淺析房地產泡沫的主要表現形式及其危害形成

杜蓮

房地產行業已經成為近年來中國經濟發展的支柱。房地產行業是否能夠保持相對平衡的發展狀態，某種程度上決定了我國基本國民情況的健康運行。本文就此闡述了當前房地產泡沫的主要表現形式，并就其存在的危害進行了簡要剖析。本文的分析旨在為我國房地產行業的健康發展提供可借鑒性思路。

房產泡沫經濟危機可持續性行業發展

1泡沫的概念

美國經濟學家查爾斯·P·金德爾伯格針對泡沫這一概念給出了如下闡述：一定時間內價格持續增長，那么起初人們的預計價格也會上漲，從而致使越來越多的人購置資產來獲取資金鏈，但是伴隨著價格的與日俱增，往往最終的結果差強人意，容易引起資產價格的暴跌，那么這才導致了金融危機的爆發。在此之后其又針對房地產的泡沫現象給列出如下解釋：房地產行業是一個價格持續增長的過程，而這類現象是人們對于價格的預估，所以這才吸引越來越多的人投資參與，等待后續金額的累計增加，而當房地產價格高于實際價格時，這類現象就可以稱作房地產泡沫，過度累計后資產鏈就會崩潰，所以實際上這是不理智的消費活動。

日本的著名學者三木谷良說道：泡沫經濟實際上指的是固定不動的資產價格，特質常說的不動資金；而另外一位金融專家又指出：在經濟領域范疇內的泡沫，實際上是股票等資產隨機出現的上漲或者下跌，并且最終都是突然暴漲或暴跌。其實際上與實體的經濟并不相符，會受到流通、增長率等因素影響出現暴漲現象而后又暴跌。

2房地產泡沫的主要表現形式

房地產泡沫的表現形式有四種區別，分別是：土地價格、房屋空置、房地產投資以及房價虛漲?？此茮]有關聯的它們實際上不僅僅相互制約而且還相互關聯平衡，一般情況而言，土地價格泡沫和房屋空置泡沫以及房價虛漲泡沫呈正相關趨勢，同樣的房價虛漲泡沫和房地產投資泡沫也呈正相關趨勢，具體的表現關系如下圖所示。

2.1土地價格泡沫

土地本身就比較稀缺而且市場需求也較大，所以說土地市場具有很大的潛在價值，那么極容易出現土地價格過高的局面，那么這時倘若超出的價格遠高于其自身價值，就可以稱之為經濟泡沫，而后續土地的價格仍然持續增長，就會演變成我們常說的泡沫經濟。例如日本在上世紀地產價格的暴漲，以東京為代表的城市地價上漲了數倍，預估整個土地市場共計萬億日元，同比于當時的美國還要高出很多倍，于是這就形成了土地價格泡沫。年后土地的價格又開始持續跌落，這樣的反差引發了金融危機，給當時人民的經濟和生活都造成了很大的不良影響。

2.2房屋空置泡沫

不同的國家以及不同的地區，不論是居民的住房情況、固定人口、流動人口、地理位置還是土地供給情況都存在著不同程度的差異性，所以在計算房屋空置率時就存在著諸多的差異性，不過計算的原理是永恒不便的。美國的社會調查是覆蓋率非常廣泛的住房調查單位，有關統計局使用的計算公式是：

2.3房地產投資泡沫

房地產行業發展速度要略微領先于國民經濟，所以應當將總體的房地產投資率和增長率盡可能維持在同一高度，已達到供需平衡的目的。盡管部分發展中國家仍然處于經濟發展的初級階段，但是顯然它的房地產行業要領先于任何一個行業的增長率，這也說明了市場需求關系中供給遠遠大于需求量，所以導致了經濟的不斷增長，但是隨著房地產行業和經濟的不斷歇增長，投資者往往忽視了背后的危機，認為前景還很開明樂觀，只會去增加投資，開發商則繼續購置土地建造房屋，導致資金注入過多而覆水難收，最終價格膨脹、房屋銷售停滯，金融危機這才全面爆發，導致泡沫經濟幻滅，這個現象類似于美國爆發的次貸危機。

2.4房價虛漲泡沫

住房價格實際上與地產價格彼此密不可分而又相互制約著，因為只要有一方上漲那么另一方面勢必價格也會上漲。本質來說房地產的價格是由房價和地價兩者共同組成，那么只要有一方上漲那么整體的價格也會隨之上漲。在日常生活中，有相當一部分的黑心開發商為了謀求高額利潤，經常虛報價格借此哄抬價格，于是房價持續上漲形成泡沫現象。

