未來房地產經紀行業應以協會化發展代替壟斷

徐楓

深圳是全國600多個城市里率先進入存量房市場的城市。早在2007年，深圳的二手房市場份額按交易套數計算，已經超過新房市場。而那時，其他一線城市還都是一手房的天下。10年過去了，中國一線城市基本上迎來了存量房時代，房地產經紀行業的重要性進一步加強。在深圳這樣存量房市場如此發達的城市，未來會出現壟斷的房地產經紀行業嗎？本文便以深圳為例，作初步假設與推論。

一、深圳房地產經紀行業已形成“壟斷-競爭”格局

根據深圳市房地產中介協會的統計，截至今年4月26號，深圳市一共有848家總機構。排行前5名的機構占據了58%的二手房網簽（網簽是深圳市在房產備案前的一步）份額（見表1）。這個局面形成至少已有兩年之久。綜上，前5家公司在市場的份額已接近壟斷-競爭，但任意一家公司對市場的價格并沒有決定能力。這里的市場價格可以分為兩類：第一種是房價。經紀機構對房價基本沒有操控能力。第二種價格是傭金。在2014年6月，國家發展改革委、住房和城鄉建設部聯合發布《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，放開對房地產經紀收費的價格管制后，傭金基本是由市場決定。在一些城市，曾出現過房地產經紀機構集體上調傭金，后被其他監管部門查處。例如2014年12月，天津市發改委在接到群眾針對房地產經紀機構集體漲價的舉報后，及時對我愛我家、鏈家地產、中原地產三家公司達成協議同時上調二手房服務收費標準的行為做出了531萬元的處罰，并責令違法企業返還了多收的經紀費用。其實包括我愛我家、中原地產、鏈家地產在內的機構當時將二手房交易服務費從總房款的2%上調至3%，而一些獨家委托限時售出的二手房將傭金費漲至總房款的3.5%。對于是否應查處，是見仁見智的事情。但由此可見，傭金的標準并不是完全由經紀機構說了算。

從網簽位列前3名的競爭格局來看，根據深圳市房地產中介協會的統計，自今年1月起，鏈家超過了以往一貫第一的中原地產，甚至其每月的網簽數量接近第二名和第三名的數量之和（見表2）。近年來鏈家通過資本市場上的支持，增加了線上和線下銷售渠道的投入力度，使得其目前拿下了深圳二手房市場網簽的冠軍。

二、深圳市房地產經紀行業未來是否會形成壟斷

如果把前5名疊加在一起，筆者認為它們有機會在行業內占有6成的份額，但進一步突破的難度較大，因而短期內行業內形成寡頭或是壟斷的可能性比較小。

首先，房地產經紀機構要進一步突破市場份額，就必須對盤源有相對的控制權。而盤源由于互聯網的滲透，信息更加透明，一手盤和二手盤的把控難度都比過去大了。同時，開發商在深圳市場的份額逐漸減少，對新盤的控制欲會進一步加強，因此會削弱經紀機構在一手盤里的控制權。兩者綜合下來，筆者認為市場份額進一步突破的難度較大。在業務操作中，經紀機構常用的客戶轉化率、客戶流失率等，均可以反映市場效率。如果我們去看幾家大機構的這類數據，貌似結果也不甚理想，可見管理和操作方面還有提升的空間。

其次，由于信息更加透明，交易渠道的控制也比過往10年更難。對于買賣雙方，選擇的機會是更多了。房地產經紀的配置效率反映在是否能迅速和準確的幫助雙方找到匹配的房源或客源。

再次，雖然剩余的800余家企業規模不大，但這些企業之間會由于利益結成各類聯盟，形成事實上的“中型組織”，其對前五名的對抗能力還是不容小覷的。這樣也會阻抗前五家擴大市場份額的進度。

有一點需要注意的是，深圳市房地產經紀行業的總機構數量上雖然不少，但從分布上來看，以一星級為主體。截至今年4月1號，全市共有一星級總機構434家，占了全市總機構的64%，而四星和五星級總機構合計才只有2%。

如果我們從房地產經紀的特點來研究，會發現對于深圳二手市場的供求雙方而言，由于二手房市場發育成熟，加之互聯網的存在，盤源和客源信息都是相對透明的。價格是由市場決定的，其中價格的決定權更多是由賣方決定。房地產經紀機構及人員在交易過程中是起資源配置的作用。經紀的角色使得TOM （Time on Market，吸納周期）必須盡量短才能提高效率，收取更多傭金。而在TOM里，銀行和擔保贖樓的時機不是經紀機構決定的，從而也加大了經紀機構形成壟斷的難度。這就是為什么筆者認為短期來說，行業內經紀機構難以在深圳形成壟斷地位的原因。

三、以行業協會化發展代替壟斷

房地產經紀行業是否需要反壟斷，首先需要分析進入到壟斷-競爭、寡頭競爭和壟斷階段，對行業和市場發展的利弊。沒有這樣的基礎研究，行業協會就表明態度，斷然站在反壟斷的角度，或許過于草率。但就目前的文獻資料和業內的呼聲來看，目前對于行業協會“反壟斷”的期待更高。就行業協會進行自律監管的內容而言，我們可以監控以下壟斷行為，包括固定價格、限制產量、劃分市場、聯合抵制、標準認證和信息交換等。

筆者認為，行業協會在行業發展過程中的角色是動態的，但是維護行業穩健發展的立場應是一致的。毫無疑問的是，行業協會作為行業整體的代表，能利用自己的整體實力較好地處理和協調各類關系，從而減少單個企業的運作成本，提高效率。因此，未來中介行業協會的作用將在經紀行業的發展中進一步加強及明確，并以此代替行業走向壟斷。

作者就職于深圳市房地產中介協會發展研究部