設計階段實用易操作有效的成本管控方法

摘 要：講解設計階段多個實用易操作有效的成本管控方法，讓更多人學會掌握，從而使工程成本在設計階段得到有效的控制。

關鍵詞：設計；成本；實用；易操作；有效；控制

現在很多人一提到成本，都會理解成壓縮成本，這個理解是不對的，對于一個成熟的開發商來說，他追求的是一個性價比最優。房地產企業追求性價比最優的手段就是掌控好設計階段的成本控制。設計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響75%的項目成本和項目盈利。設計階段成本控制研究也一直是個永遠講不透的課題，本文講解多個實用易操作有效的設計階段的成本管控方法。

1、開展競品調研，在定位階段做到成本與售價匹配。

在項目一開始，要確定級別、檔次，設定設計和材料部品部件配置標準，從而在精裝設計、材料部品、成本指標上能輕松“對號入座”。我們需要以客戶價值為導向，研究項目板塊各個競爭樓盤的配置及建造標準，在設計階段避免單純追求效果或片面追求低成本，而應該選擇客戶認可價值與支付代價最大差值的方案與部品，在總成本不變情況下，調整、分配不同部品或部位的成本。

2、委托設計前編制限額指標表

方案階段的成本控制要點有很多，如地下面積、豎向標高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形態、工藝標準、建筑風格、人防面積、層高等等。故我們需要提前大量調研類似項目，分析整理經驗數據，結合投資額編制各項合理的限額設計指標。

3、推行設計招標，擇優選擇設計單位，將限額設計寫入設計合同

（1）通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優化設計方案，加強對設計公司的管理；

（2）加強設計標準和標準設計的制訂及合理應用，建立管理程序與制度：完善設計標準；堅持設計全過程優化；建立專家會議評審制度；內部各階段圖紙審核制度化；

（3）將限額設計寫入設計合同，要求設計公司按照限額指標表進行設計，在設計過程中達到成本有效控制。

（4）在設計限額下，可以采取一些成本策略：比如在初步設計階段，在滿足規范的要求下，減少非可售部分面積等。施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，當然要與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合。

4、掌握設計階段主要成本控制點，在設計階段做到多方案成本比選

（1）建筑外立面方案的優化

①降低外立面率

外立面率，是指扣除窗門洞的外立面裝飾面積與地上計容面積的比率。外立面率這個指標在于控制外立面裝飾成本，線條和凹凸越多越復雜，外立面率越高，越費人工和模板，用的裝飾材料也多，成本越高。

②優化材料選擇

好的設計能夠將普通材料做出優質或高端的設計效果。例如，大面積石材如果沒有體現立體感，遠看跟涂料沒有區別，好的真石漆也可以達到這種平面效果，但卻成本低得多，像是花崗巖的成本達到1000元每平米，如果線條復雜，則到2000元每平米，而真石漆可能才120元每平方米左右。

（2）景觀工程方案優化

景觀工程在房產項目具有功利性特點，優秀的景觀給客戶帶來的現場體驗，直接提升了房屋售價。在一定程度上增加景觀投入，提升樓盤品質，能夠給開發商帶來直接的經濟利益，但是現在很多景觀設計單位不考慮匹配樓盤檔次盲目追求奢華，造成投入產出不合理。在設計階段我們對于景觀成本主要在景觀節點的等級、位置、數量；軟硬景比例；水景面積、數量、形式；苗木草地疏密比例等方面進行控制。

（3）地下面積優化

建筑面積跟銷售面積是兩個概念，建筑面積無論可售還是不可售都投入了成本。過去在于得房率，現在講求可售比。可售比是可銷售面積占總建筑面積的比例。可售比越大，用于分攤的成本將越少，所有的成本都會分攤到銷售面積的單方造價。提高可售比，地下室面積是很重要的一部分。一般來說，住宅的地下室不計容，建造成本卻高于地面上建筑一倍以上。地下室面積越大，投入面積越高，分攤成本越高，可售比越低。地下面積跟車位配比相關，現在車位基本以大地庫來滿足，大地庫鋼筋配比、結構成本、樁基、土方等都比一般地下室成本造價高。

（4）基礎工程方案優化

現在項目越來越多的利用地下空間，導致了基礎工程造價一直上升，開始直接影響整個項目的成本，對于基礎工程成本控制也越來越重要，由于基礎種類繁多，工藝多樣，設計階段應引進結構優化公司，每個項目堅持結構優化措施，多方案比較達到有效的成本控制。

案例：某項目地勘報告顯示抗浮設計水位-2.8米，項目基坑底標高為-5.4米，水浮力較大，地庫需考慮抗浮設計。另外，地庫底板下還有較厚淤泥質土，針對項目要求做了4個方案的對比分析：

方案一：用柱下抗壓兼作抗浮樁，不設承臺，增大底板厚度。單價1436元/m2。

方案二：在底板中央設置抗拔樁，不設承臺。單價1599元/m2.

方案三：用柱下抗壓兼作抗浮樁，設大承臺，減少底板跨度從而減少底板厚度和配筋。單價1436元/m2.

方案四：在底板中央設置抗拔樁，設置普通承臺。單價1469元/m2.

最后采用了最經濟方案三，為此項目節約了1151萬成本。

（5）配套工程設計優化

由于水、電、燃氣等配套工程具有一定政府壟斷色彩，很容易忽略這塊成本的優化，其實在配套單位設計中也存在優化空間。

案例：上海某項目供電配套方案的優化（在方案征詢階段的優化）

此項目是別墅項目，因上海市規定別墅項目配套費為按實結算，此地塊地區地屬偏遠，基礎配套設施差，配套成本高，在配套單位方案設計階段，將原先批復的高壓方案4路高壓外線（共計9公里）優化為內外線距離為4.6公里高壓方案，并取消10KV開關站，且低壓供電方案同時進行優化，此項目共節約費用大約在1300萬左右。

綜上所述，在設計階段掌握了實用易操作有效的成本管控方法，就能真正實現工程成本的有效控制，從而有效的降低工程造價。

參考文獻：

[1]郭娟娟.工程造價管理[M].北京：清華大學出版社，2005