新加坡房產近期發生了什么？

突然之間，新加坡房產似乎又要火了！

朋友圈、官方媒體以及經紀圈、金融、地產等專業研究機構都在盛傳：新加坡房產市場的拐點已經到來，可以逐漸入場了。

是營銷造勢還是敏銳的感知？對于業內人士筆者既不全信也非全不信。一方面，業內人士都是帶有目的地去表述某些事實，而且這些事實是經過重新組織的，并非原生態的；另一方面，畢竟這是人家吃飯的家伙，每天都要接觸相關信息，包括公開的資料、業內的“八卦”等龐雜的信息，至少從信息的掌握程度來的要強于普羅大眾，古話說“春江水暖鴨先知”并非并無道理的，不過我們要帶著審視的目光去看待，要抽絲剝繭。

過去幾年及現在，新加坡房產究竟發生了什么？

筆者查閱過往的資料了解到：新加坡房產在2008年經濟危機時期達到歷史低點；2009年左右逐年走高，其間親歷了一個真實的案例。由于工作關系，筆者無意中認識了河北一位陸姓阿姨，那是2011年下半年，當時陸阿姨說她從2009年開始就一直在關注新加坡房產，并打算購買一套，用來自住（當時還比較方便辦理長期探訪準證，陸阿姨符合當時要求的）。雖然當時有點驚訝于陸阿姨思考時間之長，但還是可以理解，究竟也不是小數目。最神奇之處在于陸阿姨說當時市場在售的項目她都看過了，國內的代理公司她也都認識，當時還有些不信，后來跟一些從事相關工作的朋友聊天才知道陸阿姨沒忽悠我，因為那些朋友都知道她，并表示很難做到她的生意，一位入行不久的朋友開玩笑地說，“她比我熟悉”。再后來聊天是在2013年了。她說不久前買了，當時已經調整了一次買家印花稅，而且房價并沒有出現自己期望的下降。其實結果還不算最糟糕，因為隨后不久外國買家的額外印花稅就調整為15%，直至現在。

在與陸阿姨的接觸中，筆者相信所有的代理經紀人都有跟她講述分析，但四年時間的觀察、觀望，陸阿姨從“菜鳥”變成“老鳥”，其實在于對自己的過于自信，并不相信從業人員，所以筆者一直以為業內人士的話并不能完全不信。其實，陸阿姨對市場的感覺是不錯的。她開始了解的2009年是近十年來最適合入場的時間節點之一。陸阿姨的經歷也基本代表了過去近十年新加坡房產市場發生的事情。2009年左右來到歷史低點，此后價格逐步走高，并在2013年左右來到高點，此后政府出手實行降溫措施，經過一小段時間觀望后，價格逐漸走低，直至現在。據新加坡市區重建局數據，2017年第一季度私人住宅房產價格較之2016年第四季度繼續下跌0.5%。

價格仍在下跌，新加坡房產市場寒冬結束，又要火起來又是從何說起？筆者發現，該信息是來源于摩根士丹利的一份報告，該報告中稱：新加坡房地產市場的持續下跌趨勢將于明年結束，預計到2030年房價將增長一倍。按此說法新加坡房價未來十幾年每年將平均上漲5-6%！這對一個成熟健康的房地產市場而言，已然難得。筆者在前文提到，業內人士的話不能完全不信，但也不能不加辨別說啥是啥。以下的幾個事實或許幫我們做出判斷能提供一些參考論據。

首先是新加坡土地招標競爭激烈，金額更是讓人瞠目，其中最熱的莫過于道德路（Toh Tuck Road）地段，吸引了24個開發商競爭，也創下了非有地房產地塊的最高記錄。同時中標價格達到2億6500萬元，相當于容積率每平方英尺939元，“道德路（Toh Tuck Road）地段的土地價格遠出于人們的預期數目，盈虧平衡點價格達每平方英尺1，490元，10%的利潤率表示平均售出價格為每平方英尺1，660元。”高力國際新加坡研究部主管宋明蔚說。據聞招標之前不少新加坡房產分析師認為標價要低于2億元，筆者認為一是由于新加坡用于開發房產的土地將越來越少，二是各大開發商手上的土地儲備或產品或許不多，從這點來看開發商對未來新加坡房產市場是自信的，道德路（Toh Tuck Road）地段的土地招標是一個縮影。

其次，房產交易量上升則似乎是更加明顯的信號。來自新加坡市區重建局的最近2個月的數據，今年2月份總共有979個私人住宅單位售出，去年2月份卻只售出303個單位，與去年同期相比，交易量增長了3倍；而今年3月份更是售出了1，780個單元，比2月份售出的979個單元高出近82%！目前正在發生的事實就是更多的人們正在進入市場，而隨著新加坡政府在今年3月份首次放松房地產市場的部分限制，比如免除賣方印花稅所需持有房產的時間從4年縮短至3年等，筆者相信房產交易量進一步擴大的概率很高。

凱德新加坡“先入住，再付款”促銷活動的項目之一

麗敦豪邸實景

最后，則是來自微觀的方面，即促銷方式的變化。據筆者觀察，此前房產交易量的上升要得益于開發商的降價促銷。面對市場寒冬，降價無疑是最行之有效的方法，也是各開發商普遍采用的方式，而近期筆者發現，除了降價之外，更多的促銷方式也陸續出現，包括配家具、送裝潢設計等，其中令筆者印象最深的莫過于凱德新加坡的“先入住，再付款”，該促銷方式可謂獨樹一幟，筆者分析認為，凱德新加坡執行“先入住，再付款”促銷的項目翠城新景、麗敦豪邸、晴宇均為現房，對買家的資金準備要求較高，如果有一年的時間來準備尾款，對買家是具有很大殺傷力的。筆者從新加坡房產中文門戶網瑞投咨網了解到，凱德此項促銷在新加坡市場實行的時候反映十分熱烈，去化了很多單位。如今，將此項促銷全面推廣至中國市場令人值得期待。

凱德新加坡“先入住，再付款”促銷活動的第2個項目

翠城新景實景

當然，筆者也不認為目前就是新加坡房價的最低點，未來的幾個月持續下降仍是大概率事件，但也到了考慮可以入場的周期，就像股票一樣，永遠也不可能買到最低點，但在上漲趨勢來臨之前入場的都是高手。筆者之所以有此看法并非信口開河，同樣來自新加坡市區重建局的數據，2017年至2018年，住宅供應量預計將每年下降40%，這有很大的可能將推動新加坡房產價格的觸底反彈。

凱德新加坡“先入住，再付款”促銷活動的第3個項目

晴宇實景

不管新加坡房產市場的寒冬是否結束，若有到新加坡買房的計劃，從現在起，應當密切關注市場變化，若有合適的項目，擇機出手未嘗不可。