“以房養老”實施障礙的研究進展

摘 要：隨著我國老齡化問題的日趨嚴重，“以房養老”作為一種新型的養老模式，是對現行社會保障制度的重要補充。它是發達國家為養老問題推行的一種金融產品，正在我國進行初步的實踐。本文重點對國內學者對“以房養老”在我國的實施障礙的研究成果進行歸納。

關鍵詞：老齡化 以房養老 實施障礙

1、概念界定

廣義的“以房養老”指老人通過自己的房屋獲取養老所需物資服務的活動，包括賣房養老、租房養老、縮房養老、托房養老等方式。

狹義層面的“以房養老”又稱“住房反向抵押養老保險”或“倒按揭”，特指老人自愿地將房屋抵押給保險公司等金融機構，由其對老人的年齡、預期壽命和房屋價值等進行綜合測評，在此基礎上供應養老所需物資服務給投保老人的養老方式。老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權。本文所述為狹義層面的“以房養老”。

2、研究背景

2.1國外“以房養老” 模式的發展

“以房養老”模式在20世紀90年代起源于荷蘭，成熟于美國，近年來在加拿大、日本、澳大利亞等國家也日趨興旺。在這些國家，它是養老收入的重要補充，很好的解決了老年人尤其是擁有獨立房屋產權的老人的養老問題。這些國家對“以房養老”模式已經積累了相當豐富的實踐經驗，研究也很深入。

2.2國內“以房養老” 模式的實踐

老齡化現象的嚴重和國外“以房養老”模式的蓬勃發展推動了“以房養老”模式在國內的出現和嘗試。2005年南京推出“以房換養”，是“以房養老”的初步試點。但很長時間內無人問津。隨后上海、北京、廣州陸續嘗試了該模式，都沒取得很好的效果。2013年國務院明確提出要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。2014年中國保監會選擇北京、上海、廣州、武漢這四個城市作為試點。試點時間自2014年7月起，至2016年6月，但辦完所有流程的僅有47人38戶。2016年中國保監會發布《關于延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間并擴大試點范圍通知》。

3、國內“以房養老”的實施障礙研究

盡管“以房養老”在推行試點期間有不少老年人前來咨詢，可最終大部分家庭選擇了放棄。“以房養老”模式在實施過程中為什么會遇冷，居民心中又有哪些疑慮，這些將是制約“以房養老”發展的關鍵因素。

3.1產生障礙的內部因素

3.1.1傳統觀念影響

學界普遍認為中國傳統觀念是“以房養老”實施的最大阻礙。“以房養老”對于中國人來說是新生事物，與中國的傳統觀念有很大的反差，老年人一時還無法接受。熊梅[1]提出按照中國人的生活習慣，老人更容易認可由子女贍養老人的養老方式。在得到子女贍養的同時，將自己的住房留給后代，也被看作是天經地義的。

3.1.2其他內部因素

曹子堅、王瑤和王雯嫣[2]基于我國不同層級城市“以房養老”意愿的實地調研，說明了年齡、文化程度、收入情況、身體狀況和擁有房產情況等都是人們的重要考量條件。張麗麗[3]指出人們對于此認識程度越高，越容易感知其優勢性，心理認同度就越強。所以對“以房養老”的認知度也是實施障礙的一個因素。

3.2產生障礙的外部因素

3.2.1金融市場的稚嫩

叢培[4]指出中國目前的金融市場尚不成熟，機制還不完善。“以房養老”業務運作非常復雜，牽扯到銀行利率、社會保險、信用制度、預期壽命、房產價值等多個因素，而我國的金融衍生品市場還剛剛起步，確定合理的按揭率將是一大難題。而且諸多風險可能會讓保險公司面臨入不敷出的情況，造成保險公司對“以房養老”的積極性不高，持觀望態度。

3.2.2政策滯后

國家政策滯后存在兩個方面：房產土地使用年限和遺產稅的征收。

嚴韜[5]認為和西方等國家房產的永久所有權相比，我國規定土地的使用權僅有七十年。雖然物權法修訂后規定住宅建筑用地使用期滿后可以自動續期， 但具體細節并不明確，保險機構面臨著很大的政策風險。而在美國，土地完全私有，地價的變更完全是一種自然經濟運行過程。這一條件在我國尚不具備，在一定程度上制約了“以房養老”業務的推行。

某些西方國家“以房養老”的流行與高額遺產稅是相關的。老年人在“以房養老”和留房產給子女但繳納大筆遺產稅之間比較容易做出選擇。但我國至今尚未開始征收，因此王遠卓[6]提出我國老年人群體在遺產動機上更傾向于把房產遺留給子女，對購買住房反向抵押養老保險產品的積極性不高。

3.2.3配套法律的缺失

截至目前，我國沒有專門針對“以房養老”的相關法律、法規。我國當前對以房養老問題的法律研究，整體上出于理論介紹和分析的初級階段。李昕蔚[7]認為由于房屋變現的過程較為復雜，無具體的法律法規為各環節做出保障，容易在“以房養老”的實施過程中增加老年人的操作風險，使老年人的權利得不到相應的保障，降低了“以房養老”的吸引力。紀倩[8]提出了由于法律的缺失，導致的經營主體不明確的問題；什么樣的金融機構可以承接這個業務，以及各行業之間應該如何協作，都需要法律來回答。

綜上所述，傳統觀念和認知度等內部因素和金融市場的稚嫩、政策滯后、配套法律的缺失等是制約我國“以房養老”的關鍵因素，發展“以房養老”必須以此為突破口。除此之外，在借鑒國外經驗的基礎上，以房養老必須結合中國國情來解決障礙，研究推出適合中國特點的產品。

參考文獻

[1]熊梅.以房養老在我國推行所存在的問題及對策建議.經濟研究導刊.2015.25

[2]曹子堅，王瑤，王雯嫣.以房養老運行機制及其可行性分析.蘭州教育學院學報.2015.6

[3]張麗麗.基于logit模型“以房養老”影響因素的實證分析[J].中國商論. 2015.27

[4]叢培，我國房地產倒按揭模式初探，中國房地產金融，2013.1

[5]嚴韜.以房養老反向抵押產品的風險分析和應對策略研究.金融經濟.2016.2

[6]王遠卓.我國保險公司開展住房反向抵押養老保險的研究.吉林金融研究2016.7

[7]李昕蔚.我國城市居民“以房養老”方式的研究[D].四川省社會科學院.2011

[8]紀倩.2016我國以房養老制度困境與法律建構.法制博覽.2016.25