我國房地產開發企業的成本控制問題探討

摘 要：：隨著房地產業在中國特色社會主義市場經濟中的不斷發展與完善以及日益激烈的市場競爭，使得房地產開發企業必須最大限度的提高企業的投資收益，在保證質量和工期的前提下有效控制工程造價的重要性愈加明顯。本文從房地產開發者的角度，分別從房地產開發的決策階段，設計階段，招投標階段，施工階段，竣工結算階段系統的論述了成本控制的重要性，需要注意的方面以及有效降低開發成本的有效措施。

關鍵詞：重要性；存在問題；成本控制

1、決策階段的成本控制

1.1決策階段成本控制的重要性

在工程決策階段中投資估算是一個重要的環節，是考察項目經濟效益和社會效益的重要依據，作為一種決策性的文件，在進行可行性研究以后對初步設計概預算投資額起初步的限制作用，并作為融資的依據。編制投資估算除了有其必要性外，還必須反應設計的真實情況。

1.2項目決策階段成本控制采取的措施

工程估算作為項目決策的重要工具，是乙方對成本造價控制的所依賴的基礎。對于工程造價決策程序的主要內容有三個方面：一是對甲方投資能力的考查，合理確定工程的規模與水平；二是尋求地段最優的工程，這樣有利于資金的快速回收，有利于企業的發展；三是做工程的可行性研究，編制投資估算。這三方面的工作是工程決策的重中之重，因此房地產開發企業需要投入大量的資金、物資與人員進行各方面的調研，特別是對項目的市場現有容量、前景以及可以達到的盈利做深入的研究和分析，力求對項目開發期間可能出現的各種情況做到全面的分析，使投資估算能達到自身的效果。

2、設計階段的成本控制

2.1設計階段成本控制的重要性

工程設計是整個建設項目中的調節技術與經濟的關鍵，對于工程造價的有效控制有著至關重要的作用，是建設項目全面規劃和具體描述實施意圖的過程。相關信息顯示，工程設計是對項目投資干預最大的階段。在影響項目投資的可能性中，初步設計階段所占的比重最大能達到75%-95%，而技術設計階段次之為35%-75%，施工圖設計階段再次之為5%-35%，這主要是由于初步設計階段將確定建筑物的大部分，比如：結構形式、外觀設計、平面布置及裝修標準。正如所見，設計是關鍵，雖然設計費一般情況下只占整個建設項目工程費用的1%以下，但其對整個工程的影響卻能高達75%。

3、招投標階段的成本控制

3.1招投標階段成本控制的重要性

對于工程招投標階段成本控制的重要性，首先應明確成本控制的內涵。“控制”的基本內涵是防止工程預算和決算過高，嚴重超過預期。但“控制”有其相對性，過高和過低的成本都是不盡合理的。過高的成本增加了企業的壓力。而且也存在定價不合理的問題。同樣，成本過低，很可能涉及到施工質量，因為成本控制不僅涉及投入資金的問題，還與日后的工程質量也有著緊密的關聯。工程施工成本是原材料、人工、施工工藝等多方面因素綜合作用的結果，選用優質原材料，聘請專業施工人員并采用科學合理的設計方案，能夠對工程的整體質量產生積極的影響。因此，成本控制也應防止不合理的低成本預算出現，其工作的重要性就在于如何厘定出最優化的成本投入。尤其是在招標工作中，通過設計方案分析出比較合理的成本預算，日后施工時的實際費用將盡可能保持在預算范圍之內，整個工程也會更加順利。

4、施工階段的成本控制

4.1施工階段成本控制的重要性

施工階段是整個項目建設工程中最具有特色的階段，是真個工程在完成過程中占用時間最長的階段，其施工量大是其主要方面，而且在施工過程中各種未知因素的發生以及已知因素的變化將為工程的建設帶來一定的困難，例如政府、材料、市場等方面的的波動都會讓這個建筑物實體的形成過程充滿變數。因此突出工程建設項目中的全面造價控制，加強在工程實施過程中的監管職能對于提高工程質量，控制工程造價，擴大投資收益有著非常重要的作用。然而由于工程建設中各種情況的不斷出現的特點，在其實施階段也會有一些沒有在概預算之中的費用。

4.2施工階段成本控制采取的措施

在施工階段中，房地產開發商要從如下幾個方面加強對現場施工的監管，已達到對工程造價的最節儉。

4.2.1盡量減少設計變更

4.2.2謹慎對待承包商在是工程中的簽證請求

4.2.3嚴格審核工程施工圖預算

4.2.4對于分包企業的資質一定要加強監管，嚴防無資質、資質差或資質過期的企業承包工程

4.2.5對于施工現場的各項第一手數據進行有效地搜集

4.2.6確保安全專項資金在工程建設中的有效利用。

5、竣工結算階段的成本控制

5.1竣工結算階段成本控制的重要性

竣工決算是建設單位，即甲方根據國家的相關文件對新建、改建和擴建工程在竣工驗收階段編制的竣工決算報告，它是全面反映工程項目從融資籌建到整個工程竣工驗收并交付業主使用的全過程中所發生的各項費用的總結性文件。作為驗收報告的關鍵組成，竣工決算是反映實際費用和投資效果的文件，能夠確定新增的費用，分析資金利用率，建立健全經濟責任制。

5.2竣工結算階段成本控制需要采取的措施

作為甲方，要嚴格把好結算審計關。首先，竣工圖的審查，確保竣工圖與施工現場的尺寸，所用材料一致。其次、結算工程量的計算，審計人員不僅要熟練掌握工程量的計算規則，還應對整個工程的設計和施工有系統的認識，做到工程計量的全面，準確。第三，審查設備、材料的結算算價格是按照合同規定進行調整，并符合工程所在地的真實價格及價格水平。第四、取費的審核，主要審查有無抬高取費基數，取費類別是否與招標文件和承包合同的要求一致。

6、結束語

綜上所述，變化中的工程造價要求我們應建立一套行之有效的工程造價管理體系，對于工程建設中決策、設計、施工以及竣工中的每一階段的造價都要有一個明確的管理制度，嚴防暗箱操作現象的發生，而導致資金的白白流失，將可利用的各項資源全部服務與工程的建設，使之最優化以達到工程目標所需的經濟效益并符合國家的要求。

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