淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工成本控制策略

姚弋

[摘要]本文深入剖析了目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工成本控制中存在的重點(diǎn)問(wèn)題，從造價(jià)管理思路有針對(duì)性的提出了成本控制多方面策略，最后介紹了實(shí)際工作中需要重點(diǎn)管控的施工成本控制五大環(huán)節(jié)，以期在行業(yè)內(nèi)形成良性循環(huán)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；造價(jià)管理；成本控制 文章編號(hào)：2095-4085（2017）02-0154-02

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革逐步深化完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制體系也逐步規(guī)范，對(duì)施工成本的造價(jià)管理工作也日趨嚴(yán)謹(jǐn)。節(jié)約成本、創(chuàng)造價(jià)值、利潤(rùn)最大化，是施工參建各方的共同需求，造價(jià)管理工作同樣希望各方達(dá)成共贏的合作。對(duì)施工成本控制工作的重視可以逐步將國(guó)民生產(chǎn)中較為重要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域納入良性循環(huán)軌道，繼而實(shí)現(xiàn)“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的要求。

1施工成本控制中存在的問(wèn)題剖析

第一，缺乏規(guī)范的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系。成本控制需要參建各方參與，是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，競(jìng)爭(zhēng)的不規(guī)范直接表現(xiàn)為信息流不暢通，技術(shù)同經(jīng)濟(jì)脫鉤。部分施工企業(yè)定額不完善，不能做到標(biāo)價(jià)分離，在造價(jià)工作的清單框架下操作混亂，影響綜合競(jìng)爭(zhēng)水平；第二，施工企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)重視程度不足，合同管理力度較差；第三，成本控制和管理的觀念不夠強(qiáng)，僅著眼于施工期間的控制，對(duì)施工各階段管控體系構(gòu)建投入不足。成本管理單純理解為降低成本，純粹以減少消耗和節(jié)約費(fèi)用為中心，未深入思考質(zhì)量、進(jìn)度與成本的制約關(guān)系；第四，成本預(yù)測(cè)工作僅流于形式，沒(méi)有在企業(yè)內(nèi)部深化目標(biāo)責(zé)任意識(shí)。

2基于造價(jià)管理思想的成本控制策略

施工成本控制必須由管控部門系統(tǒng)性的組織，做到預(yù)測(cè)、計(jì)劃、管理、核算，并分析成本信息，綜合考慮各項(xiàng)影響因素及其運(yùn)作目標(biāo)、運(yùn)作細(xì)節(jié)。

首先，構(gòu)建并動(dòng)態(tài)更新成本控制體制，強(qiáng)化全員成本管理意識(shí)。成本控制措施要自投標(biāo)、準(zhǔn)備、施工到竣工交付各個(gè)環(huán)節(jié)中深入，以組織和制度指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查與協(xié)調(diào)各方力量，以激勵(lì)為主的考核制度促進(jìn)各方積極參與；其次，建立并逐步完善企業(yè)施工定額，預(yù)測(cè)、控制和分析系統(tǒng)化成本控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)外的報(bào)價(jià)有依據(jù)、對(duì)內(nèi)的指標(biāo)有根據(jù)。企業(yè)體制不同、管理機(jī)制差異、技術(shù)水平也不等，各項(xiàng)定額也需要結(jié)合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刈陨砬闆r，并在實(shí)施中動(dòng)態(tài)管控，確保具有競(jìng)爭(zhēng)力和先進(jìn)性。再次，重視合同管理的能力，質(zhì)量和成本管控相協(xié)調(diào)，確定合同所界定的要點(diǎn)。合同訂立之前做到研究深入、分析到位、評(píng)價(jià)準(zhǔn)確。實(shí)施過(guò)程中，負(fù)責(zé)人員要就合同內(nèi)容、范疇明確并分解各方責(zé)任，強(qiáng)化自身履約能力，在保證質(zhì)量的前提下提升成本控制水平。此外，要遵循建設(shè)周期的客觀規(guī)律，各階段有相對(duì)應(yīng)的成本管控策略，施工前做好預(yù)測(cè)，過(guò)程中做好控制，竣工決算強(qiáng)化管理，確保資金的高效流轉(zhuǎn)。

