2017金磚論壇成都站：調(diào)控周期下房地產(chǎn)金融如何轉(zhuǎn)型？

2017年，無論從投資角度還是從房企管理角度，房地產(chǎn)投資的視野正在發(fā)生變化，中國經(jīng)濟正從“L”型結(jié)構(gòu)左側(cè)向右側(cè)切換，經(jīng)濟周期曲線迎來新的調(diào)整，房地產(chǎn)作為此輪周期調(diào)控的核心，堅持“房子是用來住，不是用來炒”的思路，房地產(chǎn)投資正面臨新的難題。

繼“930”調(diào)控之后，北上深一線城市以及十余個熱點城市，首當(dāng)其沖面臨全面調(diào)整，此輪最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控亦波及三四線城市。在房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融發(fā)生新的調(diào)整之時，由金磚傳媒、地金網(wǎng)主辦、中國房地產(chǎn)金融媒體主辦、仲量聯(lián)行聯(lián)合主辦，合星財富戰(zhàn)略支持的2017金磚論壇全球房地產(chǎn)金融峰會（成都站），聚集中國地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融諸多大咖，在蓉城上演關(guān)于房地產(chǎn)白銀時代下的投資思辨與交鋒，下一個十年房企與房地產(chǎn)投資將何去何從？

房地產(chǎn)金融裂變與融資新方向

中國百強房企、四川本土房企藍潤集團，正在由單一住宅開發(fā)為主，轉(zhuǎn)型住宅與商業(yè)地產(chǎn)并重，藍潤地產(chǎn)集團總裁楊曉初定義下一個十年的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型聚焦“順變與創(chuàng)變”，其主力布局成都的23個項目中，商業(yè)地產(chǎn)板塊正在崛起，有將近300萬平米的自持資產(chǎn)。楊曉初說：“藍潤著眼于未來10-15年，在急劇變化的時代尋找新思維，顛覆傳統(tǒng)方式。”

“2017年會非常不一樣，傳統(tǒng)的融資方式會面臨非常大的挑戰(zhàn)，對開發(fā)商來說必須要考量新的融資方式，包括資產(chǎn)證券化。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部主管周志鋒在主題演講中表示，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資模式正在面臨新的挑戰(zhàn)，在當(dāng)下的融資方式里，CMBS是非常具有增長前景的市場。“在我們調(diào)研的一些專業(yè)人士中，大部分的人相信5年之內(nèi)，中國的CMBS規(guī)模可以達到現(xiàn)在美國的水平。”

中建投信托副總經(jīng)理譚碩在“全新透視中國房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型與蛻變”的主題演講中提到，2017年房地產(chǎn)信托迎來新的回歸。“2017年中國房地產(chǎn)金融融資渠道轉(zhuǎn)向回歸信托，可能是一個非常確定的趨勢。這一次的強勢回歸，不再是簡單的集中在前端土地的融資，可能會發(fā)生非常大的變化，它會圍繞房地產(chǎn)業(yè)本身的轉(zhuǎn)型而發(fā)生自身的蛻變。”

地產(chǎn)基金白銀十年的新玩法

從一月份和二月份全國房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來看，銷售面積和銷售金額持續(xù)回落，合星財富助理總裁辛?xí)詵|認為，由于整個政策的影響和監(jiān)管的影響，預(yù)計之后的貸款占比會逐步下降，預(yù)測下降30%左右。“對于短期市場趨勢，調(diào)控針對一二線城市，比較看好三線城市，以及一二線城市的周邊城市，這些區(qū)域反而會有一個比較好的表現(xiàn)。”

長富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉針對“房地產(chǎn)融資枷鎖的突圍”，分享了在房地產(chǎn)“存量時代”對房地產(chǎn)投資新的理解，“房企融資的過程實際是一個尋找合作伙伴的過程，從開發(fā)商角度看是在找融資，但從金融機構(gòu)角度看是在做投資。”他建議房企在融資之初需要對項目理解透徹，對合作模式、合作伙伴和自身條件充分認識，才能快速與金融機構(gòu)達成意向。

