財務可行性評價在擬建酒店項目中的應用

羅瓊芳

摘 要 財務可行性評價是在國家現行財稅制度和價格體系的條件下，從項目財務角度分析、計算項目的財務贏利能力和清償能力據以判別項目的財務可行性。本文從財務可行性評價工作流程出發，剖析了在投資酒店項目中存在的問題，提出了相應的解決方法。

關鍵詞 財務可行性評價 項目投資 投資決策

財務可行性評價是在國家現行財稅制度和價格體系的條件下，從項目財務角度分析、計算項目的財務贏利能力和清償能力據以判別項目的財務可行性。酒店項目可行性研究的目的是對擬建的酒店項目，從項目所處區域市場前景、當地酒店行業的經營情況、酒店定位、項目資金投入情況（主要是土地及固定資產投資）、經營模式等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估算項目風險、經濟效益和社會效果程度，為酒店業主提供投資決策和運營的建議，為項目的銀行融資提供參考依據。

一、財務可行性評價工作流程

可行性研究的財務可行評價工作包括：財務可行性要素的識別及估算、財務可行評價的體系及財務可行評價的標準。

（一）財務可行性要素的識別及估算

從項目投入產出的角度看，可將新建投資項目的財務可行性要素劃分為投入類和產出類兩種類型。投入類財務可行性要素包括：在建設期發生的建設投資、在建設期期末或運營期前期發生的墊支流動資金投資、在運營期發生的經營成本（付現成本）、在運營期發生的各種稅金（包括營業稅金及附加和企業所得稅） 。產出類財務可行性要素：在運營期發生的營業收入、在運營期發生的補貼收入、通常在項目計算期末回收的固定資產余值、通常在項目計算期末回收的流動資金。

在實施的擬建項目中，所識別的投入類可行性要素包括：擬建酒店用地的用地成本、主體建筑成本、項目裝修成本、設備購置成本、運營期墊付流動資金、運營期的經營成本及稅金。所識別的產出類可行性要素包括：運營期間的營業收入。

建設投資是項目建設階段發生的投入，由于項目建設階段一般都會形成一定的資產，因此通常使用形成資產法進行估算。形成資產法需要分別按形成固定資產的費用、形成無形資產的費用和形成其他資產投資的費用和預備費四項內容進行估算。

需要注意的是，在使用形成資產法進行建設投資的時候，要把形成資產的所有要素考慮完整。例如對主體建筑的成本需要包括地基、地下室、各樓層、文明工程、升降設備等各個部分（環節）的造價。

在項目正式運營后，項目都會占用供應商的資金、稅金等，形成流動負債，也需要新增一部分流動資產（周轉用的現金、應收款、存貨占用的現金）。在財務可行性評價中，應注意項目運營過程中對流動資金的投入。流動資金投資可按分項詳細估算法進行估算。分項詳細估算法，是指根據投資項目在運營期內主要流動資產和流動負債要素的最低周轉天數和預計周轉額分別估算每一流動項目的占用額，進而確定各年流動資金投資的一種方法。項目新增流動資金投入需求一般按流動資產減去流動負債的差額進行計算。項目投資一般分為建設期及運營期兩個明顯的運作階段。在運營期間，項目投入主要是與營業收入相配比的營業成本、期間費用等。在財務可行性評價中，我們通常需要把營業成本區分為變動成本和固定成本。

變動成本主要是與收入關聯性較強的成本，例如在酒店行業中，隨客房收入增加而增加的水電成本、消耗用品成本（洗漱用具）、床上用品等的洗滌費用、維修維護費。針對成本的不同，在財務可行性評價中對單位成本采取不同的估價方式：對于水電成本采取同行全年平均單房耗用金額計算（實際運營的單房成本可能與預計情況不同）、對于消耗用品成本及洗滌費用則采取實際價格計算（該部分成本都能獲取現有供應商報價）、維修維護費按收入一定比例計提（維修維護費用與使用量有一定關系，但并非直接相關；為簡化起見，按收入一定比例進行計提）。

固定成本主要是與收入無直接關系，固定發生的營業成本。項目財務可行評價識別的固定成本包括：服務及管理人員工資、固定資產折舊及攤銷成本。固定成本一般按成本分類進行總額估算：服務及管理人員工資按預計所需職員人數及年平均工資計算、固定資產折舊按資產折舊年限進行計提估算（房屋按五十年、電子設備按五年、電梯及空調設備按二十年計提折舊）、攤銷成本按不同成本性質采用不同的年限進行攤銷（土地使用權按四十年、酒店裝修成本按十年進行攤銷）。

在本次項目可行性研究中，識別的產出類可行性要素主要是項目運營期間產生的營業收入。由于業主單位并沒有確定的運營期（出售酒店物業的時間無法確定），且項目物業的日后升值存在重大的不確定性，在項目財務可行性研究中，對項目運營期滿的物業變現情況不作考慮。對于項目的運營期間，按十年進行估算。每年的營業收入按設計各種級別房間的間數、單房價格、預計全年平均折扣率及入住率來進行估算。

（二）財務可行評價的體系及財務可行評價的標準

對項目可行的評價從財務角度考慮，分為利潤率指標和現金流量指標兩大類。而現金流量指標分為項目現金內含報酬率指標和預期收益率折現值兩類指標。

項目的利潤情況是業主單位關心的重要因素，也是企業財務核算的重要指標。利潤率指標主要通過把前一階段識別的財務可行性要素轉換為收入及成本費用項目，編制預計利潤表。在考慮項目在財務方面是否可行，除了考慮項目運營期的利潤情況外，還需要考慮項目的現金流量情況。原因在于能否籌集足夠的資金滿足項目的投入、項目能否產生足夠的現金流量滿足項目投資者的資金需求（包括償還到期債務及股東分紅等需求）、項目的內含報酬率是否滿足投資者的預期。通過計算項目的靜態現金流量，計算項目的靜態回收期、凈現金流量內含報酬率及預期收益率情況下的凈現值，來衡量項目是否具備財務的可行性。

