海外置業，現在入場合適嗎

徐穎

“海外置業的人群正在壯大，購房人群正在從高凈值人群向中等收入群體下沉”。

盡管特朗普當選總統后，關于美國收緊移民政策的新聞鋪天蓋地，但來自南加州地區的房地產經紀人錢彼得卻沒有感到市場的冷清。每天，向他咨詢買房的中國客戶仍然絡繹不絕，“八成求購者是來買學區房的，買到好高中的學區房，孩子去常青藤大學的概率就相對高些，這是剛需。”錢彼得告訴《瞭望東方周刊》，“2017年的交易量沒有下跌，反而上漲了。”

不過，在海外置業華人數量增長的同時，人們的疑問也越來越多。不少網民競相問道：“特朗普排斥移民，美國的房子還要不要買？”“英國脫歐成功后，房產還能不能買？”“澳洲房產貸款收緊又加稅，投資‘樓花還行嗎？”“加拿大溫哥華外國人買房必須額外交納15%的房產過戶稅，現在還適合進場嗎？”

“要買就買最好的學區房”

中國房地產研究會市場委員會副主任、中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴《瞭望東方周刊》，目前有兩種相反的趨勢處于一種相對矛盾的狀態：一方面，當前反全球化、反移民化趨勢抬頭，一些國家政府收緊海外房產投資政策，這會給國人海外置業帶來一定程度的消極影響；另一方面，國人的海外置業需求在不斷增長。

中國房地產數據研究院發布的《2016年中國海外置業投資報告》（以下簡稱《報告》）預計，到2020年，中國高凈值家庭將達到346萬戶，2015年這一數據是201萬戶。《報告》指出，相關調研顯示，已經有27%的高凈值人士擁有境外投資，其中48%的高凈值人士在2015年增加了境外資產配置。而目前尚未進行境外投資配置的高凈值人士中，有56%的人表示未來三年內將考慮進行境外投資。

“事實上，海外置業的人群正在壯大，購房人群正在從高凈值人群向中等收入群體下沉。”陳晟說，“考慮到子女教育、環境等原因，中等收入家庭也在考慮海外置業。”

美國南加州地區房產經紀人錢彼得告訴本刊記者，他的客戶八成都是學區房購買者。2017年春節之后，來自中國國內的咨詢者更多了。

“大部分客戶購買的學區房在100萬美元左右，他們要么不買，要買就買最好的學區房。”錢彼得說，“這里所說的學區房是籠統意義上輻射好高中的學區房，在美國同樣是好高中的學生更容易進好大學。”

陳晟告訴本刊記者，優質學區房對于重視教育的華人吸引力很大。有意思的是，一些美國白人家長反而從學區搬到相對遠的區域，他們認為學區競爭太激烈了，小孩受不了。

“除了學區房，國內客戶在洛杉磯購買度假豪宅的數量也有所增加，主要以購買350萬美元到500萬美元之間的別墅為主，這類房產的持有成本非常高，如果按照2%的地稅來算，一年僅地稅就可能高達10萬美元，還不包括維護成本，但是這并不影響他們的購買決定。”錢彼得說。

投資？海外置業未必是好點子

在英國，盡管“脫歐”公投成功使得市場對于房地產的預期較為悲觀，不過從數據上來看，中國購房者所受影響似乎不大。

《華爾街日報》網站2017年2月發表文章稱，根據房地產中介公司仲量聯行的數據，2016年，倫敦核心地區的房地產銷售中，來自中國內地和香港的投資者“貢獻”了超過30億英鎊，超過了美國和歐洲投資者。自2016年6月“脫歐”公投以來，人民幣對英鎊升值了12%，使得英國的資產對中國內地投資者來說變得更便宜了。

在倫敦工作的“85后”李凱告訴《瞭望東方周刊》，2016年底，他在倫敦東部購買了一套約100平方米的兩居室用于自住。他說，英國是否“脫歐”并不影響他買房的決定，“因為交房租還不如交按揭”，他對倫敦房地產市場很有信心，畢竟倫敦是全球金融中心。

