房地產開發(fā)企業(yè)全面成本控制與管理的新思路

摘 要：在房地產蓬勃發(fā)展的今天，對于開發(fā)商來說，最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成為房地產企業(yè)的戰(zhàn)略，通過嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；成本控制；成本管理；思路

1、房地產開發(fā)項目相關概念

1.1 房地產開發(fā)

房地產開發(fā)所包含的意思是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規(guī)劃的要求進行基礎設施、房屋修建的事項。房地產開發(fā)從土地的取得、拆遷、規(guī)劃設計、物業(yè)的建設、物業(yè)的銷售及管理等一系列過程，投資大，耗時長。

1.2成本管理的概念

狹義的概念認為成本管理的主要目標是對成本進行準確的計量，廣義的概念認為成本管理是一種管理活動，應該具有預測、計劃、控制、考核、分析和決策等管理的普遍職能。目前美國學者查爾斯· T ·霍恩格倫提出了較為全面的多維成本管理觀。成本管理的三個飛躍，使得成本管理的范圍更加寬廣。隨著市場經濟的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)擁有了系統(tǒng)的成本管理理念，企業(yè)的成本管理已成為一項系統(tǒng)工程，注重的是對成本管理對象的全方位的分析研究。

1.3成本控制

成本控制的主要目標就是為了降低成本，同時將產品的效益提高到最大化。成本控制是指在項目管理的過程中，因為項目幵展會發(fā)生費用開支，項目的管理者為了對過程中的資源消耗和費用支出進行控制，采用技術手段和管理措施達到減少項目成本的目標。成本控制一般分為三個等級： 以低成本為出發(fā)點的第一個層次，是讓成本控制配合企業(yè)的戰(zhàn)略決策和執(zhí)行，利用價格競爭來擴大市場份額，從而占領市場取得市場競爭優(yōu)勢，最終增加企業(yè)的利潤，為企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展奠定基礎。第二層次是利用產品質量、產品數(shù)量、企業(yè)資源、產品成本、銷售價格之間的聯(lián)動關系，配合企業(yè)獲取利潤最大化。第三層次是將成本和與成本相關變量聯(lián)系在一起綜合進行考慮，單純的降低成本不代表經濟上具有合理性，三個層次反映了企業(yè)不同層級的管理水平，管理水平由低到高。

2、房地產開發(fā)企業(yè)全面成本控制存在的問題

2.1決策階段的成本控制得不到應有的重視

萬事開頭難，決策是項目管理的起點，對項目起著至關重要的作用，影響著整個項目的成本控制，決定著項目的成敗。決策主要是在對投資進行估算的基礎之上形成項目策劃書，為管理層進行投資決策提供判斷依據。近年來，我國房地產行業(yè)一直處于賣方市場，需求遠遠大于供給，房地產企業(yè)獲取高額的利潤相對容易，決策階段的成本控制根本就無法得到企業(yè)的足夠重視。

2.2計劃和管理得不到重視，無法準確控制成本

計劃一直以來在房地產開發(fā)企業(yè)都沒有得到足夠的認識。大部分房地產開發(fā)企業(yè)只注眼前的利益，專注于獲取高額的利潤，對企業(yè)的長期發(fā)展缺乏規(guī)劃。沒有計劃就沒有規(guī)劃，房地產企業(yè)的生產經營處于“斷層”的狀態(tài)。忽視對管理的控制，必將導致管理活動的無序性與無效性，企業(yè)的資源也無法發(fā)揮其最大的效用。這也導致了成本無法可靠計算，進一步影響了成本的控制。

2.3房地產開發(fā)項目成本控制方法落后

房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)存的成本核算方式，主要是最終階段也就是工程竣工之后，依據財務部門的決算報告，對成本進行核算。在這種成本管理方式之下，經營過程中出現(xiàn)的大量數(shù)據信息無法得到有效的收集、傳遞、處理與儲存。較多的房地產開發(fā)企業(yè)成本控制方面還沿用傳統(tǒng)的事前預算，事中勘驗核定、事后驗收結算的傳統(tǒng)模式，管理工具也較為粗放，成本造價部門的工作標準、方法也不夠精細，導致了成本控制本身的質量弱化。

2.4 竣工結算不及時

工程竣工驗收之后房地產開發(fā)企業(yè)應及時和各施工單位進行梭工結算，在結算的過程重能很清晰的發(fā)現(xiàn)項目成本的構成，這些數(shù)據對今后的房地產開發(fā)項目有著重要的借鑒作用，屬于項目成本的事后控制。

3、解決方法

3.1成本控制應該貫穿房地產開發(fā)項目的全部階段

房地產開發(fā)項目全過程包括：投資決策階段、設計階段、招標階段、施工階段、竣工驗收階段、經營使用期。房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制應當是全過程的控制，決策階段就是對成本進行控制的起點。但是在全面控制的同時，也應當區(qū)分重點，由于不同階段影響成本控制的程度不同，按照重點控制原則，所以還要對重要階段進行重點成本控制。

3.2完善成本管理制度、明確管理目標

首先，逐步建立健全成本控制管理制度，提高全體員工對成本控制管理的認識，明確每個人的責任，使得管理模式更加科學、規(guī)范。其次，制定成本控制管理目標。在項目建設的開始階段，結合項目開發(fā)的具體情況，針對項目建設開發(fā)的不同特點，投資定位及相關影響因素等制定相應的目標成本和目標收益。在經過詳細的調查研究的基礎上，盡可能地使目標成本具體化，除此之外，還應當考慮一些不可見的風險因素與隱性成本。最后，將成本預算系統(tǒng)化并編制成冊，以利于在實施的過程進行核查和控制，提高成本控制的效果。

3.3逐步建立與完善成本控制體系

正確合理的流程程序，嚴格規(guī)范開發(fā)流程，減少不合理不規(guī)范操作的行為發(fā)生的可能性。要想建立完善的成本控制體系，必須有一套完備的制度流程作為支撐。成本互控體系實質上就是一種控制機制，其主要內涵是形成以成本控制部門為主，工程管理部門與財務管理部門之間相互監(jiān)督的制度。這種體系可以確保更好的開展成本管理基礎工作，為更好地對成本進行管理提供了支撐。同時，房地產開發(fā)企業(yè)還應該做好統(tǒng)籌管理，將管理范圍涵蓋進度、質量與成本三個方面，從更加全面的角度對成本進行管理。

3.4在項目結束時，及時進行總結與分析

總結與分析能夠發(fā)現(xiàn)項目管理過程中出現(xiàn)的問題，及時采取措施進行改進。管理水平也可以得到有效的提高，并且為下步的管理積累足夠的經驗。

4、結束語

隨著房地產形勢的發(fā)展，必須加強對房地產企業(yè)項目開發(fā)全過程控制與管理。由于房地產項目投資數(shù)額巨大的特點，決定了對其成本進行控制與管理是勢在必行的，只有這樣，才能充分發(fā)揮房地產的經濟效益和社會效益。

參考文獻

[1]安凱歌.供應鏈視角下房地產項目成本管理研究[D].西安工程大學，2016.

[2]王智江.房地產開發(fā)項目成本控制研究[D].吉林大學，2016.

[3]柯亞妹.論房地產開發(fā)項目全面成本管理與控制[J].綠色環(huán)保建材，2016，10：90-91.

[4]張博.延安W房地產開發(fā)企業(yè)內部控制研究[D].西安建筑科技大學，2016.