)健康發(fā)展受到阻礙。

5、結(jié)論與展望

房地產(chǎn)估價(jià)O2O模式是一種新型交易模式，在交易前提、交易基礎(chǔ)、交易過(guò)程與交易結(jié)果等方面都與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式不同：降低了業(yè)務(wù)搜尋與數(shù)據(jù)獲取的成本且提高了估價(jià)業(yè)務(wù)效率與估價(jià)結(jié)果的可靠性，是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下估價(jià)行業(yè)解決信息化程度低、資源利用效率低、行業(yè)透明化程度低與缺少第三方監(jiān)督等困境的一種方式。盡管如此，新模式與傳統(tǒng)模式相比在經(jīng)營(yíng)、管理、人才要求與監(jiān)管要求等方面的要求更高，是其發(fā)展中需要解決的難題。雖然本文創(chuàng)新式地將房地產(chǎn)估價(jià)O2O經(jīng)營(yíng)模式與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了比較與分析。本文的研究仍存在一定的局限性，如對(duì)兩種模式下估價(jià)機(jī)構(gòu)的比較只采取定性分析未采取定量分析、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)O2O的具體建設(shè)未深入探究。隨著我國(guó)“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，互聯(lián)網(wǎng)通訊技術(shù)與信息技術(shù)將不斷更新，O2O模式也將得到充足的技術(shù)支持。為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)將迎來(lái)新的革命，線上線下融合的電子商務(wù)模式將是其的發(fā)展方向，房地產(chǎn)估價(jià)O2O模式發(fā)展前景較為廣闊。

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作者簡(jiǎn)介：

孫潔（1996-），女，浙江紹興人，浙江理工大學(xué)工程管理系學(xué)生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)。

李波（1969-），男，遼寧臺(tái)安人，浙江大學(xué)管理學(xué)博士，理論經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，浙江理工大學(xué)講師，研究方向：企業(yè)集團(tuán)與母子公司管理

基金項(xiàng)目：

浙江理工大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目