3房地產泡沫的危害

房地產行業在產生的最初階段都是為了能夠促進該行業的發展和國民經濟的繁榮，但是一味的放任自流而不加以限制，那么勢必會膨脹的越來越大，直至嚴重威脅到和人民、經濟息息相關的一切產業。本文在這里針對房地產的泡沫現象所引發的膨脹現象產生的危害進行具體的分析。

3.1房價收入比過高易引起房地產市場不穩定

房價的收入比是為了能夠衡量房地產泡沫再具體過程中出現的過渡需求現象，因此國內外很多的專家學者都有針對房價收入的具體現象進行了界定分析，但是其秉承的原則實際上還是比較統一的，即房價的收入比重是房地產價格和家庭平均收入的比值，最終的結果和種種跡象也表明了居民是否有住宅的支付能力，實際上呈負相關趨勢，即比值越小支付能力越高。在市場當中如若房價一直呈現上升趨勢，而經濟發展也較好那么極可能會產生泡沫現象，現給出房價收入比的一般公式：

Bertnard Renaud于1989年發表了一篇報告，該篇報告中提到：發達國家的房價比重應當控制在1.8-2.5的既定范圍內，而發展中國家不論是人口密度還是城市大小還是家庭收入顯然都有所區別，因此盡量將比值控制在4-6間最為合適。后來在1991年他又表明部分發展中國家的房價收入比值要高于6。

3.2房地產泡沫影響城市競爭力

房地產泡沫不管是膨脹過度還是破滅勢必會對一個城市的發展產生不良影響，與此同時，房屋的租金以及價格都會增長，所以建筑的成本對應也對增加，于是附屬品物價都在上漲，競爭力下降，那么就會轉移到部分三線城市，從而不利于城市的經濟發展。還有一個問題就是房價的上漲勢必會增加城市的競爭力，因為成本在增加那么所能吸引的外資勢必會降低，部分投資者為了能夠降低成本使得資金鏈運轉起來，往往會投放到其它的城市，這樣城市勢必會不堪重負，而房地產泡沫現象尤其在北京、上海等一些大城市表現的非常明顯。于是失業率比重增加、銀行資金鏈斷開、企業無法正常運轉的現象更是時有發生，城市也喪失了其競爭力，不再有外資的注入。

3.3房地產泡沫引發銀行危機

之所以會形成房地產泡沫現象實際上有相當一大部分的原因是有著銀行的各項業務在支撐著它的運轉，換句話說即銀行是導致房地產泡沫現象迅速膨脹的主要載體，因此銀行實際上和房地產有著莫大的關聯，主要是開發商的資金來源大都是通過銀行貸款而來的，所以它的地產價格一直都在上升，那么投資回報風險低的貸款勢必會給銀行帶來不可預估的風險，與此同時房地產價格的上升是隨銀行貸款抵押而不斷上升的。倘若銀行監管力度不夠，那么將會面臨很多不可預估的風險，也不能提前給出應對措施，如下圖所示我們將其稱作是危機短視癥，即銀行過于低估了這類信貸背后的風險，通過圖案可以更加直觀地意識到危機癥狀。

也正因為銀行出現了這類現象最終才會在泡沫破沒后無法抵債才導致的破產，如果銀行破產那么還會引發很多的企業也會倒閉、企業倒閉則會引發很多金融機構破產，從而影響了整個金融體系產生危機。

3.4扭曲資源合理配置，過度消耗稀缺經濟資源

在部分房地產市場上總是會出現部分區域大熱的現象，那么短時間內獲取利潤最大化引來了很多投資者的廣泛關注，尤其是人力物力等資源競相注入，那么投資者最關注的土地資源成了最受關注和追求的目標之一。由于土地資源的過度開發以及占用，使得大范圍的土地都在閑置圈地，沒有及時的被開發。還有很多的開發商為了謀求利潤收益的最大化，將很多的土地開發成別墅住宅區，如此一來土地的利用率大大降低，還有閑置率也會提升，這是對土地資源的一種揮霍。除此之外，房地產行業還與很多的產業資源息息相關，如鋼筋水泥、木材沙石等等，一旦不能對此進行周密的規劃和使用，那么勢必會造成浪費現象嚴重，從而影響了資源的合理配置。

4結語

現下我國的房地產行業不再是一個獨立存在的個體，更多的是其市場運行與總體經濟發展水平和國家出臺的各項政策都息息相關，現階段人民生活水平的日益提高、金融政策的調整，這兩項因素都是相互制約發展的。自從東南亞地區爆發金融危機之后，逐漸的我國很多的學者都開始意識到泡沫現象的危害以及其和金融機構的內在聯系點。從2000年直到今日，我國的房地產行業一直都在突飛猛進地發展，而越來越多的專家學者開始都對此產生了關注，針對我國出現的房地產過熱現象給出了分析和研究，特別是美國上次爆發的次貸危機損失慘重，這也給我國的房地產行業起到了警示作用。

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