試論不動產權籍一體化管理

摘 要：我們經常會聽到一些人提起不動產權籍，但是卻不知道不動產權籍到底是什么概念，很多人對不動產權籍的概念有點模糊。準確的說，不動產權籍是指不動產的自然狀況、權利狀況以及其他事項的調查與記錄，是不動產測繪檔案與不動產登記檔案的合稱。一般不動產測繪檔案包括動產測繪的數據、信息、圖件以及相關技術資料。不動產登記簿和原始登記憑證可以規定為不動產登記檔案。簡單的說，不動產權籍是指在不動產測繪與登記中產生的各種圖紙、文字記錄、表格、清單、臺賬、目錄、證件、文件、文書、票據等紙質材料以及照片、視頻、音頻等，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊的總稱。不動產電子權籍，則是上述圖、檔、卡、冊的數字化與電子化的處理成果。不動產需要有權籍，這像是人一定要有戶籍是一樣的道理，否則很難對不期物權進行全面有效管理，在整個管理過程中可能會面臨錯誤的出現，這是目前很多不動產權籍動產及其物權進行全面有效管理。不動產權籍管理與不動產權屬登記密不可分、互為依存、相互配合。

關鍵詞：不動產權籍；一體化管理；管理方式

1、不動產權籍的調查

想要做好不動產權籍一體化管理，必須對不動產權籍調查進行全面分析，我們可以說不動產權籍調查作為不動產登記的前提和基礎，必須要按照四統一方針要求進行處理，什么是四統一，可能很多人不太理解，所謂的四統一是登記機構統一、登記簿冊統一、登記依據統一、登記信息平臺統一，這是一種條例的實施，需要在信息平臺建設過程中打下支撐的基礎，確保能夠在完成不動產等級職責后，與機構達到一個整合的目的，幫助各地政府開展不動產登記工作，從現實的角度來說，為了能夠實現不動產權籍調查，我們必須要有一個合理的前提。按照我國相關土地房屋登記手續，我們必須要對土地房屋調查法律有一個明確的規定，我們可以按照以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，對我國各地城鄉房屋進行全面分析，無論是用戶居住面積，還是城鄉建設如何，都需要進行全面調查，這是不動產權籍調查工作的一種有效方式，可以在以后工作中方便展開，我們經常會看到房地產在開發的過程中會附屬一些調查工作，最后把房屋構建圖進行統一整理，實現城鄉一體化建設，建立房地產不動產權籍的數據庫，對房產登記信息進行全面整合，快速建立動態更新長效機制，完成各類建設用地的權屬調查，同步開展地上房屋及其附屬設施的調查工作，最終構建圖屬一致、城鄉一體、房地一體的不動產權籍調查數據庫，完成土地、房產登記信息的數據整合，并建立調查成果的動態更新長效機制，為不動產登記工作的開展打下堅實的數據基礎。南方數碼在城鄉一體化地籍調查、不動產權籍調查中走在前沿，在全國多個省市有著豐富的項目實施經驗。

2、一體化經營管理以電子登記薄為核心

在不動產權籍中，我們經常會提到不動產電子登記簿，這是需要有登記機構統一進行管理的，需要按照法律合同進行處理，一般合同采用的是電子稿件形式，并且同時承載了海域、林木、房屋一些自然情況，不動產電子登記簿和其他登記簿有所不同，更主要的是以推動效力為主，在不動產電子登記簿中，很多信息都是關于不動產的詳細介紹，不動產登記電子檔案目錄也規范的很完整，對于不動產紙質登記的數字加工處理，必須進行嚴格的處理，不能夠一味的追求速度，而不追求質量，這是目前我們所面臨的難題之一。我們可以把不動產電子登記簿當成不動產登記電子檔案的一部分，而且這是核心部分，對于不動產信息化管理來說，這就是命脈。對于不動產信息化統一登記來說，是工作的出發點和落腳點，對于不動產信息的發展有著很大的幫助。從目前角度來看，我們發現各地不動產登記機構都開始采用大量的電子登記簿進行記載，記載的內容主要以不動產權利用和歸屬為主要的法定事項，所以我們可以說不動產在登記的過程中必須要按照法律標準、技術標準、操作流程進行全面分析，具體如何操作，我們可以規定如下所示：

2.1規范記載

一般我們提到不動產電子登記簿時，要知道電子登記簿內容必須符合規范內容，有很多電子登記簿的內容只是一種形式，但是卻不能夠反映出規范的實質性內容，在規范的過程中需要按照統一標準和說明進行規范錄入，仔細研究核對，還需要謹慎審查，保證和登記的結果一樣。對于一般登記事項或者記載不通產電子登記簿后，我們發現很多業務員，都會出現一個很大的錯誤，就是忘記一些相關的數據放進電子登記簿中，我們需要嚴格按照等級規定的程序進行合理更正，需要保證電子記錄，可以保存在相關的硬盤里，或者單獨進行保存。

