我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探析

摘 要：近年來，房價(jià)居高不下國家和政府采取了一系列措施。之前采用的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的措施，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資門檻提高。許多房企融資困難，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣。解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，對于全面建成小康社會具有現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)；企業(yè)融資；問題探析

1、導(dǎo)言

如今，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為推動我國社會經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵所在。但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前還處于起步階段，而房地產(chǎn)開發(fā)屬于收益較高的產(chǎn)業(yè)，因此，當(dāng)前很多投資人員都向著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向努力。房地產(chǎn)市場的資金高度密集，換言之，資金是推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，在房地產(chǎn)企業(yè)中國占據(jù)著極為重要的地位。可由于房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模比較大，開發(fā)周期較長，并且需要大量的資金融入，這導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一定的融資問題。

2、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題分析

2.1房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力較大

近年來，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自身管理水平不高，一味的依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金積累和競爭力的加強(qiáng)，以至于資金來源渠道較為單一。其次，部分商業(yè)銀行嫌貧愛富向大型房企傾斜，抓大放小，中小企業(yè)如果沒有新項(xiàng)目，很難獲得銀行的青睞，那么民間借貸，高利貸非法集資現(xiàn)象頻發(fā)，又會使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于高風(fēng)險(xiǎn)境地。再者，企業(yè)盲目擴(kuò)大建設(shè)項(xiàng)目，使得成本大幅度上升，并且存在資金計(jì)劃不合理，不全面，管理者風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，決策失誤往往也造成了一部分資金浪費(fèi)，爛尾樓的狀況也時(shí)有發(fā)生。在利益驅(qū)動下各種虛假宣傳，住房工程偷工減料，“房鬧”、退房事件多生，房屋成交量降低給企業(yè)資金回籠造成惡劣影響，房屋庫存擠壓一系列連鎖反應(yīng)凸顯我國房地產(chǎn)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力低下，生存壓力日益增大。

2.2融資渠道過于單一

1998年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才正式興起，國家全面停止住房分配政策、開放住房二級市場后，房地產(chǎn)市場才真正建立。再加上金融市場還不穩(wěn)定，造成了房地產(chǎn)行業(yè)從起步以來就一直依賴銀行貸款的尷尬局面，雖然近幾年銀行信貸在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資來源占比有所下降，但很多房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中包括個(gè)人住房按揭貸款在內(nèi)，使用銀行信貸的資金比例仍然高達(dá)55%及以上，企業(yè)，銀行，政府所承擔(dān)的信貸風(fēng)險(xiǎn)有所增加。房地產(chǎn)企業(yè)對銀行長期借款的依賴和巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)也給金融業(yè)和投資者的資金帶來了安全隱患。

3、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

3.1盡量拓寬融資渠道，爭取實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化

房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該向多樣化發(fā)展，打破對銀行貸款的過度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權(quán)益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊姆绞剑热缱》康盅嘿J款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構(gòu)建不同的金融機(jī)構(gòu)體系。

3.2運(yùn)用各種融資手段，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)

在目前社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)在多渠道融資時(shí)，應(yīng)考慮如何將融資成本降至最低，每類融資方式都有自己的優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資手段時(shí)，應(yīng)考慮自身企業(yè)的特點(diǎn)和各個(gè)融資方式的優(yōu)劣，結(jié)合融資成本、政府的審批流程、國家的監(jiān)管、使用的條件、存在的風(fēng)險(xiǎn)等因素，自主選擇最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)項(xiàng)目融資具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，不斷健全和培養(yǎng)企業(yè)的多種融資渠道，使得多種種類的融資工具之間相互互補(bǔ)，使得資源配置得到優(yōu)化，有益于房地產(chǎn)企業(yè)減少融資成本，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系

目前我國房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的法律法規(guī)還不完善，對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬融資渠道和領(lǐng)域，不能夠得到法律上的支持和保護(hù)，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場的規(guī)范文件，切實(shí)明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進(jìn)行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場的順利進(jìn)行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運(yùn)作。

3.4房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要企業(yè)、政府、金融機(jī)構(gòu)的共同努力，但最主要的內(nèi)在因素還有要考房地產(chǎn)企業(yè)自身的努力。注重提升自身的管理能力，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，用較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，減少企業(yè)過度預(yù)支資金，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出，加快企業(yè)自身資金的流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的提升自身的綜合能力，提高企業(yè)的信譽(yù)度和知名度，才能有更多的機(jī)會籌集資金。

3.5加大對房地產(chǎn)融資市場的調(diào)控力度

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著國計(jì)民生。對于房地產(chǎn)融資市場來說，政府的調(diào)控也尤為重要，國家要發(fā)揮宏觀調(diào)控的手段，加大調(diào)控力度。有效的實(shí)施調(diào)控政策手段組合搭配，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同項(xiàng)目、不同客戶對象的實(shí)際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。

4、結(jié)語

近年來，在我國社會不斷發(fā)展的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)也得到了一定程度的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的的融資量較大，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工時(shí)間較差，資金回轉(zhuǎn)周期也比較長，這決定了房地產(chǎn)企業(yè)存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。本文主要著手于三個(gè)方面，第一方面探究了房地產(chǎn)融資內(nèi)涵與特征，第二方面明確了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題體現(xiàn)，第三方面分析了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的策略。在分析中明確，當(dāng)前房地產(chǎn)融資方面存在較多的問題，因此，找出有效的措施解決這些問題已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

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