營改增房地產企業(yè)稅收籌劃初探

摘 要：2012年我國在上海開始“1+6” 行業(yè)“營改增”試點以來，到目前的營改增全國試點，“營改增”已成當前我國最重要的稅制改革，而房地產行業(yè)作為國民經濟的支柱行業(yè)，毋庸置疑受到最嚴峻的考驗，地產企業(yè)“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響無疑是值得研究的重大問題，“營改增”后稅負的變化將決定其是否達到預期減稅目標，也將影響“營改增”試點的平穩(wěn)推進。面對涉稅風險，房地產企業(yè)該如何采取有效的合理避稅措施獲取最大化的稅收收益，成為目前房地產企業(yè)的首要任務。

關鍵詞：房地產；稅收籌劃；稅種

房地產企業(yè)涉稅范圍廣泛，國家為了防止房地產企業(yè)偷漏稅，多采用預交提前征收方式，這些稅收構成了房地產企業(yè)成本的主要部分。故對于房地產企業(yè)而言，利用稅收籌劃節(jié)約資金，保證收益尤為重要。

1、房地產開發(fā)企業(yè)主要涉稅險種變化情況

1.1“營增改”前房地產企業(yè)涉稅

房地產企業(yè)在“營增改”前涉稅情況主要為營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅以及流轉稅附加稅費等。

1.2“營增改”后房地產企業(yè)涉稅情況

在“營增改”后，房地產企業(yè)的涉稅情況發(fā)生了變化，總體如下所示：

首先，在流轉稅稅種、稅率、計算方法發(fā)生變化。“營改增”前房地產行業(yè)征收營業(yè)稅，適用稅率 5%，實行價內稅；“營改增”后征收增值稅，適用稅率11%，簡易征收為5%。實行價外稅。

其次，增值稅和土地增值稅依然存在矛盾，如果還按照當前的稅種延續(xù)，房地產業(yè)會是兩個稅種共存且征稅對象重疊的一個行業(yè)，且兩個稅種都是影響房地產業(yè)行業(yè)生存狀況的重稅。

房產稅、印花稅、契稅及流轉稅附加稅費等計稅依據(jù)的變化。價內稅和價外稅的變化，必然導致房產稅、印花稅及流轉稅附加的計稅依據(jù)發(fā)生變化，國有土地出讓行為如果因為要適應增值稅的要求做出相應改變，計稅依據(jù)也有可能隨之發(fā)生變化。最后，企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)發(fā)生變化。

綜上所述，可以看到，在“營增改”施行后，房地產開發(fā)企業(yè)在應繳稅款、營業(yè)收入還是成本都會發(fā)生較大變化，該變動除了對流轉稅及其附加產生影響，還對土地增值稅、企業(yè)稅后凈利潤及企業(yè)所得稅的繳納產生影響，由此影響整個企業(yè)的經濟效益。

2、當?shù)禺a企業(yè)稅務籌劃方法探討

2.1合理籌劃企業(yè)經營活動的稅收

早介入早謀劃，必須全過程合法合規(guī)籌劃稅費。一是對于房地產增值稅一般納稅人，要從籌資、土地取得、項目設計、供應商合作者的選擇等前期環(huán)節(jié)介入，直到項目營銷的各個環(huán)節(jié)的費用和成本都要盡可能符合銷售稅金和土地增值稅清算的納稅抵扣，加強對材料供應、勞務服務、融資渠道等合作企業(yè)的選擇，要加強對增值稅發(fā)票的管理，提高增值稅抵扣意識。

2.2是加強與合作企業(yè)的合同約定，要對材料等供應商的資質和材料的報價進行對比分析，在一般納稅人處購進零散建筑材料的時候，通過索要增值稅專用發(fā)票的方式能夠最大額度的抵扣。如果是在小規(guī)模納稅人處進購材料的時候，如果是無法進行抵扣或者是抵扣比較低的情況下，可以在價格上進行協(xié)商。

2.3要充分的利用稅率差異，一般情況下，物資的稅率是 17% 左右，而建筑行業(yè)的稅率則是 11%，如果是政策允許，可以利用納稅對象之間的稅率差異來減少房地產企業(yè)的稅務負擔。另外，要對房地產企業(yè)的納稅人身份進行相關的利用，做好稅收籌劃，例如小規(guī)模納稅人的進項稅超過了銷售額的 8%， 在這種情況下，如果要減少稅負，房地產開發(fā)企業(yè)可以申請成為一般納稅人。最后，可以通過納稅時間延遲、爭取優(yōu)惠政策等措施進行稅收籌劃。

2.4進行全過程稅收籌劃管理降低稅負

在實行營改增之后無論是先前的項目還是之后新項目，都要開展積極合理的稅收籌劃，按新老項目區(qū)別對待進行全過程稅收籌劃和管理，最大程度的降低稅負。一要準確判斷、區(qū)分新老項目，選用合規(guī)的稅率，一是以是否取得工程施工許可證為標準來判斷。二要清楚取得的增值稅進項額是否可以抵扣。按照“實質重于形式”來掌握取得進項稅額是否能夠抵扣；三要按照分開采購、分開決算、分開核算的原則，對房地產新老項目銷項稅和進項稅進行分項、分開管理，新項目取得的進項稅不能用于老項目抵扣。

2.5規(guī)避政府性規(guī)費帶來的負面影響

首先，可以通過土地出讓的方式獲取土地的使用權，然后根據(jù)土地成交價格及相關規(guī)費的金額，憑政府部門開具的合法憑證按照一定的比例扣除稅款。其次，針對庫存量按照銷售收入實行簡易征收，征稅率確定為 5% 左右。另外，房地產企業(yè)要充分利用政府出臺的各種優(yōu)惠政策，減輕稅負增加。

綜上，營改增在我國吐火如荼的進行改革，不論是從降低稅基還是從轉嫁稅負的角度，均能不同程度的降低房地產公司的整體稅負，達到減稅的效果。改革自身就具有正反兩面性，這一稅制改革對房地產建筑企業(yè)的影響也分為好壞兩方面影響。企業(yè)自身在這場改革中，應深入研究這一稅制改革政策，積極利用各項稅收政策進行合理避稅的稅收籌劃。只有這樣才能讓企業(yè)在這一稅制改革的大背景求得生存和發(fā)展，才能保證企業(yè)不因改革而被淘汰。

參考文獻

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