二、財務可行評價工作存在的問題

（一）財務可行評價工作要求項目組成員有豐富的行業經驗

在酒店項目投資項目可行性研究的經營預測中，需要有熟悉行業經營、區域市場情況的經營管理人才予以配合。在項目的實施過程中，業主單位聘請的酒店運營經理有豐富的酒店經營經營，熟悉酒店的經營成本、營銷手段，在整個經營預測中，往往由我們提出相關的估算框架，運營經理協助收集數據。收集的數據主要包括附近酒店的房價情況、折扣率、入住率情況。調查的方法包括：同業內部人員咨詢、同業酒店大堂觀察、現場咨詢問價、客房內部觀察對比等。在財務預測方面的房價數字，往往需要項目組人員多方對比討論及測試。據了解，連鎖酒店在經營情況的預測方面，由于有大量的操作案例，而且酒店裝修、選址及定位方面有一致性，因此通過建立和不斷修正數據庫，在技術模型方面遠比我們要專業。而項目組由于擬建酒店與周邊酒店差異、無法獲取全年第一手財務數據（僅能根據所能接觸的內部人員了解經營情況），在數據預測方面，主觀性比較強。

（二）項目投資的目的對財務可行性評價模型的影響

在技術上來說，對項目的可行性研究中，涉及財務部分的預測（主要是資產凈現金流量折現模型）包括：投資總額估算、項目資金來源預測（包括自籌資金、借款）、項目投產（經營）各年度的收入及成本費用情況、項目投產（經營）的凈現金流量情況、項目各年度（一般包括建設期及投產后10年）的現金凈流量情況。判斷項目是否可行的標準包括：項目資金來源（包括自籌資金及對外借款）是否能夠滿足項目的投資所需資金、項目的每年凈利潤情況、項目的靜態投資回收期、項目的內含報酬率是否能夠達到投資者的期望值（或者能否超過資金成本）、預定報酬率（一般取10%）下的現金流量折現值。

但實際投資項目中，投資者（業主）單位的個人取向、物業升值預期（主要體現為土地房產交易價格的上漲）、通貨膨脹預期對項目投資是否可行的影響，比傳統的資本資產定價模型影響更大。在我們的項目可行性研究預測中，所預計的酒店項目所產生的凈現金流量、內含報酬率其實均未達理想。但由于業主在項目實施前，已持有了項目所用土地。擬建項目用地在不到五年的時間內，上升了將近一倍（目前參考成交價為約3萬元/平方）。而投資者進行項目投資往往希望建成并持有資產，期望獲取項目資產的自我增值，而并不太看重酒店項目自身產生的經營利潤。

（三）項目投資成本預測估算的問題

在擬建項目的投資總額的預測中，主要是土地成本、主體建筑成本、裝修成本及設備購置成本。對于不同的成本項目，在估算階段往往有多種方法取價（例如：歷史成本法、重置成本法、合同價、預算價、結算價等）。取價方法的不同所帶來的投資總額變化，往往帶來對財務可行評價結果造成影響。因此，對項目投資成本預測估算也是一個復雜問題。

三、存在問題的解決方法

（一）財務可行性評價的行業化

在做投資可行研究方面，有豐富的行業運營經驗、詳盡可靠的在營項目數據對于投資預測的準確性非常重要。某種意義上來說，在可行性研究調查中，研究報告編寫人員的行業化（專業化）經驗也是非常重要的。在項目實施過程中，我們也了解到了，現在一些專業的酒店經營顧問公司，提供包括可行性研究、酒店定位規劃、酒店建設及裝修的設計、管理團隊輸出、員工培訓等一攬子服務。現在酒店行業的蓬勃發展，大量新投資者進入酒店行業，專業化的酒店經營管理顧問服務已經成為一個成熟的行業。

（二）資產升值預期對財務可行評價的影響

由于項目資產在一段時期以后是否實現升值及升值的幅度存在重大的不確定性，對此并不應該在財務可行性評價中做出估計，并計算項目的內含報酬率。我們認為判斷項目是否可行的標準不在于項目經營的內含報酬率，而在于業主單位是否能夠籌集建設并持有項目資產的資金。至于項目是否能夠真正通過長期持有而實現資產增值，那只能由日后的市場價格所決定。

（三）項目投資成本估算應根據項目的實際進展情況進行估算

在擬建項目中，項目用地可以考慮取購入成本（賬面成本）或者當前市場價值。作為多項目投資決策（選擇直接出售土地獲利或者利用土地建設酒店經營獲利）時，應該當前市場價值。在對單一項目決策時（只考慮利用土地建設酒店），我們取購入成本作為項目用地的成本。

在進行項目投資可行性研究時，主體建筑已經基本完成，主體建筑成本也是基本可以確定。

在對項目裝修成本估算，主要根據酒店設計及預算進行。由于擬建項目對于水電安裝、防水、內外裝修均委托不同的施工隊進行，且采取的是包工不包料的方式進行施工，所以可能實際的成本可能與預算存在一定的差異。

擬建項目的主要設備包括電梯及空調設備。該部分預算根據相關供應商的報價進行估算。

投資成本的估算需要注意的是不要有大的遺漏。在取價的優先程度方面按以下順序：結算價>合同價>預算價，注意需要預留部分的不可預見費用。

（作者單位為廣東省農工商職業技術學校）

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