2.2專人保管

對于一般不動產登記機構來說，需要有專人進行負責保管，主要是對不動產電子登記簿定期異地或者進行相關備份，防止數據出現遺漏現象，或者存儲大量的信息時，需要對信息進行維護，負責保管人員必須在特定時間內進行數據保管，也需要進行合理檢查，我們要建立安全防護預防措施，對信息保密進行加密，限制其他人進行查看，信息查詢權限進行等級劃分。

2、不動產權籍一體化管理應依托地理信息系統

各個地區對不動產權籍的看法不相同，但是同時也有一些地區會采用基礎編碼作為主要的日常管理措施，很多地區的不動產權籍都需要建立在一體化管理之上，還需要具有強大的空間，還需要對空間和圖形進行相應的處理，以及對信息系統上進行大量的支持，我們所提到的地理信息系統是當前地理空間中最具有處理功能的信息系統，這與一般的信息系統有所不同，我們需要對不動產權籍各類數據進行全面整合，進行全面管理，在這基礎上，我們需要進行不動產登記受理，對受理的內容進行審核、登記、發證、歸檔，可以快速地進行各類數據的處理與更新、統計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空問分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關業務系統信息的互連互通難題，進而達到信息平臺的統一。

3、不動產權籍一體化管理應以地籍管理為主干

對于不動產來說，很多人認為主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產，不動產權一般具有固定不動，但是具有一定地理特性的不動產，因此我們需要以不動產權籍的優良作為主要參考標準，把地籍管理作為主要的干道，快速實現一體化管理政策，把其他類不動產權籍作為主要的管理方式，進行統一規劃管理。如果從具體的角度進行分析，我們可以把土地作為主要標準，即將土地以及定著于土地上的其他不動產以宗地為單位按照國家統一的編碼規則進行信息處理與關聯，從而建立起以統一地理空間為基礎、宗地為核心、房屋林木等權屬登記信息為枝干，具有統一規則與編碼要求的不動產權籍信息管理系統。

4、不動產權籍一體化管理問題

4.1提高保密手段

對于不動產權籍的保護，很多地方保護的方式不同，有的認為不動產權籍不需要過多的保護，這顯然是一種錯誤觀念，他們對登記簿的信息不會太過在意，經常會出現一些小毛病小錯誤，正是因為這些小毛病小錯誤，才釀成了不動產權籍信息大量流失，而且我們還發現在保密手段上沒有系統的管理，這是管理層的失誤，避免這些現象出現，核實登記簿的信息是否準確，是提高不動產權籍保護的最好方式。

4.2關于不動產權籍調查，專家學者觀點各不相同

最近，我們發現國土資源部不動產登記局、中國土地勘測規劃院聯合舉辦了不動產權籍調查研討會，這次會議主要是調查不動產登記的基礎工作如何，是否還存在其他不好的問題需要我們及時解決，在問題回答過程中，專家們的觀點出現了差異，有一些專家認為對不動產權籍調查必須從建設做起才能夠更好的完善一體化管理，但是有一些專家認為無需做過多的調查，很多事例已經擺在了面前，只需要對事例中的問題進行分析，找出不動產權籍目前存在的問題給出相應一體化管理措施即可。很顯然在這次會議專家們的觀點各不相同，會議也沒有開出實時性的效果，但是我們能夠從側面看出不動產權籍概念是很多人所模糊的一件事，這已經成為了事實，讓更多人理解不動產權籍概念是非常重要的一件事。

5、不動產權籍一體化管理方式

5.1不動產權籍的增籍與滅籍業務

不動產權籍管理有兩大核心業務，一種是不動產權籍增籍和滅籍，這兩種業務相對比較主要，但是同時在操作的過程中不動產登記機構會偏向增籍業務時候，對滅籍的業務不會太過重視。因此，很多不動產權屬登記會和不動產權籍的業務有關，不動產權籍調查可以對不動產權籍的滅籍業務提供有效的數據成果支持，所以當前不動產統一登記機構除做好不動產統一權屬登記外，還應高度重視并嚴格依照國家相關要求、規范以及技術方案、規程等將地（海）籍調查作為不動產權籍調查的基礎，且在此基礎上一并開展各類不動產權籍的一體化調查工作。不動產統一登記機構在調查過程中發現某已登記的不動產已滅失的，應及時辦理該不動產權籍的滅籍業務并在電子登記簿中將該不動產的所有權登記記錄標明滅失。

5.2做好不動產權的調查

做好不動產權的調查，是不動產權籍一體化管理首要方法，很多專家認為調查內容是可有可無的，但是經過全國各地專家對不動產權籍的一致表示，以及實踐結果顯示，不動產權的調查是必不可少的，具體如下所示：

