多項調控政策影響下的南京房地產市場

摘 要：理論上自2016年5月1日施行全面營改增以后房地產企業稅負應明顯下降，房地產行業應漸漸步入正軌，但是全國范圍內房價異常波動，及中央、地方密集出臺的數十項調控政策似乎抵消了這些政策紅利，使得南京地區房地產市場的走勢充滿了變數。

關鍵詞：營改增；房地產；稅負變化

基金項目：本文受南京審計大學大學生創新創業訓練計劃資助（項目編號201611287027Y）

1、南京房地產政策前后比較

2016年內南京共頒布了13條調控房地產行業的行政命令，總的來看每一條政策都是作為對中央號召的響應或對本地房地產市場過熱現象的調控，其施行的方式主要有：調整首付比例、調整稅率、土拍價格熔斷機制、整頓房地產企業及直接限貸限購。自2016年2月，中央決定“去庫存”，將不限購城市的首套房、首付比例降至兩成，以及緊接著的契稅、營業稅雙降政策刺激了樓市。此后南京雖出臺十余條政策，包括著名的 “寧十七條”都沒能抑制過熱的房地產市場。直至12月召開中央經濟會議，定下穩定房地產健康發展的基調。在此之前于4月12日公布的房地產營改增試點政策規定：不滿兩年的二手房交易，營改增后仍按5%全額征收，這在客觀上提高了二手房市場的交易量，進一步刺激了樓市。但是考慮到其前后一個月內分別出臺了房貸新政（3月28日）及限漲令（4月25日），難以單獨精確地量化計算營改增的政策效果。

2、近期南京房地產市場特點

總的來說，2016年南京房地產開發投資保持平穩向上的態勢，全年完成投資1845.60億元，占全社會投資的33.4%，同比增長29.2%，增幅較2015年提高2.2個百分點，2016年南京全市商品房銷售面積1558.18萬平方米，同比增長1%；商品房銷售額2766.35億元，同比增長56%。在下半年一系列新政出臺后，房地產市場逐漸回歸理性。11月、12月，商品房銷售面積分別比上年同期減少33萬平方米和242.31萬平方米。

但是南京地區的房地產泡沫化程度依然較高，主要體現在：一是房價收入比過高，由算法（房價收入比=（全國或某個地區平均的房價×人均住房面積）÷人均可支配年收入）可得，南京地區的房價收入比15年為9.1（遠高于國際上5的正常水平），排名全國第11位，16年為3.83，排名第5位；二是房地產泡沫指數畸高，16年南京以13.42領跑江蘇遠高于第二三位的蘇州（11.9）、無錫（8.77）。一旦泡沫被刺穿，后果不堪設想。

3、房地產營改增政策的特點

營改增試點范圍擴大至房地產行業后，其政策有如下特點：一是，將房地產納稅人分為一般納稅人與小規模納稅人，兩類納稅人分別適用增值稅稅率、增值稅征收率，在進項稅額能否抵扣的問題上待遇有所區別。二是，對不同類型的房地產項目采用不同稅率，例如房企銷售自有地產適用銷售不動產稅目，而出租業務適用租賃服務稅目。三是，明確規定銷售額可扣除支付給政府的土地價款。四是，以購置、自建為依據區分一般納稅人增值稅預交額。五是，規定了5月1日前取得的房地產老項目適用簡易計稅法。

4、政策影響

4.1切實降低房地產企業稅負

本次政府實行全面“營改增”的一大目的就是為廣大企業減稅，之前社會輿論的關注點也在于具體到各行各業能減免多少稅。從之前對政策的解讀及近幾個月的實行情況來看，政策的預期目的總體上是達到了。主要體現在以下幾方面：

（1）減少應納稅額

目前普遍用于房地產行業的11%的增值稅稅率看似高于之前5%的營業稅稅率，但增值稅實應納稅稅額遠遠低于營業稅應納稅稅額，因為增值稅是以扣減進項稅額后的金額作為應納稅稅額，而營業稅則以銷售額全額納稅。這一點表現在房地產行業上為：

應納稅額=銷售額×征收率（3%）

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

由此可見，增值稅在扣除目前占房地產企業生產成本大半的土地價款，能夠有效得減少應納稅額

（2）避免稅務機關重復征稅

按照現行的中央與地方分稅制。營業稅歸屬地稅局，土地增值稅則屬于國稅局的征收范圍。房地產企業在銷售商品房時，既要銷售不動產又要轉讓土地使用權，這表明了地稅局和國稅局對同一納稅人的同一稅源進行了兩次征稅，這符合重復征稅定義[]。

