雄安的當下與未來

江寒秋

4月1日晚，沒有任何官方預兆，一則“中共中央、國務院決定設立河北雄安新區”的重磅消息在西方“愚人節”這天的后半日突然面世，眾人驚愕。“雄安新區是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之后又一具有全國意義的新區，是千年大計、國家大事。”

消息一出，瞬間打破了沉寂許久的白洋淀——許多人上次聽說白洋淀，還是在若干年前《小兵張嘎》的抗日故事里。

消息公布后，最先引起人們關注的自然是雄安的房價，不過，由于空前的制約措施，第一時間，房產虛熱被及時按壓，雄安新區態度明確：歡迎建設者，歡迎創業者，就是不歡迎“炒房者”。那么，雄安新區真正的“熱點”應該在哪，雄安的未來是否與你有關？

雄安的房價

在政策發布后，一天時間雄縣、安新縣、容城縣，這三個曾經不為人知的縣城，迅速刷爆頭條及朋友圈。然而，跟著這三個地名一起大熱的還有大批炒房客的炒房熱情。小長假期間，前往雄安新區的道路上擠滿了外地車牌的車輛，當地的賓館已人滿為患。自然不是為了旅游，他們來的目的只有一個：買房。

但炒房客的如意算盤卻面臨落空。目前新區所涉河北省三縣都已經凍結全部房產過戶，本地人、外地人都無法買房。

空前嚴厲的反炒房措施，讓炒房團們可能空手而歸。實際上，從2014年起，雄安新區涉及三縣就開始大幅減少住宅用地供應，當年三縣共出讓了26幅土地，2015年三縣累計出讓15幅土地，到2016年減少至3幅，2017年以來已經停止了包括住宅用地在內所有土地供應。

據媒體統計，從2015年至今3年里，雄縣、容城和安新三縣共計出讓15幅住宅土地，累計出讓面積為202.7畝，無論與三縣往年平均出讓面積、還是同期周邊區縣相比，土地供應面積、尤其是住宅供應面積大幅減少。

雄縣2016年共出讓12幅土地，為雄安新區三縣出讓幅數最多的縣城，總出讓面積為2552.64畝，其中大部分為公共基礎設施建設用地，占比超過96%，也就是說，真正經營性土地出讓面積只有101.15畝，其中只有一幅土地是住宅用地。

交易資料顯示，該幅住宅用地位于雄縣大營村村南、立新路東側，面積為22.81畝，成交價格為953萬元，成交時間為2016年8月25日，開工時間為2017年9月27日，竣工時間為2019年9月27日，受讓人為郭柏良。

安新縣2016年累計出讓6幅土地，其中4幅為商服用地，1幅公建用地，1幅住宅用地，共計出讓面積為217.38畝，其中161.6畝2幅商服性質用地被保定鳳陽家具科技有限公司取得，這2幅商服用地位于白洋淀北岸的安新縣大王鎮張六村。

1幅住宅用地獲得方為河北力邦房地產開發有限公司，土地位于安新縣正義路南側，面積為12.8畝，成交價格為1884萬元，簽約時間為2016年11月8日，約定開工時間為2016年11月10日，這也是雄安新區最后一幅成交的土地。

2016年以來容城縣共出讓了兩幅土地，而且均發生在2016年4月份，其中一幅工業用地，一幅住宅用地。資料顯示，2016年4月28日，河北兆宇房地產開發有限公司以974萬元價格獲得位于容城板正北大街，面積為21.72畝，開工時間為2016年9月9日。

從三縣土地交易方面不難看出，雄縣最后一幅土地簽約時間為2016年8月，安新縣最后一幅土地簽約時間是2016年11月，容縣最后一幅土地簽約時間為2016年4月份。此后雄安新區三縣土地交易基本被停止。

高層對雄安新區印發的房價波動顯然早有預案。在4月6日召開的京津冀協同發展推進會議上，中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗在會上明確，雄安新區的建設方向是綠色生態宜居新城區、創新驅動引領區、協調發展示范區、開放發展先行區。在合理把握開發節奏方面要堅決做到七個“嚴”：嚴禁大規模開發房地產，嚴禁違規建設，嚴控周邊規劃，嚴控入區產業，嚴控周邊人口，嚴控周邊房價，嚴加防范炒地炒房投機行為。

京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓在接受媒體采訪時表示，能否通過雄安探索出一條在發展房地產的同時，控制房地產價格，保障民眾住房需求的路，“也是雄安新區的一個任務。”

多大的想象力？

雄安新區是京津冀一體化的重要一步。時至今日，京津冀一體化的推出已有3年。建設雄安新區是否是老生常談？

國泰君安、安信證券、興業證券、民生證券、廣發證券、中信建投、天風證券和華泰證券等8大券商表示，雄安新區的推出意義深遠。

天風證券認為，其一，定位之高罕見。雄安新區是繼深圳特區和浦東新區之后的第三個全國意義上的新區。值得注意的是，深圳特區和浦東新區都是副省級單位，各自傾注了一代領袖的心血。其二，規模之大罕見，深圳特區總面積1996平方公里，浦東新區總面積1210平方公里，雄安新區遠期規劃面積2000平方公里。其三，用詞力度罕見，新華社用千年大計來形容雄安新區的建設。這個詞出現在官方新聞稿里尚屬首次。

