淺談國有土地收購儲備運行中存在的問題及對策

趙麗麗

當前，國有土地的收購儲備工作處于摸索階段，土地收購儲備相關的法律法規欠缺。另外，加上歷史遺留問題數量繁多，導致舊城改造難度增加，收購成本也提高了。加上資金運作存在一定的困難、土地儲備風險進而增加、企業土地收購補償價格不能達到一致性等問題比較突出。本文針對國有土地收購儲備運行中存在的問題進行了分析，并提出了具體的應對策略。

國有土地收購土地儲備問題對策

1土地收購儲備運行中亟待解決的問題

1.1土地收購補償標準確定難度大

土地補償金額的多少跟地方執行的政策和技術相關性較大，其中的利益關系比較雜亂。當前，我國還沒有在這方面對收購補償標準進行統一化管理。多個省市執行的標準不一樣，雖然補償方法較簡單，容易操作。在這個過程中，還是存在一些土地使用者對土地收購不滿意之處。這是因為土地收購補償標準存在很多不合理的地方。并且，有一部分土地使用者對土地收購存在抵觸情緒。

1.2城市規劃不到位影響較大

第一，在城市土地利用的過程中，城市規劃是一個重要的依據，它是土地收購儲備工作開展的重要條件。尤其是在城市只制定了總體規劃，而沒有制定具體的控制性規劃的時候，這大大增加土地收購儲備工作的難度。土地收購儲備如不進行詳細規劃，只是臨時性地開展規劃，那么就會使規劃整體性不強。還會出現較大的易變性，這是因為人為主觀因素的影響較大。第二，在城市的黃金地段以及道路兩側，如果單位私自拆建，改變土地用途，這樣就會使政府對城市土地市場的調控能力降低。在這個過程中，單位受益，但是國有土地資產損失增加。

1.3土地收購儲備制度缺乏法律依據

我國的土地收購儲備制度體現了明顯的強權色彩，其本質是政府強制性行為的結果。在我國的很多城市開展土地存儲工作中，還存在一些混亂現象。比如土地權屬人跟企業之間的私底下的土地交易，使得土地荒廢和閑置的現象時有發生。除此之外，在我國，缺乏土地收購儲備制度制定的專門機構，土地收購儲備工作缺乏法律依據支撐。另外，由于國家歷史原因，導致國家的土地收購儲備工作難度提升，風險也變大了，很容易導致法律糾紛問題的產生。

1.4土地收購儲備中心與各部門的協調程度不足

土地收購儲備工作的過程是比較復雜的，這項工作跟方方面面的因素相關。所以，土地收購儲備中心跟各個部門之間的協調是很關鍵的。通常情況下而言，土地收購儲備的過程中，要根據城建部門的情況選擇地址，接著由城建規劃部門進行規劃。最后，根據土地收購儲備中心聯合國土資源局的土地征收方案進行征收工作。但是，在很多情況下，由于各個部門之間交流和溝通力度不夠，使得各方意見有分歧，從而浪費了大量不必要的時間。

1.5資金結構單一化，財務風險較大

通常情況下，土地收購儲備中心自由資金不足。特別是縣級土地收購儲備中心，他們持有的資金就更加缺乏了。所以，很多時候，土地收購儲備使用融資模式比較盛行?，F在，有大量的地區通過融資方式在銀行貸款，使用這種資金模式，資金渠道單一化很明顯。容易出現一些問題，比如在土地儲備數量增加到一定數目的時候，負債率提升，財務風險大大增加。

2土地收購儲備運行機制中問題的解決對策

2.1打造土地收購儲備管理系統平臺

在當今的土地收購儲備工作中，信息化管理的一種大趨勢，信息化管理能夠有效提升收購儲備的效率和質量。就目前的情況來看，土地收購儲備管理系統平臺存在很多不足之處，是需要進行改善的。第一，每一個城市的情況不盡相同，會使土地收購儲備管理系統平臺各有差異。所以，當一個城市在搭建收購儲備管理系統平臺的時候，第一是要根據各個省份城市的詳細情況具體分析，清楚平臺的建設目標，在充分了解土地收購儲備的特點之后建立數據庫。第二，研發技術，在搭建土地收購儲備管理系統平臺之初，把多項技術如移動GIS技術以及WEBGIS技術等有機融合在一起，提升系統平臺工作便捷性，使工作平臺更加實用。

2.2增強土地收購儲備中心跟各部門之間的協調性

在土地收購儲備工作開始以前，土地收購儲備中心必須要與各部門加強聯系，及時溝通，將土地收購儲備意見達成一致，提高土地收購儲備中心與各部門之間的協調度，保證土地收購儲備工作的順利進行。同時，土地收購儲備中心可以通過網絡通信技術與各部門取得聯系，及時溝通信息，以便土地收購儲備工作的順利開展。

