上海甲級寫字樓的“危”與“機”

陳基強

企業(yè)承受著來自金融危機的壓力，甲級寫字樓業(yè)主方承受著來自企業(yè)退租的壓力，市場則承受著來自不斷失衡的供需壓力。

從浦西到浦東，一度滿滿當當?shù)膶懽謽菂s出現(xiàn)鮮有的空格。2009年的上海甲級寫字樓市場，略顯料峭寒意。

上海甲級寫字樓的冬天開始于去年。2008年全年，上海甲級寫字樓市場共有9個項目竣工上市，新增辦公面積75.85萬平方米。至2008年底，全市空置率上升至13.8%，租金下調(diào)至8.5元/平方米。數(shù)字表面的起伏背后，是上海甲級寫字樓市場所面臨的一次大逆轉(zhuǎn)。

2008年上半年，大好形勢之下，市場一片晴朗。全市甲級寫字樓的租金繼續(xù)上行，雖然空置率因大面積的新增供應上市而有小幅上升，但也在合理浮動范圍之內(nèi)。外資收購案例和跨國企業(yè)的大面積租賃時有發(fā)生，各方對市場前景滿懷信心。

轉(zhuǎn)眼間，到了2008年下半年，金融危機突襲，市場頓顯陰霾。為控制經(jīng)營成本，許多公司大規(guī)模裁員，并重新調(diào)整了業(yè)務拓展速度，原本的辦公擴租計劃被擱置一邊。在上海甲級寫字樓市場上，跨國公司占據(jù)了半壁江山，受此影響，市場需求量大幅下降，持續(xù)增長了5年之久的租金在2008年第三季度首次出現(xiàn)下跌，供大于求的大環(huán)境使得整個市場已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場。

雖然來自外企的辦公租賃業(yè)務受到金融危機影響較大，國內(nèi)大型企業(yè)尤其是內(nèi)資銀行成了諸多甲級寫字樓的新住戶，中海發(fā)展以6.58億元整購上海港國際客運中心商業(yè)配套辦公項目5號辦公樓，單價達65800元/平方米。與此同時，銷售型甲級寫字樓以其稀缺性，依然受到高度關注，例如靜安寺核心地區(qū)的萬泰國際，目前售價約35000元/平方米，而其周邊寫字樓的租金普遍在9-12元/平方米。在央行大幅調(diào)低利率的政策背景下，將極大調(diào)動投資需求。對于開發(fā)商而言，資金鏈的問題也能迎刃而解。

為了能維持現(xiàn)有租戶的租賃關系，又能在充滿競爭的有限市場上贏得新租戶，多個甲級寫字樓都提出人性化的“彈性條款”，但即便有豐富的優(yōu)惠條件，依然有企業(yè)選擇外遷，到租金更為低廉的虹口、楊浦等非中心商務區(qū)內(nèi)辦公，甚至是更遠的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，因為這些區(qū)域在租金和生態(tài)環(huán)境上有優(yōu)勢，交通條件也在逐步改善。這無疑加速了上海辦公格局的外延進程，對于上海非中心區(qū)域的商務區(qū)發(fā)展也不失為一個機會。例如，磁懸浮延伸規(guī)劃中的上海南站站，將打造成一個80萬平方米的現(xiàn)代商務區(qū)，這無疑是2009年最搶眼的區(qū)域。

企業(yè)承受著來自金融危機的壓力，甲級寫字樓業(yè)主方承受著來自企業(yè)退租的壓力，市場則承受著來自不斷失衡的供需壓力。面對未來供應的繼續(xù)放大，正確的項目定位和客戶鎖定非常關鍵。在危機中幸存的就是贏家，上海甲級寫字樓的春天總會到來。（作者為基強聯(lián)行投資管理(中國)有限公司董事總經(jīng)理）