淺析房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制要點(diǎn)

摘 要：當(dāng)前工程造價(jià)的管理及控制為房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵任務(wù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)通常要經(jīng)歷決議時(shí)段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)段、項(xiàng)目施工時(shí)段、交付使用時(shí)段以及工程審計(jì)時(shí)段等，文章綜合工程建設(shè)全過程，闡述了各時(shí)期造價(jià)控制的任務(wù)及方式。為完成預(yù)期盈利目的，需要配置優(yōu)異的管理隊(duì)伍、創(chuàng)建高效的組織架構(gòu)，把項(xiàng)目造價(jià)控制管理工作深入到項(xiàng)目建設(shè)的方方面面。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；房地產(chǎn)經(jīng)營管理；工程造價(jià)控制

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)時(shí)段都具有各自不同的宗旨，并且各個(gè)時(shí)期都和工程造價(jià)緊密關(guān)聯(lián)，由此可知，工程造價(jià)的管理及控制在項(xiàng)目開發(fā)過程中至關(guān)重要。依照有關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程從籌劃到結(jié)束，通常需要經(jīng)歷決議時(shí)段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)段、項(xiàng)目施工時(shí)段、交付使用時(shí)段以及工程審計(jì)時(shí)段等，工程中的各種管理活動都環(huán)繞上述幾個(gè)時(shí)段依次進(jìn)行，而項(xiàng)目總造價(jià)管理為工程管理的主要內(nèi)容之一。

1、創(chuàng)建優(yōu)異的管理隊(duì)伍、構(gòu)建有效的組織架構(gòu)

創(chuàng)建一支優(yōu)異的工程造價(jià)管理隊(duì)伍非常關(guān)鍵。隊(duì)伍的員工需要具有一定的專業(yè)特長和處置困難以及提出建議的實(shí)力。而這種特殊人才一般都分布在各個(gè)職能機(jī)構(gòu)之中，所以應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的整合，確定各機(jī)構(gòu)的職責(zé)和權(quán)限。頒布嚴(yán)密的規(guī)章法度，制定各職能機(jī)構(gòu)的工作程序，比方說：招投標(biāo)程序、合約簽訂程序以及項(xiàng)目變更工作程序等等。此外，有需要時(shí)可以在工程籌劃時(shí)期，建立臨時(shí)項(xiàng)目造價(jià)管理組織，方便把項(xiàng)目造價(jià)管理各時(shí)段的宗旨落實(shí)到位，進(jìn)而完成項(xiàng)目造價(jià)管理的總?cè)蝿?wù)指標(biāo)。

2、工程決議時(shí)段工程造價(jià)控制

工程決議就是選取與確定建設(shè)方案，是將在建工程的全部性能的充分性及可操作性實(shí)施全面的探究、將各種投資方案從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)角度進(jìn)行充分比價(jià)最終得出結(jié)論的過程。該時(shí)段對于整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的總影響度超過80%，所以決議時(shí)段項(xiàng)目造價(jià)控制為全部工程造價(jià)控制的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，該時(shí)段要求按照既定的施工范圍、施工準(zhǔn)則、施工位置以及項(xiàng)目技術(shù)方案等，得出工程總投資概算。項(xiàng)目概算為科研報(bào)告的重點(diǎn)分析目標(biāo)，是建設(shè)決議的重點(diǎn)憑據(jù)。該時(shí)段關(guān)鍵要完成以下幾個(gè)任務(wù)：①明確適宜的建設(shè)范圍。②明確恰當(dāng)?shù)氖┕?zhǔn)則。③選取有效的方式，完成建設(shè)項(xiàng)目概算。④進(jìn)行項(xiàng)目的會計(jì)評估。

3、設(shè)計(jì)時(shí)段項(xiàng)目造價(jià)控制

（1）制作設(shè)計(jì)方案招標(biāo)計(jì)劃書，挑選能力強(qiáng)的幾家設(shè)計(jì)公司或著名的設(shè)計(jì)專家，執(zhí)行招標(biāo)計(jì)劃，接著召集相關(guān)技術(shù)財(cái)務(wù)工作者將不同的競標(biāo)方案加以計(jì)較、挑選和改進(jìn)，重點(diǎn)要傾向于下面幾點(diǎn)：①競標(biāo)方案的技術(shù)可行性與經(jīng)濟(jì)有效性相結(jié)合，運(yùn)用定量的資金，獲得最高的性能水準(zhǔn)。②競標(biāo)方案要具備充分的預(yù)見性，預(yù)留一定的可操作范圍。③建設(shè)項(xiàng)目的空間格局的適宜性。④住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)方案要仔細(xì)斟酌構(gòu)筑物的特性、用處、居住對象、生活、運(yùn)營等特征和慣例，適當(dāng)調(diào)整住宅、馬路、管道、綠化以及院落等分布，充分發(fā)揮土地使用效率。（2）復(fù)核設(shè)計(jì)估算，合理支配設(shè)計(jì)估算為設(shè)計(jì)方案的主要構(gòu)成方面，為制作建設(shè)規(guī)劃、明確控制工程項(xiàng)目投入的憑據(jù)。（3）運(yùn)用合同手段，合理控制資金設(shè)計(jì)時(shí)段要注重設(shè)計(jì)合約的簽署，關(guān)于設(shè)計(jì)品質(zhì)、設(shè)計(jì)期限以及設(shè)計(jì)圖紙的項(xiàng)目造價(jià)控制等內(nèi)容需有確切的規(guī)定。防止設(shè)計(jì)合約太過簡約，而造成因?yàn)樵O(shè)計(jì)缺失致使設(shè)計(jì)變動大批涌現(xiàn)而不能獲得賠償?shù)臓顩r。所以設(shè)計(jì)合約的經(jīng)濟(jì)糾紛專項(xiàng)規(guī)定中，應(yīng)加入設(shè)計(jì)變動及修正的費(fèi)用支出限定款項(xiàng)。