對于三四線城市商業(yè)地產(chǎn)具有深度理解的世旗資本總裁毛柯成，在他看來三四線城市并不是沒有機會，從供需角度分析出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)過剩問題，而在城市化逐漸提升的三四線，伴隨消費提升、體驗式購物的商業(yè)需求，對于稀缺性極強的商業(yè)地產(chǎn)，則具備投資價值。“因為傳統(tǒng)商業(yè)在三四線并不強，商業(yè)品牌設(shè)施并沒有滿足需求，導(dǎo)致市場出現(xiàn)很多空白，因此，三四線城市商業(yè)綜合體投資是一個好的選擇方向。”

地產(chǎn)投資機構(gòu)開始關(guān)注三四線城市的機會，綠地金服道堃資產(chǎn)董事總經(jīng)理高翔認為，這將是一個比較大的地產(chǎn)投資機會，尤其是長三角、珠三角周邊的城市。房地產(chǎn)私募基金投資策略傾向多元，表現(xiàn)為對市場快速反應(yīng)與求變。而對當(dāng)前地產(chǎn)基金的分化，從債權(quán)向股權(quán)投資轉(zhuǎn)變，高翔認為地產(chǎn)基金需要有自己的核心能力、把握好自己的核心優(yōu)勢，這樣才能贏得未來。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的興起

從當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和投資趨勢來看，投向地產(chǎn)的融資渠道面臨緊縮壓力，反而促成房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迎來一個發(fā)展的春天，特別是類REITs產(chǎn)品的興起，讓市場對于地產(chǎn)金融創(chuàng)新充滿期待。

毛柯成認為 REITs有兩個目的，第一，對開發(fā)商來說是一個最好的資本退出通道；第二，因為有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，比國債穩(wěn)定和更高的收益，也可以讓普通的老百姓購買。

“資產(chǎn)證券化是一個工具，它的融資要考慮多樣化、可獲得性因素等等，并不是說REITs推出來其他的融資工具不用。”對于REITs推出的時間表，在恒泰證券金融市場部總監(jiān)、債務(wù)融資業(yè)務(wù)負責(zé)人申摯來看，推出REITs是要樂觀的。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生認為，最適合做REITs的地產(chǎn)類型集中在商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)方向，從美國REITs的發(fā)展來看，可以讓資本的來源變得充裕。他相信隨著國內(nèi)REITs的推出，將給資金負擔(dān)過重的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商給予減壓。

“什么時候做REITs，應(yīng)該是由地產(chǎn)基金主業(yè)的需求來判斷”，乾立基金董事總經(jīng)理馬寧看來，作為房地產(chǎn)金融充滿期待的產(chǎn)品，他們會保持對市場觀察非常強的明銳度，在房企或者業(yè)主需要的時候，提供此類金融服務(wù)。

為了更好的促進《中國房地產(chǎn)金融》在二線城市的拓展，活動當(dāng)日，金磚傳媒與創(chuàng)家Live集團聯(lián)手成立中國房地產(chǎn)金融四川事業(yè)部、地金網(wǎng)四川站，其中地金網(wǎng)落戶蓉城是繼浙江和江蘇之后的又一大動作，創(chuàng)家Live集團作為成都地區(qū)傳媒互聯(lián)網(wǎng)和金融領(lǐng)域的優(yōu)秀媒體，創(chuàng)始人傅軍翔表示未來將助推四川房地產(chǎn)與金融的深度發(fā)展和壯大。

此外，金磚論壇作為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具有影響力的峰會品牌，金磚傳媒總經(jīng)理尤優(yōu)在論壇上表示，今年將在中國一線及新一線13座城市舉辦房地產(chǎn)金融峰會，將組織海內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目與資本進行投融對接活動，尋求優(yōu)秀的項目，匹配最佳的運營資源。