市場降溫，全國樓市調控升級中

宋慧芳

在陸續出臺的一系列調控政策之下，熱點城市樓市降溫明顯，但個別城市亦有調控后房價“補漲”跡象。

“從2016年‘930新政開始，全國已經有超過55個城市發布了各種房地產調控政策160余次，其中北京等熱點城市發布政策超過10余次。這一輪調控與往年調控最大的不同是，首次涉及了商住物業，包括北京、上海、廣州、成都等地對商住物業都發布了不同力度的限制政策?！?中原地產首席分析師張大偉在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，從政策預期看，本輪房價調控全面再升級，遇漲即調。而且與往年調控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調控力度刷新了歷史紀錄，多次政策可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。

房地產市場：一二線降溫 三四線分化明顯

據中原地產研究中心統計數據顯示，4月份，一線城市環比降幅為30.50%，同比降幅為34.57%；二線城市環比下降16.02%，同比下降35.45%；三線城市成交量環同比雙雙上漲，幅度分別為9.39%和11.10%。

同時在易居研究院4月份對4個一線城市的監測中，發現其新建商品住宅成交面積為226萬平方米，環比減少24%，同比減少28%。易居研究院知庫中心研究總監嚴躍進表示，從環比數據來看，一線城市總體上呈現了降溫態勢，這和廣州市場開始降溫有關。從同比增幅數據看，也有類似的邏輯。后續類似城市需要積極增加供應，尤其是要督促符合預售條件的項目積極入市。

自3月17日北京出臺了包括“認房又認貸”在內的系列政策后，全國各大城市紛紛跟進政策調整。到了4月份又有部分城市加入了政策收緊的大軍中。政策密集出臺，在抑制市場交易的同時，也有助于穩定房價。另外全國多個城市還發布了限售政策，由此“限售”成為本輪從3月開始全國多城市調控的新思路、新特點。這或將標志著樓市調控的全面升級，預計后續更多二線城市將進入“限購+限貸+限價+限售”的“四限時代”。

據易居研究院數據顯示，4月份，30個三線城市新建商品住宅成交面積為1086萬平方米，環比減少9%，同比減少2%。對此嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，受一二線城市政策頻頻收緊的影響，部分三線城市購房者也會有意識地加快購房節奏，以防范政策調整所帶來的各類交易風險。當然部分購房需求或在3月份提前釋放，4月份降溫也是符合市場預期的。從跌幅看并不大，依然要認為三線城市的購房市場是活躍的。

然而在易居研究院監測的30個三線城市中，有18個城市成交面積出現環比下跌態勢，而其他12個城市則有所上升。嚴躍進表示，三線城市市場分化現象較明顯，其和各城市不同的政策環境及市場預期等因素有關。

對此，嚴躍進表示，三線城市基于不同的區位優勢，也會呈現出不同的市場走向和政策走向。對于一些省會城市周邊的三線城市，經濟條件較好，購房市場表現也比較活躍，部分則在房價上漲的背景下也出現了管制。而對于其他一些三線城市來說，依然還是一個去庫存的導向。這也形成了市場政策等方面的分化。

政策：不斷加碼調控

據《中國經濟信息》記者了解，對于進入“四限時代”的一線城市來說，調控政策還再加碼，房貸利率普遍有所上調。其中最嚴的是北京，從5月2日開始，北京8家大銀行已經正式將首套房貸利率恢復至基準利率，不再有任何折扣，二套房貸款利率也從此前的基準上浮10%調整為上浮20%。？？

嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，房貸利率上調有三個因素。第一，房貸市場流動性會開始趨緊，一個有力的信號是近期銀行間同業拆借利率已經開始上升。第二，商業銀行正在加大貸款的風險把控，所以房貸市場被納入到了一個重點領域。第三，積極配合當前樓市調控，尤其是配合認房又認貸的政策，以達到市場價格的穩定。

《中國經濟信息》記者走訪了北京的部分房產中介機構，從中了解到此次利率上調對于二套房的影響比較大，對于剛需來說影響較小。“本身類似北京市場二套購房首付比例或達到8成，壓力很大，再提高類似利率，那么實際上風險會更大。而從物業類似角度看，中大戶型的市場交易影響會更為明顯。對房企來說，有一定的利空效應，這導致購房者入市節奏放緩，繼而影響成交。對于樓市來說，適當壓縮此類市場交易，有助于更多的房貸資源導入到剛需購房群體中去。”嚴躍進認為，后續預計會有更多的城市加入類似的行列中，一個很關鍵的因素是商業銀行自身也需要做調整，所以對于首套購房的政策變動不會太大，但對于二套購房方面則會有較大的管制。

就在市場對于北京上調房貸利率還未完全做出反應，上海再起波瀾。5月5日凌晨，上海市政府辦公廳旗下官方微信公眾號“上海發布”對外披露稱，上海市住建委近日下發《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品房，均采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價。

嚴躍進認為，上海出臺類似政策，很大程度上說明限購下市場相對趨于穩定，但銷售環節還存很多打擦邊球做法。過去開發商售樓處采取搖號等做法，貓膩太多。在當前住宅供應量沒有明顯上升情況下，通過公證方式來搖號，充分體現了公平公正性，最大化保護購房者權益。

土地市場：新規出臺土地供應下降

據中原地產研究中心統計數據顯示，2017年前4個月，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為8460.4億。同比2016年同期的5412.6億上漲了56.3%。

這50個城市在2016年全年合計賣地25409億，2017年截至日前賣地金額相當于去年全年的33%。整體看，依然處于高位。地價同比依然上行，從土地供應量看，2017年前4個月，50大城市土地成交量同比上漲5.6%，3.34億平方米。從土地的價格看，同比上漲了47.8%。從2017年前4月的城市土地市場看，北京上海等城市，土地成交溢價率在政策約束下有所降低。相比2016年平均單月超過30宗的表現，整體土地市場在政策的抑制下，雖然成交處于高位，但溢價率已經有下調的表現。

嚴躍進也對此表示，土地溢價率得到了較好地控制，也和地方政府相對謹慎的態度有關。各地不愿意出現各類地王現象。另外對于此類土地市場來說，需要看到一個很明顯的態勢，即不排除有調整土地出讓底價的可能。

張大偉告訴《中國經濟信息》記者，雖然各地樓市調控頻繁，但整體看，一二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調控政策嚴格，但企業依然處于補庫存階段。房企對熱點城市的熱門地拼搶依然積極，即使在地方政府設置了多重調控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然存在多家企業以突破上限的價格拼搶。

“不過，政策的出臺抑制樓市高溢價率。天津等城市最近出臺政策，報價達到最高限價時競報“自持面積”，包括南京等城市也均設置了最高限價，這種情況下，熱點土地的溢價率也均出現了數據上的降低。但剔除這些行政抑制，實際地價依然較高。除次之外，樓市持續調控，這使得部分非熱點屬性的土地出現了明顯的降溫，土地市場已經出現了非常明顯的分化。”

在張大偉看來未來趨勢，2017年全國熱點城市的地王數量將有非常明顯的降低，但在銷售火爆的2016年，大部分企業庫存去化明顯，這種情況下，房企對熱點區域、優質屬性地塊依然拼搶，所以這類型地塊依然會拼搶激烈。