淺析休閑度假型旅游地產規劃設計

張瑋

[摘要]本文從規劃視角對休閑度假型旅游地產進行分析，歸納其概念，明確規劃設計在旅游地產中的作用，深入剖析規劃模式，全面闡述規劃設計要務。

[關鍵詞]旅游地產；休閑度假型旅游地產；規劃設計 文章編號：2095-4085（2017）02-0050-02

1休閑度假型旅游地產概念

休閑度假型旅游地產是指，為旅游度假者提供各種休閑度假的建筑和相關聯的場所，直接用于休閑旅游、度假居住，又被稱作“第二居所”。這類地產主要依托現有旅游資源或已有旅游景區，通過利用這些較好的資源，以休閑度假為目的，再加上一些休閑度假設施的建設，為購房者作度假或投資用。將休閑度假型旅游地產劃分為休閑度假、旅游、地產，它們之間關系密切，以地產開發為核心，地產的發展分別為休閑度假和旅游提供經營客群，而休閑度假和旅游又作為地產的配套工程。

2規劃設計在旅游地產中的作用

有特色的規劃設計已成為房地產業差異性競爭中的重要籌碼，注重規劃設計已成為開發商的基本思路，它在旅游地產中的作用，體現在三個方面：一是規劃設計在整個地產開發活動中貫穿始終，是全局的指揮者，在規劃設計統領下，其他工作才能順利進行；二是規劃設計可作為旅游地產營銷宣傳中的重要內容，實現地域文化展現的途徑，成為旅游地產項目核心技術競爭力；三是優秀的規劃設計可為旅游地產項目創立一個品牌，可根據其建筑風格造型、特色景觀、環境氛圍等判別出所在區域，提高知名度，聚集人氣。

3規劃模式分析

3.1綜合型模式——旅游先行

這類地產主要指依托景點，在旅游區內或旅游區旁邊建造集旅游娛樂、休閑度假、餐飲商購、風景房產于一體的大型綜合型房地產社區。打破了傳統單一性景區概念，組合了休閑、度假、居住等不同功能，它們相輔相成、組成一個配套完善、個性鮮明的旅居結合模式。綜合型模式開發會形成一個產業集群，吸引周邊要素積聚，輻射帶動周邊人氣和土地升值。典型的綜合型社區模式為華僑城，讓旅游先行主題引發地產開發，用旅游結合地產模式在異地進行擴張。

3.2景區住宅模式——地產先行

此類地產開發不依附現有的旅游資源、旅游景區，為本地置業者提供居所或出租為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發，改善區域基礎設施條件和環境質量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景區，將生地變成旅游熟地和旺地，靠旅游業的帶動作用引來人流物流，引起景區附近地產升值，再趁勢搞房地產開發。這類模式的代表就是芙蓉城，以地產先行，融合民居建筑風格，以地域文化為項目內涵，極富傳統特色。

3.3主題街區模式——保護遺存+開發利用

這種主題街區往往是傳統軸線式的商業模式，利用歷史積淀較為悠久的城市街區，通過對文化遺存區的整修、修復，保護現存歷史遺跡、歷史建筑，形成具有濃郁文化韻味和具有一定主題模式的歷史文化商業街區。按照商業街、特色主題街、特色文化街的形式，結合綜合功能地展現出來，采用點軸結合模式，形成一系列的購物、餐飲、住宿等休閑度假型旅游地產。該模式成功案例為上海新天地。

4規劃設計探討

4.1場所特征營造

從經驗看，但凡成功的項目，均具有地域性、獨特特征的場所。通過規劃設計對場所進行營造，體現其獨特個性、歷史積累、多元文化交融，影響區域的文化和環境，創造屬于自身的場所和生命力。在規劃設計中合理利用多元文化，把握具有較高人文價值和歷史價值的要素，形成特色環境，成為休閑度假型旅游地產的生命和魅力所在。上海新天地就是合理利用了歷史要素，而深圳華僑城利用多元文化融合，形成各大主題兼容并舉，富有特色。

4.2功能用地規劃

休閑度假型旅游地產的功能應是多元化、復合性的，是集旅游、休閑、度假、居住等諸多功能于一體的、大型旅游休閑社區，所開發的度假游憩區、商業配套設施、住宅生活區等多功能區域，可考慮作為一個超大街區來規劃。公共活動用地可吸引人們活動，集聚人氣，但如果缺乏居住用地，晚間將變成空城，會造成土地利用時間和空間的浪費。因此，規劃區系統內部功能與功能，用地與用地之間應相互促進，相互協調，保證功能要素和外部環境的各功能要素是相互關聯的。

4.3道路交通規劃

規劃區外部交通和內部交通應結合地形進行布置。外部交通應具有可達性、便捷性，注重休閑、度假、居住等功能地塊的可達性，增強這些毗鄰城市、較遠地帶的開發區域與城市中心區的聯系，從而吸引人流。內部交通建議采用人車分離的交通模式，不僅保證了步行者安全和舒適性，還增強了商業和旅游的活力。在旅游休閑區內，可采用形成環島式的步行系統，保證內部空間的完整性，提供縱深開發。

4.4彈性空間預留

休閑度假型旅游地產作為一項區域性開發活動，預留發展用地是非常重要的，不僅保證區域內部功能之間的發展平衡性，還確保了區域動態、可持續發展。預留發展用地應考慮到現階段非重要性和將來發展趨勢，體現其彈性發展的作用。比如在進行用地設計時，應充分考慮規劃實施的靈活性，在開發模式上可設計不同大小的街區，分期開發，同一組團的三個或四個小街區也可作為一個大街區來開發，保證將來開發建設的彈性。