樓市三月調(diào)控忙用管住“炒”，來保障“住”

金姬

在今年全國(guó)兩會(huì)“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”的主基調(diào)下，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)，遇漲即調(diào)。

在大家的印象中，從來沒有哪個(gè)月份，像2017年3月這樣密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策——截至3月26日，全國(guó)已有20多個(gè)城市發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，而這一切距離2016年3月25日上海因出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策登上最嚴(yán)調(diào)控城市的位置還不到一年時(shí)間。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，如果從2016年“9·30”政策揭開調(diào)控序幕開始算的話，那么全國(guó)已有超過40個(gè)城市出臺(tái)了多達(dá)120余次對(duì)房地產(chǎn)收緊的調(diào)控措施。

可以肯定的是，在今年全國(guó)兩會(huì)“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲”的主基調(diào)下，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)，遇漲即調(diào)。而這種“打補(bǔ)丁”的樓市調(diào)控還將持續(xù)。

貧困縣也被調(diào)控了

3月以來，包括北京、廣州、佛山、中山、東莞、廈門、鎮(zhèn)江、成都、滄州、句容、嘉興、長(zhǎng)沙、廊坊等城市開始新一輪樓市調(diào)控。讓小伙伴們看不懂的是，連國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣都開始限價(jià)了。

3月22日，國(guó)家級(jí)貧困縣安徽省阜陽市臨泉縣發(fā)布一份“限房?jī)r(jià)”“控地價(jià)”的調(diào)控新政。

臨泉縣位于安徽省西北部，隸屬阜陽市管轄，周邊分別與豫皖兩省9個(gè)縣市區(qū)接壤，是國(guó)家級(jí)貧困縣，臨泉貧困人口占了全省的五分之一。此前臨泉縣房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲。2月，臨泉縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年2月份商品房銷售均價(jià)6143元/平方米，與2016年2月同比增幅28%，其中：商業(yè)均價(jià)10358元/平方米，住宅均價(jià)5709元/平方米。

為什么臨泉的樓市也開始火了？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，臨泉此前受制于交通區(qū)位等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不熱。而規(guī)劃中的鄭州阜陽合肥高鐵增設(shè)了臨泉高鐵站，使得臨泉的投資價(jià)值上升。這類城市出臺(tái)限價(jià)政策，看似意外，實(shí)則體現(xiàn)了當(dāng)前部分中小城市也面臨房?jī)r(jià)上漲和炒作的現(xiàn)象。

因此，新政規(guī)定，全縣毛坯房均價(jià)控制在每平方米5200元以內(nèi)，精裝房均價(jià)控制在每平方米6000元以內(nèi)。臨泉政府對(duì)出讓宗地制定出讓底價(jià)的同時(shí)，擬定單宗土地出讓畝均最高限定價(jià)。現(xiàn)場(chǎng)拍賣或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限定價(jià)之后，由“搖號(hào)”決定土地歸屬。

假離婚也不好使了

北京打響了三月樓市調(diào)控的第一槍，并在短短10天內(nèi)出臺(tái)了9項(xiàng)樓市新政，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分……幾乎斷絕了所有炒房的可能。

經(jīng)過本輪調(diào)控，“認(rèn)房認(rèn)貸”成為北上廣深4個(gè)一線城市標(biāo)配舉措，僅在貸款結(jié)清情況的劃分、最低首付比例的設(shè)定上各地略有差異。

北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策力度超過上海、深圳、廣州，限購(gòu)限貸力度全國(guó)居首——居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京無住房但有商貸、公積金貸款記錄的，無論是否還清，再次在北京購(gòu)房的均需按二套房政策執(zhí)行；普通自住房最低首付比例提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時(shí)降低住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

值得注意的是，北京還對(duì)非京籍購(gòu)房漏洞和假離婚購(gòu)房等行為及時(shí)更新政策。3月24日，央行營(yíng)管部等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》明確，離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。

北京市政府解釋，出臺(tái)這一措施的原因是：“據(jù)有關(guān)方面反映，近期，購(gòu)房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調(diào)控政策效果也容易產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛、還款能力下降等問題，增加商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)”。

過去，限購(gòu)等政策收緊之時(shí)，多地曾出現(xiàn)夫妻為買房而辦理離婚的現(xiàn)象。但是，假離婚最后弄假成真的案例也屢見報(bào)端，不少人最后“人房?jī)墒А薄Ｈ缃裨诒本胪ㄟ^假離婚購(gòu)房、享受首套房信貸優(yōu)惠的方法不好用了。

商住房都限購(gòu)了

3月26日晚間，北京又發(fā)布了一道樓市調(diào)控新政：明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。由此，北京成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類項(xiàng)目的城市。

“商住房”其實(shí)是開發(fā)商創(chuàng)造出來的一個(gè)名詞，是指一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的項(xiàng)目，被開發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不限購(gòu)的商改住名義賣給購(gòu)房者。其實(shí)，商住房的房本還是標(biāo)明“商業(yè)、辦公”，開發(fā)商這種行為從政策層面是不允許的，屬于違規(guī)行為。

2015年，北京商辦類用房?jī)r(jià)格每平方米為2.64萬元，到了2017年前兩個(gè)月，商住房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米4.54萬元。而當(dāng)本輪調(diào)控剛開始的3月17日，北京市商住房單日成交量創(chuàng)歷史新高。這直接引發(fā)監(jiān)管層對(duì)調(diào)控的加碼。

北京不是第一個(gè)處理商住房的城市，上海早在2017年1月就暫停網(wǎng)上簽約的148個(gè)類住宅項(xiàng)目。而“類住宅”就是“商住房”。據(jù)悉，天津、合肥、南京等城市早已開展整治“商改住”項(xiàng)目，下一步深圳和廣州也會(huì)跟上。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，包括北京商改住限購(gòu)、上海類住宅整治等等在內(nèi)的各地類住宅政策的出臺(tái)，在于防止住宅調(diào)控后房企將目標(biāo)轉(zhuǎn)向類住宅市場(chǎng)，進(jìn)一步推升商辦用地價(jià)格過快上漲。因?yàn)樯剔k用地涉及產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，政府不想商辦價(jià)格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)。

有人將此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策概括為三句話：剛需買得起，換房需謹(jǐn)慎，炒房不劃算。整體上看，各地政策均緊緊圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位制定，用管住“炒”，來保障“住”。從策略上，和前兩輪樓市調(diào)控不同，此次中央并未制定一刀切的統(tǒng)一政策，調(diào)控基本實(shí)行“一城一策”，各地視自身市場(chǎng)情況確定調(diào)控政策的自主性加強(qiáng)，政策正朝著精確化管控導(dǎo)向發(fā)展。