樓市限價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)

李一戈

如果說，去年9月底開啟新一輪樓市調(diào)控的時(shí)候，還有不少人對(duì)調(diào)控措施的嚴(yán)厲程度和持續(xù)時(shí)長，抱有不切實(shí)際的幻想的話，那么，現(xiàn)在應(yīng)該清醒過來了。包括購房者尤其是投資投機(jī)性購房者，以及房地產(chǎn)開發(fā)商。

如你所知，此輪調(diào)控除了過往的限購限貸限價(jià)外，還增加了新的措施，即限售。大約有18個(gè)城市對(duì)新購買的房子（含所謂商住房和商品住房），要求持有一定年限才允許轉(zhuǎn)讓。很明顯，這是為了防止短時(shí)投機(jī)的“關(guān)門”做法。

我想討論的是商品房限價(jià)。這不是此輪調(diào)控的創(chuàng)新，早在多年前就有幾個(gè)城市這么做了。說到底，這是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)格管制。比較有意思的是，商品房?jī)r(jià)格，多數(shù)城市是由房地產(chǎn)主管部門，少數(shù)是由發(fā)改委來管理，也有極少數(shù)城市是由物價(jià)局來管理。這都能找到法律依據(jù)，《價(jià)格法》或《房地產(chǎn)法》。

商品房限價(jià)主要分為兩種，一種是事前限價(jià)，即在土地出讓時(shí)就在招標(biāo)文件里規(guī)定，在該幅土地建設(shè)的商品房，銷售時(shí)不得超過多少錢，即所謂限價(jià)商品房。北京市今年出讓的商品住宅用地，未來的商品住宅大多數(shù)是限價(jià)的。

一種是事中限價(jià)。這是最常見的做法。即房企在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，主管部門要求該項(xiàng)目售價(jià)不得超過多少錢。并且，已經(jīng)從預(yù)售擴(kuò)展至現(xiàn)房銷售。與土地出讓合同約定的事前限價(jià)相比，事中限價(jià)對(duì)房企的影響更大一些，因?yàn)槿狈深A(yù)期性。

會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一種事后限價(jià)，即在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的限價(jià)？不好說。按理說，二手房交易主要是C2C的交易，最具市場(chǎng)化，很難管制，很難限價(jià)。但極少數(shù)幾個(gè)大城市進(jìn)入2017年以來的一波上漲，是由二手房帶動(dòng)的，主管部門應(yīng)該也在思考有何辦法予以遏制。

商品房是市場(chǎng)化程度較高的領(lǐng)域，但這并不意味著可以放任其自由發(fā)展。理論上說，在穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，商品房?jī)r(jià)格應(yīng)該是由供求決定。問題在于，過去10多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化突進(jìn)，住房的投資屬性被持續(xù)放大，扭曲了供求關(guān)系，從而令價(jià)格信號(hào)失靈。“房子是用來住的，不是用來炒的”，正是對(duì)這種失衡現(xiàn)象的厘定。

跳出行業(yè)來看，房地產(chǎn)固然在投資、消費(fèi)層面扮演了重要角色，也是稅收的重要貢獻(xiàn)力量；但另一方面，它也占據(jù)了巨大的資源，尤其是資金資源。銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清4月21日在銀監(jiān)會(huì)一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析（電視電話）會(huì)上說，房地產(chǎn)相關(guān)貸款（含以房地產(chǎn)作為抵押、擔(dān)保）的占比已經(jīng)超過了總貸款的三分之一，個(gè)別銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比甚至超過了50%。即是證明。

有人說，資本是逐利的。相對(duì)而言，房地產(chǎn)貸款在很多金融機(jī)構(gòu)仍是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)有著強(qiáng)烈的偏好。這就是為什么，在所謂資產(chǎn)荒的背景下，房地產(chǎn)仍是金融和泛金融機(jī)構(gòu)難以割舍的配置。但權(quán)重過大，潛在風(fēng)險(xiǎn)也大。所以，不僅要提高二套以上住房的首付，而且要清理、規(guī)范進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金。

對(duì)一批市場(chǎng)個(gè)體來說，過去多年，他們從商品房投資中獲得了巨大利益，同樣形成了強(qiáng)烈的市場(chǎng)偏好。這種偏好有傳染效應(yīng)，進(jìn)而會(huì)對(duì)社會(huì)文化心理產(chǎn)生不健康的侵蝕作用。

舉個(gè)例子。最近分別有幾位朋友問我，能否買到杭州的某項(xiàng)目和北京的某項(xiàng)目。一打聽，原來這兩個(gè)項(xiàng)目的在售商品房都是因?yàn)橄迌r(jià)，而以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格對(duì)外發(fā)售。100套房子，恨不得有1000位客戶在排隊(duì)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人最大的困難是如何拒絕。

當(dāng)然，剛需購房者會(huì)認(rèn)為，這是入市的難得機(jī)會(huì)；有投資偏好的個(gè)體，則認(rèn)為是又一次獲取額外收益的良機(jī)。要知道，這還是在熱點(diǎn)城市實(shí)施嚴(yán)厲限購限貸的前提下。但他們總能找到辦法，譬如以孩子、父母甚至遠(yuǎn)房親戚的名義。

我一再重申，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有賴于降低房地產(chǎn)所占經(jīng)濟(jì)資源的權(quán)重，尤其是資金資源的權(quán)重；校正扭曲甚至畸形的住房消費(fèi)和投資文化，必須削減人們對(duì)住房投資超額收益的預(yù)期。當(dāng)市場(chǎng)信號(hào)紊亂、投資偏好失常的情況下，祭出強(qiáng)硬的行政之手實(shí)為不得已。

目前，一二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本穩(wěn)定下來了。在我個(gè)人看來，這為深化房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革提供了難得的窗口期。沒有人能預(yù)測(cè)這個(gè)時(shí)間有多長。但可以肯定的是，像過往10多年那樣輕松取得住房投資超級(jí)收益的時(shí)代，正在遠(yuǎn)去。

我愿意承認(rèn)，本文標(biāo)題里的關(guān)鍵詞“經(jīng)濟(jì)學(xué)”，其實(shí)可以替換為我們?cè)诖髮W(xué)里學(xué)的“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”。4月25日中央政治局會(huì)議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。對(duì)此，我抱有殷切期待。