（1）2015.03發布的國土資發【2015】41號《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》（附件：不動產權籍調查技術方案（含權屬調查和測量））明確了不動產權籍調查要以地（海）籍調查為基礎，以宗地（海）為依托，開展土地、海域以及房屋、林木等定著物的權籍調查。避免因調查基礎不一而可能導致的權利交叉、重疊、信息不對稱等問題，依法保護權利人的合法權益。

另外，我們知道在《通知》中已經明確的規定了地籍調查成果作為調查銜接的主要依據。

一是要對各地不動產登記要求進行規整，并且在規整后按照不動產登記要求進行約定，我們可以把有地籍調查成果為依據，來顯示房屋、林木等一些不動產調查內容作為有效的參考資料，開展日常不動產權籍調查。

二是權籍調查完成后，我們需要與已經有了地籍圖或者有地籍成果的進行最終銜接，對不動產權籍調查結果進行核實，適時更新地籍圖，滿足不動產統一登記的需要。

三是申請辦理不動產轉移、變更登記時，如宗地界址等未發生變化的，原有調查結果繼續有效。

四是在不同鄉鎮或者縣里，我們應該采用和地籍圖相符的坐標系統進行全面調查，在遵守現行標準規定的基礎上，鼓勵采用2000國家大地坐標系和1985國家高程基準，鼓勵采用先進、成熟的高精度調查技術開展調查。

（2）實施一體化調查。應以不動產單元為基本單位，在宗地（海）籍調查的基礎上，一并開展土地、海域以及房屋、林木等定著物的權屬調查和測量。一個不動產單元的權籍調查事項應由一家調查機構主導完成，避免多個調查機構多次調查同一個不動產單元。

合理確定調查內容。不動產權籍調查應以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構筑物）信息、森林和林木信息等。根據申請調查或登記的不動產權利類型，遵循“權屬清楚、界址清晰、面積準確”的原則，合理確定不動產權籍調查的內容。

對調查程序進行最后的規范。一般調查程序主要包括：準備工作-權屬調查-不動產測量-成果審查入庫-整理歸檔。

我們需要明確最基本的方法。同時需要親身去調查相關內容，并且查清不動產單位的權屬情況，是屬于用途、還是界址、還是四至等內容，保證不動產單元權屬清晰，要保證空間對位的關系相對明確。還需要考慮一些地理因素的基本條件，經濟可行性，因地制宜，審慎科學地選擇符合本地區實際的不動產測量方法。

5.3明確不動產單元 代 碼編制規則

宗地，也可以稱為宗海，代碼是五層19位層次碼，可以按照層次分別把縣級分成規劃區，比如地籍區、地籍子區、宗地（宗海）特征碼、宗地（宗海）順序號，其中宗地（宗海）特征碼和宗地（宗海）順序號組成宗地（宗海）號。第四層次為宗地（宗海）特征碼，代碼為2位。其中：第1位用G、J、Z表示。“G”表示國家土地（海域）所有權，“J”表示集體土地所有權，“Z”表示土地（海域）所有權未確定或有爭議。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示集體土地所有權宗地、建設用地使用權宗地（地表）、建設用地使用權宗地（地上）、表示建設用地使用權宗地（地下）、宅基地使用權宗地、土地承包經營權宗地（耕地）、土地承包經營權宗地（林地）、土地承包經營權宗地（草地）、海域使用權宗海、使用權無居民海島、使用權未確定或有爭議的土地（海域）以及其他使用權土地（海域）等。

定著物代碼為二層9位層次碼，按層次分別表示定著物特征碼、定著物單元編號。第一層次為定著物特征碼，代碼為1位，在“A～Z”范圍內，用F、L、Q、W分別表示房屋等建筑物、構筑物、森林或林木、其他類型定著物和無定著物。第二層表示定著物單元編號，共8位。

（1）不動產單元設定

不動產單元=土地單元+定著物單元

【1個】+【1個、或2個、或3個、……】

–a）集體土地所有權宗地設定一個不動產單元。

–b）無定著物的使用權宗地設為一個不動產單元。

–c）有定著物的使用權宗地，宗地內的每個定著物單元與該宗地設為一個不動產單元。

（2）不動產單元編碼

·1. 代碼結構

·按照每個不動產單元應具有唯一代碼的基本要求，依據GB/T 7027規定的信息分類原則和方法，不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構。

·宗地（宗海）代碼+定著物代碼

·（19位）+（9位）

大部分不動產單元代碼都是采用分段進行表示的，比如第一段需要采用行政區進行劃分，第二段需要與地籍區進行劃分，第三段需要宗地（宗海）號，由宗地（宗海）特征碼和宗地（宗海）順序號共同組成，第四段表示定著物代碼，由定著物特征碼和定著物單元編號共同組成，段與段之間用全角字符“空格”進行分隔。

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