房產交易中的法律風險與防范措施分析

摘 要：當前我國房地產行業處于高速發展時期，這就催生了眾多房產交易。但是需要注意的是房產交易過程中存在很多的法律問題以及隨之而來的法律風險，這些問題會導致房產交易難以順利進行，并對交易雙方帶來一定的經濟損失。基于此需要針對房產交易中可能出現的法律問題和法律風險進行全面認知和掌握，并參照相關的法律法規，進而有效維護房產交易過程中自身權益。本文主要針對房產交易過程中容易產生的法律問題進行闡述，并進一步探討了相關的防范措施和方法。

關鍵詞：房產交易；法律風險；防范措施

我國經濟的高速發展不僅提高了國家的整體實力，同時也大幅提高了人們群眾的經濟實力以及購買能力，加上城鎮化的深入開展，使得買房成為當前人們群眾最為關心的話題之一。購房對個人的重要性不言而喻，不僅關系到人們的日常生活，也會后續發展存在緊密聯系。當時買房人群中大多數都不具有房產交易方面的專業知識，因此也就對房產交易過程中存在的法律問題和法律風險所知甚少，這使得很多買房者在交易過程中面臨相關的法律糾紛時難以運用相關的法律知識維護自身的合法權益，不僅對買房者的經濟效益產生危害，還會影響到其正常買房進程。本文通過對實際房產交易過程中存在的法律問題和法律風險進行分析，進而提出對應的防范措施，切實維護買賣雙方的合法權益。

1、共有房產不可以由夫妻雙方中任何一方進行單獨出售

以甲方、乙方、丙方分別表示夫妻雙方中的丈夫、妻子和購買者，如果進行買賣的房產單獨登記在甲方名下，而且甲方與買房者丙方在乙方不知情的情況下簽訂房產買賣合同，那么乙方可以向法院提起訴訟，具體理由則是甲方在未經告知自己并取得同意的前提下交易夫妻共有財產，乙方可以要求法院判決該房產交易合同無效。但是如果丙方不存在購房以外的其它不良意圖，且已經支付相關的金額、完成房產轉移登記，并對該房產完成了實際占用過程，那么為了維護丙方在房產交易過程中的合法權益，法院可以認定本次房產交易有效。至于乙方的合法權益則只能向甲方追求對應的經濟補償。基于此在于夫妻進行房產交易過程中，需要考慮到相關問題，具體來講，買方可以要求賣方提供婚姻證明，如果賣方已婚，那么在交易過程中必須要求夫妻雙方共同簽署房產交易合同，避免不必要的糾紛和法律問題。

2、注意“陰陽合同”

“陰陽合同”指的是買賣雙方在合同上以對應的市場價格簽訂房產交易合同，但是在具體的交易過程中又以低于市場價的房價簽訂具體合同。我國《合同法》規定：“惡意串通，進而損害國家、集體或者第三方利益的合同不具有法律效力”。因此買賣雙方需要知道，法院會認定買賣雙方以虛假價格簽訂的法律房產交易合同無效，而其它房產交易合同則依然具有法律效力。基于此買房者在簽訂房產交易過程中，首先需要確認房價，如果買房者希望減少相關稅款，雙方可以根據意愿進行協商，但是絕對不能簽訂“陰陽合同”，因為這種合同得不到法律的認可，不具有對應的法律效力。

3、買房過程中向銀行貸款未獲得審批時需要注意的地方

當前很多買房者難以一次性將交易金額付清，因此會向銀行申請貸款。但是在實際交易過程中容易出現的一個問題就是買方的銀行貸款申請未獲審批，進而導致房產交易難以順利進行。針對這種情形，可以結合買賣雙方所簽訂合同的具體內容進行處理。一種處理方法是買方在沒有獲得銀行貸款審批的情況下在過戶當天以現金的形式補足剩下的金額，進而促使交易順利完成；一種處理方法是當買房者未能獲得銀行貸款審批或者貸款不足，交易雙方中的任何一方可以申請解除交易合同，買方也可以通過繼續申請銀行貸款方式來延續房產交易合同。針對房產交易中出現的這類問題，首先買房者需要時刻關注銀行貸款申請的審批情況，如果申請貸款未能獲得審批通過，買賣雙方可以進行對應的協商交流，可以在具體的房產交易合同中加入相關條款如賣方協助買方完成銀行貸款等內容，最終促使房產交易順利完成。

4、買方支付一定數量的交易定金后賣方不履行對應合同的處理方法

大量房產交易實際案例提示我們，在房產交易過程中存在這樣一種情況，就是賣方在接受了買方的交易定金以后，并沒有按照規定時間完成過戶手續，導致房產交易無法按時完成，同時買賣雙方又沒有簽訂定金合同或者房產居間協議，這種情況下由于賣方不愿意完成過戶手續，進而直接導致買方的合法權益難以得到有效維護。針對這種情況，買賣雙方需要在交付定金的時候根據實際情況簽訂具體的合同，并對相關內容進行規定，從而有效避免買賣雙方在房產交易過程中出現不必要的利益糾紛，影響到房產交易的順利完成。

5、賣方在未取得房產證的情況下出售房屋

根據我國的相關法律如《中華人民共和國城市房地產管理法》中的規定：沒有依法登記并取得權屬證書的房產不能進行轉讓或者交易。基于此我們知道買賣雙方在進行房產交易時，如果賣方并未取得交易房產的權屬證書，不論是交易商品房還是賣方繼承的房產，由于房產沒有在相關部門進行登記，因此也就不具有對應的物權效力，這就導致買賣雙方針對這一房產簽訂的房產交易合同不具有法律效力。但是房屋買賣合同在簽訂合同時生效，如果房屋并未辦理物權登記，該合同依然具有對應的法律效力。根據以上知識可知，購房者需要注意房產買賣合同雖然簽訂并發送效力，但是該合同只具有一般經濟合同的效力，在實際交易過程中因為各種原因導致交易無法順利完成，那么只能按照合同內的約定進行具體的責任分配，物權沒有登記就不具有實際法律效力，對應房產難以進行交易或者轉移。

6、房屋在出租期間進行房產交易的處理方法

根據《合同法》可知，房屋所有人在租賃期間進行房產交易的，需要提前將具體期限通知承租人，同時承租人也具有相同的購買權。基于此，房產所有者在進行房產交易時需要根據交易需要提前通知房客，并充分尊重房客具有的優先購買權。但是需要注意的是，買賣雙方在進行交易過程中并沒有提前告知房客的話，其交易合同依然受到法律保護，依然具有法律效力。但是賣方還需要關注的是不能以未經房客同意拒絕履行房產交易合同，這是無法得到法律政支持的。

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