3施工成本控制重點(diǎn)的五大環(huán)節(jié)

3.1施工前的設(shè)計(jì)工作成本管控

設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)交底工作以及設(shè)計(jì)配合工作決定了75%～95%的工程造價(jià)影響，項(xiàng)目施工成本的控制要從設(shè)計(jì)源頭上開(kāi)展，確保設(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一，降低變更、簽證等數(shù)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視設(shè)計(jì)階段的人員素質(zhì)，科學(xué)控制設(shè)計(jì)進(jìn)度安排，以競(jìng)爭(zhēng)模式刺激設(shè)計(jì)優(yōu)化，保證設(shè)計(jì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的良好配合。

3.2施工參建主體的信譽(yù)評(píng)價(jià)制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐步從邀請(qǐng)招標(biāo)、自由分包轉(zhuǎn)變?yōu)檎型稑?biāo)，對(duì)信譽(yù)不佳的施工企業(yè)和操作班組堅(jiān)決杜絕在外。信譽(yù)評(píng)價(jià)制度設(shè)置的門檻，有利于大型地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展，通過(guò)跟蹤考核更好的提升產(chǎn)品品質(zhì)，同時(shí)有利于成本控制。

3.3強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)理管控

監(jiān)理監(jiān)督制約機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中已經(jīng)具備了較強(qiáng)的能效，形成圍繞監(jiān)理工程師的管理模式。對(duì)監(jiān)理的管控也非常重要，在招標(biāo)投標(biāo)階段即要嚴(yán)格把控企業(yè)資質(zhì)和人員素質(zhì)，施工期間的檢查、監(jiān)督、例會(huì)、督查、監(jiān)理通知等工作細(xì)節(jié)，并進(jìn)行考核，持續(xù)提升項(xiàng)目管控水平。

3.4重視合同管理的效率

合同管理在整個(gè)項(xiàng)目的初始至完工均占據(jù)重要位置，其確定了參建各方責(zé)權(quán)利制衡關(guān)系。造價(jià)管理人員依據(jù)合同條款，要做到對(duì)施工各項(xiàng)索賠要求嚴(yán)格審查，對(duì)施工過(guò)程實(shí)行管控，降低索賠發(fā)生機(jī)會(huì)。費(fèi)率招標(biāo)等方法利于前期效率，但將風(fēng)險(xiǎn)全部置于發(fā)包方，加大造價(jià)管理工作難度，是目前風(fēng)險(xiǎn)較高的合同形式。造價(jià)控制的有效手段為確定專人負(fù)責(zé)合同管理，施工中動(dòng)態(tài)跟進(jìn)，構(gòu)建支付報(bào)表，確保預(yù)付款等資金及時(shí)扣回。

3.5加強(qiáng)材料設(shè)備采購(gòu)的管控

材料設(shè)備是施工中重要的成本控制細(xì)項(xiàng)，占到了總投資60%以上，嚴(yán)格管控材料設(shè)備采購(gòu)、計(jì)價(jià)，是做好造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工成本控制難度較大，基于造價(jià)管理的思想，廣泛采取措施，有利于項(xiàng)目的綜合收益。深刻理解目前造價(jià)控制方面存在的薄弱要素，有針對(duì)性的采取措施完善；依靠組織制度、督促施工單位完善定額，加強(qiáng)合同管理，提升專業(yè)素質(zhì)，同時(shí)，造價(jià)控制尚需要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理；著眼于核心問(wèn)題、重要環(huán)節(jié)，采取有力手段控制施工成本，確保項(xiàng)目在高品質(zhì)的前提下實(shí)現(xiàn)高收益。