而對于想去倫敦房地產市場抄底的人來說，這個想法不太可能實現了，英國宣布“脫歐”之后，倫敦房地產市場經歷了暫時的下跌，很快又漲了起來。據彭博社消息，2017年1月，英國房價創下一年來的最大漲幅。

李凱告訴本刊記者，他在倫敦的中國朋友差不多有一半已經在當地購買了住房，還有兩三成正在考慮近期“出手”。

2016年8月在加拿大買房的“90后”肖舒同樣是因為“剛需”。她告訴本刊記者，自己來自天津市的工薪家庭，在加拿大留學后留在曼尼托巴省工作，此前一直租房住，但搬來搬去的，加上父母來探望居住也不方便，所以她決定買房。但她不想給父母添麻煩，于是購買了總價相對較低的房屋，首付35%大概需要60萬元人民幣。

在肖舒看來，如果不是剛需，在當地投資房產似乎并不是一個好點子。每個月，她還的房貸為900加元，但地稅高達340加元，房屋保險為150加元，這還不包括屋前的除草、管道維修等其他費用。現在，盡管還做了一個兼職，但支付房屋開銷后，她就成了“月光族”。

錢彼得告訴本刊記者，美國房產稅沒有統一的稅收標準，不同的州、同一個州內不同的縣市有不同的稅率。

“歐美的熱門地區，絕大部分房產需要交納房地產稅，持有成本相對較高。而且海外房產的增值相對比較平穩，就投資而言，我認為到歐美置業很難說是一個最優選項。”陳晟說。

稅費高了，貸款難了

2017年2月6日，澳大利亞政府宣布，加強對外國投資者在澳非法置業的打擊力度。近兩年來，澳大利亞已經強制出售總價值超過1億澳元的房產，其中四成是中國富商違規購買的豪宅。

澳大利亞法律規定，除特定情況外，非澳大利亞公民只能購買新建住宅，不得購買二手房；若購買新房，必須獲得澳大利亞海外投資審查委員會批準，前文提到的外國人非法持有物業，基本都是因違反了上述規定而被強制出售。而且，在澳非法購房的外國投資者將面臨包括3年監禁及最高63.75萬澳元罰款在內的嚴厲懲罰。

除了打擊外國投資者非法置業，澳大利亞各地針對海外購房者額外增加的各種稅費，也使得購房成本加大。

2016年6月以來，澳大利亞新南威爾士州、維多利亞州、昆士蘭州先后將海外買家購房額外印花稅提高至3%～7%不等。除了印花稅，2015年12月起，在澳大利亞購買100萬澳元以下住宅房產的海外投資者，需交納5000澳元的申請費；購買價值100萬～200萬澳元的房產須交納1萬澳元的申請費；購買價值200萬澳元以上房產者，房價每提高100萬澳元需再額外增加1萬澳元的申請費。

澳大利亞房地產經紀人仲崇華告訴《瞭望東方周刊》，2015年時，只要經紀人手里有房源肯定不愁中國買家，當時貸款審批很松而且利率非常低，一般來說房租收益可以覆蓋貸款，購房者壓力并不大。但是，隨著澳大利亞銀行對海外購房者貸款政策的收緊，2016年9月以來，來自中國的購房者數量銳減，一些僅面向中國市場的小中介公司已經堅持不下去了。

“現在，除非客戶有能力付全款，否則我不建議他們沖動買‘樓花，如果貸款申請不下來，那么首付也將損失。”仲崇華說。

除了澳大利亞，加拿大也選擇了通過加稅為房地產降溫。2016年7月，加拿大不列顛哥倫比亞省政府宣布，從8月2日起，將向海外買家征收15%的房產轉讓稅，希望借此穩住大溫哥華地區的房屋市場。