安信證券表示，談及雄安新區這一主題，市場第一反應會覺得它是老主題，因為它是京津冀的戰略的一部分。雄安新區主題屬于政策驅動的主題，只要驅動力在加強，市場還是會有反應。同時，由于對標深圳特區和浦東新區，雄安新區更類似特區的概念。深圳特區和浦東新區成立之后均有非常多的特殊政策，所以這一新的含義在以前市場談及京津冀主題時所缺乏的。

同時，雄安新區是有新意、級別高、未來還會有持續催化劑的主題。具體而言，當前雄安新區在市場看來還僅是一個框架輪廓，但在未來一二十年的時間里，它將是一個不斷推進的巨大工程，諸多配套政策將由此產生。

國泰君安預計，新區建設將動用國家級別的資源和力量，其推進落地速度將大大超出預期。

雄安新區的建設，到底能有多大的想象力？有券商人士表示，深圳特區和上海浦東新區或具有參考意義。

根據新華社報道，在經濟體量方面，深圳特區2016年底，GDP達1.95萬億元位居全國城市第四。在對外開放層面，深圳特區2016年進出口總額2.63萬億元，連續24年位居全國城市首位。產業升級方面，2016年高新技術產業實現價值1.92萬億元。

在經濟體量方面，上海浦東新區2016年GDP8732億元，占上海GDP比重高達31.8%，相比于1990年GDP年復合增長率約21%，占上海GDP比重增長23.7個百分點；在引入外資方面，上海浦東新區2016年實際利用外資70.4億美元；在金融發展方面，上海浦東新區2016年各類金融機構累計超過1.1萬家，金融業增加值占GDP比重高達27%。

多家券商表示，從對雄安新區的發展定位來看，區別于浦東新區定位國際經濟、金融中心、貿易、航運中心等，深圳特區定位全國經濟中心城市、國家創新型城市等，今年2月23日，在河北雄安新區規劃建設工作座談會上提出，雄安新區定位于綠色生態宜居新城區、創新驅動發展引領區、協調發展示范區及開放發展先行區。可以看出，一方面，雄安新區重在發揚環境優良的自然稟賦，從生態建設上切入；另一方面，雄安新區重在配合京津冀一體化戰略實現產業升級、對外開放的目標。

具體而言，針對雄安新區的建設，中央部署了七大重點任務：建設綠色智慧新城、打造優美生態環境、發展高端高新產業、提供優質公共服務、構建快捷高效交通網、推進體制機制改革、擴大全方位對外開放。在國家政策助推下，雄縣、容城、安新三縣經濟發展將直接受益于雄安新區設立，相關優勢產業有望迎來增長。

哪些上市公司將受益？

雄安新區“刷屏”，哪些板塊，哪些上市公司將由此受益成為市場關注的焦點。地產、建材、鋼鐵、機械、交運、環保、水泥、醫療等幾大板塊被8大券商看好。

其中安信證券認為，短期投資機遇由配套建設驅動，需要關注房地產、建材、鋼鐵等直接受益行業。從浦東新區和深圳特區的經驗來看，開發階段往往能夠帶動全產業鏈上中下游共同發展并且成效立竿見影，需要關注建筑、建材、鋼鐵、機械、電氣、交運等率先發力的直接受益行業。同時，考慮到新區特區的建設要求并結合建材就近原則、鋼鐵集約效應等行業特性，往往在當地或附近具有密切業務聯系的大型龍頭企業獲益明顯。

中期投資機遇由鼓勵政策帶動，需要根絕自身定位關注發展特色和方向。在步入重點開發時期，新區或特區往往會按照既定的定位進行發展，提供相關行業一定的鼓勵和優惠政策，因此需要關注在政策驅動下發展過程的特色和方向。

長期投資機遇由發展規劃指引，需要關注后續擴容和轉型升級。為了適應時代的新標準和需求，新區和特區的功能和重點往往會隨著經濟社會的不斷發展進行擴容和轉型升級。

其中地產股成為券商推薦的重頭戲。

民生證券認為，尤其應關注產業轉移帶來的地產股的投資機會，就此投資，有三大層次。

一是規劃區域內有或者預計有土儲直接受益（華夏幸福481.2平方公里+京漢股份1500畝），二是京津冀區域升級帶來的收入來源改善（榮盛發展+廊坊發展），三是后續或將推動中央特區建設（金融街西城112萬方儲備+北京城建127萬棚改）以及新領導信任的城市綜合運營商（招商蛇口將和深圳市政府開發前海2.9平方公里）。但值得警惕的是，就在4月2日有市場傳言華夏幸福與保定政府和雄縣政府簽的合作已失效。