2.3提升財務管理的信息化建設進程

為了降低土地收購儲備中心財務部門的壓力，規避單一資金結構帶來的財務風險?？梢愿倪M融資方式。政府部門可通過一部分收益充當該項工作的專項資金。除外，借助計土地基金、土地證券化、推行土地權益書方式獲得社會資金，將社會資金融入收購儲備工作中。在使用這些方式之后，不斷提升土地收購儲備中心的可用資金，從而保障土地收購儲備工作的開展。除此之外，儲備中心財務管理的信息化建設也是需要加強的，不斷拓展財務信息的寬度，在信息收集速度和效率方面下功夫，不斷地減小財務方面的風險。

2.4城市控制性詳規必須前置盡快出臺

一個具體的城市規劃，能夠為土地收購儲備工作提供重要的前提條件。所以，在出臺城市具體規劃之前，要制定相關的制度，比如城市規劃審批聯席會議制度。在制定該制度之后，要處理好土地收購儲備工作涉及的規劃問題，保障收購儲備工作的進行。

2.5杜絕單位自行拆建現象

在城區，單位自行拆建現象很多，這不僅會導致國有土地資產損失，還會使城區的地價提不起價。若能夠進行國有土地收儲，通過拍掛形式運作，這樣不但能處理好原單位產權關系，還能使政府收益更多。

2.6加大土地收購儲備的融資力度

土地收購儲備的資金必須充足，資金的形式可以是政府注入資金和銀行短期貸款結合起來的形式。本人認為，可政府注入資本金為主，在將來的土地成交的收益中，返還三成左右的收購儲備資金，把這些資金充當啟動資金或滾動資金。在適當的時候，可通過政府調節的形式提供貸款，保障土地儲備工作的進行，從而有利于土地收購儲備工作的循環開展。

2.7積極盤活城市內部存量土地當一個城市處于快速發展的階段的時候，建設用地對耕地的需求量跟供應量兩者之間的矛盾更加尖銳化。在城鎮內部，有不少土地被閑置了，土地使用效率比較低。為了使城鎮建設用地與占用耕地矛盾更加緩和，盤活城鎮內部存量土地和置換城鎮內部低效利用的土地不失為一種有效的方法。因此，有關部門不但要做好主要道路兩側排查工作，還應做好黃金地段排查工作。高清城區主干道和城內的存量地面積，從而為下一步進行收購儲備工作奠定前提和基礎。具體可從廈門幾個方面入手。

（1）進一步加強土地收購儲備機制的完善

高土地的利用率，強化政府部門的運作效率，因此，土地收購儲備機制的完善，無論對政府還是對土地使用者來說都具有重要的意義。要充分發揮對土地收購儲備機構的職能，建立完善的土地收購儲備機制，構建合理的土地收購儲備程序，強化對經濟建設、土地儲備、資金利用和土地市場等方面的分析和整理，及時準確的制定好土地儲備、征收、開發計劃。

（2）逐步拓展土地收購儲備的范圍

為了提升良好土地資源的儲備，通過土地收購儲備來充分發揮土地的最大利用價值。這個也就是土地收購儲備中比較關鍵的。存在一部分城市由于資金準備不充分，導致土地黃金地段儲備不充足的現象，這樣就能導致了一些經濟損失。在存量土地儲備工作中，企業改制導致的土地閑置現象時有發生。在企業名存實亡之后，舊有的土地失去了主人。因此，有關政府部門可針對這些土地做回收處理。通過儲備，不但能夠保護土地，還能降低資金使用緊張程度。除外，可以加強集體用地的征收工作。在每一座城市，都存在一些興辦企業的閑置土地，其未得到利用的原因有很多。所以，要逐漸加大對集體建設用地的征收的力度，從而為招商引資對土地的需求的解決奠定前提和基礎。

（3）拓展對土地收購儲備的資金收購渠道

土地收購儲備中遇到的資金問題，一般可以通過三種措施來處理。第一種就是根據《土地儲備管理辦法》中一些規定，誘導商業銀行涉獵土地收購儲備領域，適當進行抵押貸款。第二種措施就是成立土地收購儲備基金，通過發現和利用市場運作新方法，收集儲備資金。第三種是把土地出讓金收益中劃出一部分到土地收購儲備資金賬戶，加強土地收購儲備。

（4）改善土地收購儲備工作中的環境

土地收購儲備工作環境的改善有利于促進土地收購儲備工作的開展。所以，城建規劃部門要嚴格按照法律行事，快速制定科學合理、先進高效的規劃方案，為土地收購儲備提供必要的理論依據這是非常有必要的。通過各個部門之間的交流和溝通，將土地儲備運作風險降到最低，并且逐漸提升工作效率。對于司法部門而言，在對土地資產進行處理之時，要對政府部門的意見進行了解。與此同時，對于財政部門和公安部門而言，對土地收購資金加強管理，這樣就能有效保障土地收購儲備工作的開展。

3小結

通過上面的闡述，我們可知，土地收購儲備作為我國的一項不僅有利于國家還有利于人民的措施，它不但能夠對土地資源進行充分利用，產生最大的經濟效益，還能推動我國經濟效益的發展。在這個過程中，不但要解決好土地與資金這兩者之間的關系，還要逐漸拓展融資的途徑，不斷改善土地收購儲備的工作所處的環境。

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