樓市限價的經濟學

李一戈

如果說，去年9月底開啟新一輪樓市調控的時候，還有不少人對調控措施的嚴厲程度和持續時長，抱有不切實際的幻想的話，那么，現在應該清醒過來了。包括購房者尤其是投資投機性購房者，以及房地產開發商。

如你所知，此輪調控除了過往的限購限貸限價外，還增加了新的措施，即限售。大約有18個城市對新購買的房子（含所謂商住房和商品住房），要求持有一定年限才允許轉讓。很明顯，這是為了防止短時投機的“關門”做法。

我想討論的是商品房限價。這不是此輪調控的創新，早在多年前就有幾個城市這么做了。說到底，這是在房地產領域的價格管制。比較有意思的是，商品房價格，多數城市是由房地產主管部門，少數是由發改委來管理，也有極少數城市是由物價局來管理。這都能找到法律依據，《價格法》或《房地產法》。

商品房限價主要分為兩種，一種是事前限價，即在土地出讓時就在招標文件里規定，在該幅土地建設的商品房，銷售時不得超過多少錢，即所謂限價商品房。北京市今年出讓的商品住宅用地，未來的商品住宅大多數是限價的。

一種是事中限價。這是最常見的做法。即房企在申請商品房預售許可證時，主管部門要求該項目售價不得超過多少錢。并且，已經從預售擴展至現房銷售。與土地出讓合同約定的事前限價相比，事中限價對房企的影響更大一些，因為缺乏可預期性。

會不會出現一種事后限價，即在二手房轉讓環節的限價？不好說。按理說，二手房交易主要是C2C的交易，最具市場化，很難管制，很難限價。但極少數幾個大城市進入2017年以來的一波上漲，是由二手房帶動的，主管部門應該也在思考有何辦法予以遏制。

商品房是市場化程度較高的領域，但這并不意味著可以放任其自由發展。理論上說，在穩定的市場環境下，商品房價格應該是由供求決定。問題在于，過去10多年的房地產市場化突進，住房的投資屬性被持續放大，扭曲了供求關系，從而令價格信號失靈。“房子是用來住的，不是用來炒的”，正是對這種失衡現象的厘定。

跳出行業來看，房地產固然在投資、消費層面扮演了重要角色，也是稅收的重要貢獻力量；但另一方面，它也占據了巨大的資源，尤其是資金資源。銀監會主席郭樹清4月21日在銀監會一季度經濟金融形勢分析（電視電話）會上說，房地產相關貸款（含以房地產作為抵押、擔保）的占比已經超過了總貸款的三分之一，個別銀行的房地產相關貸款占比甚至超過了50%。即是證明。

有人說，資本是逐利的。相對而言，房地產貸款在很多金融機構仍是優質產品，金融機構對房地產有著強烈的偏好。這就是為什么，在所謂資產荒的背景下，房地產仍是金融和泛金融機構難以割舍的配置。但權重過大，潛在風險也大。所以，不僅要提高二套以上住房的首付，而且要清理、規范進入房地產市場的資金。

對一批市場個體來說，過去多年，他們從商品房投資中獲得了巨大利益，同樣形成了強烈的市場偏好。這種偏好有傳染效應，進而會對社會文化心理產生不健康的侵蝕作用。

舉個例子。最近分別有幾位朋友問我，能否買到杭州的某項目和北京的某項目。一打聽，原來這兩個項目的在售商品房都是因為限價，而以遠低于市場預期的價格對外發售。100套房子，恨不得有1000位客戶在排隊，項目負責人最大的困難是如何拒絕。

當然，剛需購房者會認為，這是入市的難得機會；有投資偏好的個體，則認為是又一次獲取額外收益的良機。要知道，這還是在熱點城市實施嚴厲限購限貸的前提下。但他們總能找到辦法，譬如以孩子、父母甚至遠房親戚的名義。

我一再重申，經濟結構的調整，有賴于降低房地產所占經濟資源的權重，尤其是資金資源的權重；校正扭曲甚至畸形的住房消費和投資文化，必須削減人們對住房投資超額收益的預期。當市場信號紊亂、投資偏好失常的情況下，祭出強硬的行政之手實為不得已。

目前，一二線熱點城市的房地產市場，基本穩定下來了。在我個人看來，這為深化房地產領域的改革提供了難得的窗口期。沒有人能預測這個時間有多長。但可以肯定的是，像過往10多年那樣輕松取得住房投資超級收益的時代，正在遠去。

我愿意承認，本文標題里的關鍵詞“經濟學”，其實可以替換為我們在大學里學的“政治經濟學”。4月25日中央政治局會議提出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。對此，我抱有殷切期待。