（3）完善企業抵扣鏈條

增值稅的核心是可以抵扣進項稅額，在商品或貨物流轉過程中上一環節的銷項稅即為下一環節的進項稅，因此，每個環節就形成抵扣鏈條。而鏈條斷裂就是流轉到某環節，其上一環節銷項稅到本環節不得抵扣。如果中間環節增值稅抵扣中斷（征收營業稅），最終產品稅負必然大于非中斷稅負。全面營改增避免企業了在這一過程中的某一環節因為收取營業稅而無法取得增值稅專用發票，進而無法在下一環節抵扣的現象。

4.2合理稅率保證房地產行業平穩過渡

之前學術界在經過分析之后，一致認定房地產業也將會采用 11% 的適用稅率，如今政策規定的稅率也正是11%。目前11%稅率下的增值稅稅額與現行稅制下房地產企業的營業稅稅額最為接近，使稅制改革初期房地產企業繳稅混亂的狀況得以避免，在保證了稅收征收工作的及時進行的基礎之上，還確保了國家稅收總量的相對穩定，所以11%是一個合理的稅率[]。

4.3促進房地產市場及產業結構健康發展

結合PEST模型來分析當前南京的房地產市場，會發現南京的房地產市場盡管一方面不斷有學者指出其資金鏈斷裂，泡沫崩潰的風險，另一方面房價卻在政府的多道樓市調控命令間逆勢上揚。不得不說其所處的環境中，單純的行政手段（P要素）已無法在短期內發揮作用，社會心理（S要素）已經被裹挾。出于傳統的經濟人假設，利用稅率的改變（E要素）從而發揮價格杠桿的作用或許是可行之道。考慮到房地產企業會以購房者為稅負的第一轉嫁對象，由于銷售的產品為不動產，按照現行的稅收政策，購房者取得的銷售發票，其增值稅進項稅額不允許抵扣，從而導致增值稅抵扣鏈條在售房環節斷裂，房產購買者要承擔流轉環節增值稅稅負，這樣將有效的抑制部分投機需求。其實參照其他國家的做法，如德國（對不動產交易征收19%的增值稅）、美國（對房屋買賣征收聯邦資本增值稅）等國家對于其本國房地產銷售環節均拋棄了過去的營業稅征收模式，采用增值稅征稅模式，并且均對房地產增值稅出臺了詳細的書面規定。由此可見，增值稅在商業地產領域是可行的，并且可以發揮出比營業稅更大的作用。

作為典型的資本密集型行業，商業地產的上下游企業繁多且性質不同，上游連接著建筑業、銀行金融業等，下游有著消費者。下游企業的主要體現為服務業無法抵扣進項稅，導致了企業不愿向外承包，不利于服務外包業的專業化細分；另外作為與之息息相關的上游企業，建筑業之前未列入增值稅范圍，使得掛靠經營成為建筑行業中的頑疾[]。本次營改增將房產業、建筑業、其他服務業列入試點范圍，有力推動社會產業結構優化調整，促進企業發展模式的有機轉變。

5、未來房地產營改增政策建議

參考其他二線城市房地產行業在營改增后的經營狀況，結合南京實際，我們認為，營改增政策未來將發揮如下作用：一是，作為新的調控手段利用營改增可以降低商業二手房買賣的稅負這一特點，使其在房地產去庫存的過程中發揮更大作用。二是，將營改增與房產稅等稅收政策組合使用，針對不同性質房產交易業務，實行差別化稅收政策，既鼓勵企業繼續投資房地產，又能有效抑制少數人的投機性需求，加強約束。三是，以房地產為杠桿，向外輻射帶動生活服務類行業、金融業和建筑業，使不同的納稅人都能分享到改革紅利。

6、結論

總的來說，房地產營改增政策在未來能減輕房地產企業及其上下游產業的稅負，降低普通個人買賣二手房成本，一定程度上抑制房價過快上漲。自政策實行以來，剔除2016年6月南京房地產交易量，激增一倍等少數極端情況外，得益于過渡性政策及簡易計稅法，南京地區房地產行業在未來一段時期內，將會實現平穩過渡，繼而進入持續健康發展的良性循環。

參考文獻：

[1]商業地產營業稅改征增值稅的稅負效應分析[D].張倫.浙江大學.2014.

[2]淺析商業地產“營改增”[J]. 丁維銘，鄭劬.中國商論. 2016（16）

[3]“營改增”政策實施后具體財稅問題的探討[J]. 朱伯妃.財會學習. 2016（19）