從房地產公共物品屬性看我國房地產研究的理論誤區

1、問題的提出

近年來，我國房地產市場在改革過程中也暴露出了諸多問題如房價快速上漲、住房供求關系不平衡、房地產市場投資投機現象突出、保障性住房分配不公平等，房價快速持續上漲尤其是一線城市房價暴漲且居高不下的現象引起了政府和社會各界的高度重視。

由于我國的土地產權的特殊性，以及住宅供應主體的多元化，導致有一部分住宅房政府來提供，以完善我國的住房保障體系，從而使得我們認識到中國的房地產具有準公共物品的屬性，因而在政府在進行房地產行業的宏觀調控中需要考慮這一屬性的影響，同時也是給了大多數從事房地產行業的研究人員發出警惕的信號，從準公共物品的屬性防止踏上相關理論的研究誤區 。因而本文正式建立在這一研究視角下，去解析國家對房地產行業宏觀調控的必要性與目標選擇。在探究這一問題的同時，并討論學界在房地產研究中的理論誤區，具有深刻的理論研究價值，也為國家的宏觀調控做出理論上的指導。

2、公共物品與的內涵以及房地產的宏觀調控

2.1公共物品

公共物品具有廣義和狹義之分。狹義的公共物品是指純公共物品，即那些既具有非排他性具有非競爭性的物品。廣義的公共物品是指那些具有非排他性或非競爭性的物品，一般包括俱樂部物品或自然壟斷物品、公共池塘資源或共有資源以及狹義的公共物品三類。

2.2房地產與公共物品的關系

房地產指的是土地和在土地上的建筑物，以及依附在兩者上權利的組合。而房地產又、有以下兩種屬性：（1）商品屬性。房地產作為一種特殊的商品，它可以同其他商品一樣在市場買賣。（2）社會屬性。住房作為人類賴以生存的生活資料和生產資料，人人都擁有住房的權利，因此人們對房地產需求迫切，這就產生房地產的社會屬性。

我國房地產與公共物品之間的聯系主要體現在以下兩個方面：

一是保障性住房在房地產中占有重要的組成部分，它同普通的商品房所對立，是因為它是由政府所提供的商品，同部分公共物品的定義相適應，并且保障性住房適用于滿足申請條件的社會公眾。第二由于我國獨特的土地制度，使得我國的土地使用者僅僅擁有土地的使用權而不具備所有權，政府一直是土地的壟斷者，從權屬角度來說我國的房地產又具備準公共物品的性質。從公共物品與房地產之間的關系我們可以深刻地了解到，分析房地產不能忽略它的公共物品屬性。

3、房地產宏觀調控的必要性

根據上述部本對我國房地產的公共物品屬性的探討，以及對國家宏觀調控的梳理我們可以得出房地產宏觀調控的必要性。可以從以下四個方面展開：

（1）房地產行業是國民經濟的重要組成部分，由于我國的經濟體制，所以宏觀經濟調控必然涉及到房地產行業。

（2）房地產本身的必要性。土地作為一種稀缺資源，在我國更是為集體和國有。因而政府有權利和責任對房地產市場調控。另外，作為一種具有公共物品屬性的產品，它同樣會導致市場失靈，扭曲市場對資源的配置。為了發揮社會主義市場經濟的優勢和政府守夜人的職責，我們需要對房地產調控。

（3）社會層面的必要性。人人都享有居住的權利，然而由于貧富差距拉大，房地產供需矛盾，低收入群體面對高企的房價很可能會顯得力不從心，保障效率的同時兼顧公平。為了保障人人都能住房的權利，是政府維持社會穩定，實現其合法性的必然要求。

（4）房地產宏觀調控是房地產業可持續發展的必然要求。房地產的健康發展，即使要滿足當代人對房地產的各種需求，同時也需要整合利用和分配資金、土地、人才等資源，保護生態環境，為后代子孫提供必要和適宜的生存環境。

4、房地產宏觀調控的目標選擇

（1）宏觀調控的目標選擇

可以說，在肯定房地產國民經濟支柱產業的地位的基礎上，保證房地產業長期健康發展是房地產調控的根本目標。在這一目標下，根據房地產業與國民經濟其他產業部門和社會發展的關系，可以進一步的分解為三個子目標，即經濟增長目標、經濟結構目標和社會穩定目標。

①房地產業的經濟增長調控目標。

這一目標的內涵在于，政府有必要通過政策調控來支持和維護房地產的支柱產業地位。發揮其相關產業的帶動作用，通過土地經營收入和房地產稅收在合理范圍內增加政府財政收入。

②房地產業的經濟結構調控目標

這一目標的內涵在于，政府要注意保持房地產業與國民經濟其他產業部門發展的平衡關系，防止房地產脫離經濟發展的實際水平而畸形發展，防止過度依賴房地產的增長而忽視其他產業的發展。

③房地產業的社會穩定調控目標

這一目標包含兩層意思。從住房的商品性和保障性雙重屬性出發，政府有責任采取相應的手段干預房地產市場的供應結構，使商品住房和保障住房保障合理的比例。同時政府在財政、土地、信貸等方面要給予保障性住房有力的支持，在保障性住房的購買和租住環節還要設計有效的制度防止權力尋租行為的發生。二是政府有責任采取相應措施把住房價格控制在社會購買力的合理承受范圍內。

5、我國學界對房地產研究的理論誤區

我國特殊的政治經濟體制、土地和房屋產權制度和作為準公共物品的社會保障住房的客觀存在，使得我們在做房地產領域內的研究中就不能將它作為一般的商品看待。但是由于對于房地產公共物品屬性的認識不夠，在我國房地產領域內的研究多出現以下兩種研究誤區：

（1）房地產屬于私人物品。不少受西方市場經濟影響的專家學者企業家都未正確認識到房地產的公共物品屬性，因而得出的結論也相對偏激，如地產商的在其文章中就大言不慚的指出：“房子是給有錢人住的”，忽視了住房的社會屬性，居住權是人的一項基本權利。

（2）房地產交易是市場交易行為。

由于保障性住房是由政府低價所提供給低收入群體的住房，它在交換過程中并不體現在價值等價互換的一面。其次我國的城市土地為政府所有的性質亦決定建造房產的土地所附著在的土地亦是為政府所壟斷，從這一方面可以看出也不完全是交易行為。

參考文獻

[1]張曉晶、孫濤，中國房地產周期與金融穩定，經濟研究，2006（1）

[2]幻張漢銘房地產宏觀調控原理的基本思考明社會科學，2003（9）

[3]易憲容，誰在為房地產泡沫辯護，南方都市報，2004年12月26日

[4]厲以寧，中國沒有房地產泡沫，新京報，2005.3.10

[5]劉建華關于房地產市場宏觀調控若干問題的探討，中國物價，2005（7）