招投標(biāo)和合約簽署時(shí)段項(xiàng)目造價(jià)支配工程招投標(biāo)和合約價(jià)格商定是建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制管理活動中的主要內(nèi)容，采取公開招標(biāo)形式，能夠自主挑選承包單位，有助于保證建設(shè)項(xiàng)目品質(zhì)，較少期限、還有助于減少項(xiàng)目總價(jià)，為工程運(yùn)行時(shí)段控制總價(jià)的有力舉措。此時(shí)段的執(zhí)行效果會直接決定施工時(shí)段項(xiàng)目造價(jià)控制的成效。所以，造價(jià)控制隊(duì)伍于該時(shí)段要按照工程總期限規(guī)定，安排好競標(biāo)活動計(jì)劃，明確競標(biāo)各個(gè)時(shí)期的工作任務(wù)。項(xiàng)目造價(jià)控制方式一般包括：工程總量清單計(jì)價(jià)形式招標(biāo)、評估招標(biāo)控制價(jià)、確定各公司競標(biāo)內(nèi)容、規(guī)定嚴(yán)格的合約條例、設(shè)備原料采購形式的選用。

4、施工時(shí)段項(xiàng)目造價(jià)控制

首先，控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更及項(xiàng)目簽認(rèn)，仔細(xì)安排施工圖審核，盡量減少設(shè)計(jì)變動，設(shè)計(jì)變動出現(xiàn)的較早，損耗也相對較少，盡量使設(shè)計(jì)變動出現(xiàn)于施工時(shí)段前期，特別是嚴(yán)重影響項(xiàng)目造價(jià)的重要變更。提升項(xiàng)目簽認(rèn)管理水平為控制項(xiàng)目總價(jià)的有效舉措，要?jiǎng)?chuàng)建項(xiàng)目簽認(rèn)互簽監(jiān)督機(jī)制，對工程管理職工進(jìn)行合理分工，明確各自職責(zé)和權(quán)限。指定簽認(rèn)負(fù)責(zé)人，監(jiān)督者。簽認(rèn)應(yīng)高效，盡可能做到簽認(rèn)透明化。有關(guān)隱蔽項(xiàng)目的簽認(rèn)，需于遮蓋作業(yè)前驗(yàn)收，防止后期推諉。其次，采集整合相關(guān)材料，確保建設(shè)材料完備有效。

5、結(jié)算項(xiàng)目造價(jià)控制

5.1清算前明確算賬準(zhǔn)則

建設(shè)公司造價(jià)控制員工要按照項(xiàng)目合約的種類，明確對應(yīng)的算賬準(zhǔn)則、算賬方式、算賬起始時(shí)間點(diǎn)，除了將規(guī)定算賬項(xiàng)目進(jìn)行清算外還要將特別情況以及合約中未曾規(guī)定或是規(guī)定不清楚的項(xiàng)目單獨(dú)制定處置準(zhǔn)則。

5.2二次審核、審查機(jī)制

提議創(chuàng)建合理有效的二次核算、審查機(jī)制，盡量把工程項(xiàng)目核算的偏差較少到最低程度，給達(dá)成全部建設(shè)工程的盈利目的站好最后一班崗位。

5.3嚴(yán)格執(zhí)行，兌現(xiàn)允諾

清算結(jié)束過后，按照資金控制結(jié)果詳細(xì)剖析、整合，然后依次將設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)水平、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目簽認(rèn)實(shí)施狀況，承保單位的項(xiàng)目品質(zhì)、工程期限等執(zhí)行狀況實(shí)行項(xiàng)目造價(jià)管控進(jìn)行全面剖析，按照合約規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

概括來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目若想獲得最終盈利目的，需要配置一支優(yōu)異的管理隊(duì)伍、創(chuàng)建有效的組織架構(gòu)、把項(xiàng)目造價(jià)控制管理落實(shí)貫徹到工程建設(shè)的方方面面。而控制的關(guān)鍵就是籌劃時(shí)段的決議、設(shè)計(jì)時(shí)段的控制、招投標(biāo)和合約商定時(shí)的緊密布局以及施工和算賬時(shí)段的嚴(yán)格把關(guān)。如此在可以保證達(dá)成工程盈利的目的。

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